文/半島全媒體首席記者 趙永寶

圖/半島全媒體記者 褚乃健

觀望、撿漏、“瘋搶”……法拍房，正引燃越來越多購房者和投資者的情緒。在法拍房的世界，有人看到的是風險，有人看到的是機會。

3月29日上午，52歲的陳延亮來到位于福州路的辦公室。10時整，他準時坐在電腦前，幫一位客戶參拍的房子開拍了。這套房子位于西海岸新區濱海大道附近，起拍價104萬元，每次加價5000元。

盡管已經幫客戶拍過接近200套房子，但當“5、4、3、2、1”的倒計時開始時，陳延亮仿佛依舊能聽到自己加速的心跳。

陳延亮注視著B1591號的每一次出價，105萬元，106萬元，107萬元，108萬元，109萬元……成交！5次出價，歷時15分鐘，客戶成功拍下了這套房子。

“這位客戶是個年輕人，自己在家用手機點點就行了。”陳延亮說著輕松，可前期工作一點兒也不輕松，“最重要的是對房子進行盡調，房子情況沒有問題了，再跟客戶簽合同，教客戶怎么報名、怎么打款、怎么出價。”

與此同時，35歲的孫甜甜敲開了位于嶗山區的一套法拍房的門，不出所料，她又一次被業主“轟”了出來。不過她預感，這套房子“有漏可撿”了……

“撿漏”不易，但不是沒有

37歲的張江此前不會想到，自己有朝一日會買下一套法拍房。

那是2023年夏天的一個傍晚，剛剛下班回到家的他，發現房門口被貼了一張通知書，落款是北京某區人民法院。白底黑字上壓著的紅色印章，鮮艷得讓人發慌。

回過神來，張江仔細查看內容，原來自己的房東因金融借款合同糾紛，導致這套房產被查封，計劃司法拍賣，并責令限期騰房。

這套房子位于市北區的老四方片，張江已經在這里租住了3年多，孩子也在附近上學。

“能不能買下這套房子？”冷靜下來的張江反復問自己。

當張江慕名前來咨詢的時候，法輔中介陳延亮已經在法拍房市場上摸爬滾打了5年多。

52歲的陳延亮經營的公司專門為競拍人提供專業的輔拍服務。

在陳延亮看來，這個問題不難解決，張江是這套房子的實際使用人，在法拍過程中享有優先購買權。于是，陳延亮幫他聯系了北京的法院，做好了房子的前期盡調。房子上拍之后，張江以150多萬元的底價順利拍下，“比市場價便宜了15萬元左右”。

張江的經歷，是一個“因禍得福”的故事。在陳延亮看來，能在法拍房市場上“撿漏”，原因之一是圍觀和參與司法拍賣的人日漸增多。

一方面，從價格來看，由于種種因素，法拍房的價格相對更低，尤其在競拍規則之下，為吸引更多人參與競拍，起拍價往往低于市場價；另一方面，法拍房成交后，買受人一般不需要承擔增值稅和個稅，只有契稅，會減少一些支出。

2017年1月，最高法發布的《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》開始施行，法拍房全面上網拍賣，一共有阿里拍賣、京東拍賣、人民法院訴訟資產網等7大平臺。根據規定，起拍價不得低于評估價或者市價的70%。如果流拍，再次拍賣的起拍價降價幅度最多可比前次起拍價低兩成。也就是說，二拍價格有可能是市場價的5.6折。

“標的額越大的房子，往往會有更大的撿漏空間，按平均數來說，市區的房子一般在8折左右（成交），而郊區的房子很多都能7折成交。”陳延亮說，一些參拍者會選擇等待二拍的低折扣，但二拍時最終的成交價并不一定更低。

陳延亮舉例，廣電大廈附近一小區曾出過一套價格很低的法拍房，他建議客戶一拍的時候果斷參拍，結果客戶報了名沒出價。等到房子二拍的時候，起拍價是更低了，然而搶的人也多了，最終的成交價反而比一拍價格高了8萬元。

雖然撿大漏不太容易，但也不是沒有。陳延亮記得，嶗山區的遠洋自然小區曾經有一套市場價值700多萬元的房子，只有兩個人參拍，競買人加了3次價，便以505萬元拿下了。

35歲的孫甜甜也是一位法輔中介，3年前的一次拍賣讓她至今記憶猶新。

那是2021年秋天，市北區曉港名城小區有兩套房子被拍出。第一套房子130多平方米，最終成交價為401萬元；半個月之后，又有一套236平方米、可以270度看海的大平層上拍，這套房子的成交價僅僅410萬元。兩套房子面積相差一百多平方米，而成交價僅相差9萬元。第二套房子的成交單價，已經低至小區10年前的新房開盤價。這位最終競得者，也被孫甜甜稱為“撿漏王”。

“按照以往慣例，這個小區的房子出一套搶一套，很少會低于500萬元，考慮到價格不會低，很多人就沒有參與競拍。”孫甜甜總結道，“這就是法拍房的‘魅力’，只有參與了才有機會。”

“剛需”青睞，看重性價比

起起伏伏的樓市里，法拍房的“魅力”仿佛成了“魔力”，吸引越來越多的普通人進入法拍房市場。

42歲的姜云遷，是一位在外“漂”了十多年的打工人，2022年帶著老婆孩子舉家遷回青島，急需買一套自住房的他，把目標鎖定在了法拍房。從2023年1月開始，他曾六戰法拍房市場，直到同年11月份才在市北區科技街附近拍中一套。

第一次參拍，便是一套很喜歡的房子，姜云遷和家屬特意請了假，上午10點準時守在電腦前。但競爭的激烈程度超出想象，蜂擁而至的叫價很快便超過了他的心理價位，“自己就出了一次價，毫無參與感地結束了”。

由于預算不高，后面幾次都是抱著“撿大漏”的心態，結果很多好房子甚至拍出了他“看不懂的高價”。

最后一次參拍的房子，正好在姜云遷母親居住的小區。前期盡調的時候感覺房子還可以，姜云遷本想大干一場，結果上拍當天沒人競爭，直接以起拍價160萬元拿下了。

此前，姜云遷新房、二手房都看過，不是買不起，而是在樓市下行市場里，他感覺法拍房更有性價比。

2020年入行的孫甜甜也感受到，購買法拍房的投資型客戶越來越少，轉而以剛需或者改善的自住客戶為主。

去年下半年，孫甜甜遇到了為數不多的一位投資型客戶。這位客戶是一名二手房中介，手里有現成的買家，但買家對法拍房不了解，很難接受。于是這位中介找到孫甜甜，打算自己買下這套法拍房，在利潤可控的范圍內，再加點錢把房子轉賣出去。

“盡管現在房子不限售了，但兩年之內出售還多一個5.6%的增值稅，最終這位中介也沒有成功拍中。”孫甜甜分析道，這類投資型客戶拍中的幾率比較低，因為他們的預算往往比剛需客戶低，在如今的法拍房市場上不具備競爭力。

孫甜甜認為，盡調是輔拍工作中必不可少的一環，也是最有價值的部分。

在陳延亮看來，這兩年購買法拍房的人越來越“剛需化”是個不爭的事實，其中最重要的原因是，買法拍房可以貸款了。

2019年，青島中院執行局開始在法拍不動產貸款方面尋求突破。2020年1月，法院聯合人民銀行、銀保監局、自然資源和規劃局、金融監管局以及多家金融機構，開始了“法拍貸”業務的探索。

當時的陳延亮，正在經營著一家咨詢服務公司。他判斷，法拍房市場將從一個小眾的投資市場，變成普通購房者都可以參與交易的市場。因此，那年陳延亮決定轉換到法拍房市場“賽道”，為競拍人提供專業的輔拍服務。

“一般二手房是從房東手里買，而法拍房是從法院手里買，相比之下，后者的競拍更為復雜。”陳延亮表示，法拍房背后關聯司法案件，還涉及房屋權屬、不同類型的交易稅費、房屋占用、借貸履行情況等，這就更需要專業的人干專業的事。

在“法拍貸”業務中，被法拍的房子在被執行人名下，銀行是無法給買受人放款的，這該怎么辦呢？

正在一籌莫展時，陳延亮注意到中國人壽青島分公司推出的“房屋抵押履約保證保險”業務。有了這個保險，就可以為房子做一個階段性的擔保，銀行也可以正常放款了，等買受人的房產證辦下來，再去銀行辦理抵押即可。如此一來，整個“法拍貸”流程便理順了。

3月29日上午，通過陳延亮的協助，客戶拍下一套位于西海岸新區的房子。

2020年，陳延亮的公司達成了8000萬元的“法拍貸”業務，“平均一套房子貸100萬元到120萬元，也就是說，成交了70多套法拍房”。

“隨后的幾年，受到疫情、政策以及房地產市場下行等因素影響，業務量有所下滑。幾年下來，公司一共成交了接近200套房子。”陳延亮觀察到，盡管業務量不如以往，但市場上的法拍房數量卻呈現一個暴增的趨勢。

一組數據印證了陳延亮的說法。

據中指研究院監測數據，從法拍房掛拍量來看，2023年全國法拍房掛拍總量達到了79.6萬套，較2022年的58.3萬套增長超過36%。2024年1月法拍房掛拍總量達10.04萬套，相比2023年1月的6.77萬套，同比增長逾48%。

中指研究院同時表示，法拍房房源市場份額進一步擴大的同時，成交量增長卻有些乏力。數據顯示，2023年全國法拍房成交數量為14.9萬套，較2022年全年僅增加2.02萬套。

拍個“好價”，看房也看房主

一套房子走向法拍，對購房者意味著機會，而對房主來說，則可能意味著一個家庭出現了重大變故。

2023年9月，網友小豆的房子被法院拍賣了。當法院把剩下的268塊錢轉給他的時候，他說自己都蒙了。

2020年，小豆花150萬元在江蘇徐州買了一套房子，首付45萬元，月供6214元。后來因為疫情等原因，小豆沒有了收入，被迫斷供。那時候他才發現，房貸的本金還剩下101萬元。

斷供半年之后，小豆被銀行起訴，法院的判決書很快就下來了，房子被查封，還“附送”了銀行的違約金、罰息，以及法院的訴訟費、執行費等，加起來十幾萬元。房子以115萬元起拍，也以起拍價賣掉，扣除銀行的本金以及各種費用后，就剩下268元。

“按揭貸款是買房成本最低的一種方式了。”在孫甜甜看來，單純因為按揭還不上，棄房斷供被法拍的情況比較少見。據她估算，法拍房的主要來源有七成是債務糾紛，剩下的三成可能是由于司法沒收、離婚財產糾紛，或者無主財產等。

今年1月，嶗山區上實·海上海小區兩套千萬級海景大平層相繼被拍出，兩套房子皆是因為借貸合同糾紛被查封拍賣。

買法拍房有時像開盲盒，你不知道開門的那一刻，帶給自己的是驚喜還是驚嚇。

“因為絕大多數房主是不會配合看房的，咱們只能帶客戶看看樓上或者樓下的同戶型。”孫甜甜說，法拍房的評估價是不包含裝修的，如果打開門看著裝修不錯，那就算撿著了。

當然，運氣好的話，也會遇上非常配合看房的房主。

孫甜甜回憶起一次去嶗山區的看房經歷。這套房子市場價能賣900多萬元，裝修堪稱豪華，客廳里有水晶吊燈、羊毛地毯，陽臺上養著花花草草。女主人特意請了二手房經理來介紹這套房子的好處，自己也一邊打掃，一邊為競買人介紹房子的戶型、采光……最終，這套房起拍價550萬元，以870萬元成交。

“越是配合看房的，越容易拍出好價錢。”孫甜甜總結道，因為看的人多了，參拍人也就多，往往競爭更激烈。

今年4月初，陳延亮曾經歷了一次騰房。這套房子位于膠州，一拍二拍都流拍了，變賣也沒有成交，最終不得不“以物抵債”把房子抵給債權人。去騰房的時候，打開門的那一刻他驚呆了，房子里能搬走的東西都搬走了，就連門框、門套等硬裝，都被拆得七零八落。

陳延亮經歷的一次騰房，打開門房內已是一片狼藉。

“房主是做餐飲生意的，因為經營不善還不上欠款，房子被執行了。”陳延亮說，這種情況非常典型，一些小企業的經營貸都是用自身的房子做抵押，一旦生意失敗，無法償還貸款，不動產就在被執行的范圍內。

還有一類房子，房源不多，但很搶手——被司法沒收的房子。

2023年7月28日，一套位于北京的被沒收豪宅上拍，面積236.07平方米，起拍價1967.38萬元，而其市場價在3000萬元左右。這場拍賣吸引了1.29萬人圍觀，最終經過55次出價后，以2453.38萬元成交。

陳延亮表示，這種房子因為其稀缺性，往往能拍出高溢價，甚至會高于市場價。“2022年底，青島有兩套價值數千萬的房產被拍出，甚至吸引了浙江、北京等外地買家，這兩套房子便屬于這種類型。”

能不能買，“盡調”給意見

“金三銀四”，在房地產市場整體預期調整的行情下，法拍房憑借價格優勢正在逐步打開市場空間。

4月9日，上海一套600.31平方米的豪宅，經1904輪出價，最終以1.28億元成交，樓面單價21.34萬元，溢價率33.59%。而此前幾天，上海“頂豪小區”湯臣一品的一套433.87平方米法拍房，經275輪競價，最終以1.18億元成交，折合單價27.3萬元，溢價率超過40%。

4月3日，深圳一口氣成功溢價拍出5套頂級豪宅，總成交額約4.4億元。其中，一套別墅引得14人競拍，溢價率高達310%，折合單價37.73萬元，一舉刷新深圳住宅法拍總價和溢價率兩項紀錄。

實際上，法拍房“這把火”也早已在青島點燃。

今年1月份，嶗山區上實·海上海小區兩套海景大平層，在8天內先后被拍出，成交價分別為1313萬元、1355萬元，這兩套房子還是同樓座同樓層的鄰居。

對于法拍豪宅的成交火熱，中原研究院認為，多數豪宅產品存在價格倒掛，即使溢價成交，其價格相比市場價值仍有一定競爭優勢。以青島嶗山區的這兩套房子為例，在二手房市場上，同戶型最低掛牌價為1420萬元，而高的則達到了2000萬元以上。

法拍房的價格充滿了吸引力，也伴隨著未知的風險。盡管如今拍賣網站和法院公示都相對透明，但依然可能有預料不到的情況發生。

去年底，陳延亮的一位朋友看上了東李片區一套法拍房，評估價比市場價低了接近100萬元，便躍躍欲試。陳延亮讓朋友先別著急，自己幫他做一個簡單的盡調，隨后就給執行拍賣的法院打了電話，得知這套房子曾發生過致人傷亡的安全事故。

為了規避一些意想不到的風險，在參拍之前，盡調成為每個參拍者都需要做的事。“盡調”是一個行業術語，全稱是“盡職調查”，在法拍房行業中，則是指參拍之前，對目標房源進行的全面調查和分析。沒有經驗的參拍者，往往愿意花2%～3%的服務費找輔拍中介機構做盡調。

“如今，咱們買一套二手房都會去找一個中介，何況是比二手房復雜N倍的法拍房呢。”陳延亮總結了法拍房最可能遇到的風險：第一種是老人住在房中拒不騰退；第二種是法拍房有長租約，比如在房子被拍賣前，業主和租戶簽了個幾十年的租約；第三種則是原業主不配合過戶。“每種情況都有可行的解決辦法，把風險排除在參拍之前，如果實在解決不掉，那就干脆不讓客戶參拍。”

見多了法拍房背后的故事，孫甜甜以為自己已經練就了一副“鐵石心腸”，直到遇到這套房子。

去年夏天，一位客戶看好了西海岸新區一套高性價比的房子準備參拍，而在盡調過程中孫甜甜了解到，房子中住著一家三代人，而且都患有重病，沒有了收入來源。如果房子被拍賣，意味著一家人將無家可歸。孫甜甜果斷勸退了自己的客戶。

“房子背后的長期租約、騰退難度、高額稅費、違法搭建等風險，通過前期盡調一一排除并做好預案，客戶就可以放心參拍了。”孫甜甜認為，盡調是輔拍工作中必不可缺的一項，也是最有價值的部分。

在她看來，法拍房的風險雖然存在，但相比過去有所降低。

有償還能力但拒絕償還的人，叫失信人、老賴，“但這幾年新增的法拍房里，部分房子業主就是像你我這樣的普通人”，只是因債務或者斷供而造成“人生滑坡”。他們可能是加杠桿的炒房客，可能是買房融資的生意人，他們積極配合拍賣流程，按照規則償清債務，“人家還打算東山再起呢。”孫甜甜說。

（應受訪者要求，文中張江、姜云遷為化名）