半島全媒體記者 陳邵華

小區給業主發錢，您遇到過嗎？

今年中秋節前，半島都市報獨家直播“青島一小區給業主發52萬紅包”全過程，一時成為網絡關注焦點，沖上視頻平臺青島同城榜第一位。一場直播緣何引得如此關注？答案似乎就藏在評論區一眾網友的點評中：“又是別人家的小區”“這么好啊，我們這只有上門收錢的”“為啥發錢的總是別人家小區”……

場景再次回到9月8日上午8時，李滄區陽光香蜜湖小區業委會辦公室門前，一位位喜上眉梢的業主拿著房產證，自覺排隊等待發放公共收益分紅。據了解，這是該小區首次發放公共收益，總計52萬元，每戶可領取400元現金，惠及1300多戶業主。視頻直播現場，業主趙大爺說得樸實：“以前看到別的小區給業主發錢，都只有羨慕的份。這次，業委會真的是為業主們做了件實實在在的好事?！?/p>

的確，在島城，給業主分紅的小區早已有之，并不罕見。逸景公館、龍湖悠山郡、福林苑、海信慧園二期、四季景園、陽光香蜜湖……近年來，越來越多的小區給業主以現金或實物的形式發放福利，三五百元、米面水卡……雖然不多，但對業主們來說，這既是一種意外的驚喜，也給了他們滿滿的居住幸福感。

但是，作為大多數旁觀者，大家除了羨慕，更想知道他們發的這些錢從哪來的？為什么要發下來？不能抵頂物業費嗎？發錢的過程中遇到過哪些問題？又是如何化解的呢？帶著諸多疑問，記者再次走進“幸福家園”，對“現金紅包”追根溯源，希望在找尋答案大過程中，窺見小區的善治之路。

陽光香蜜湖小區發錢現場

小區公共收益知多少

發紅包的事已經過去了大半個月，陽光香蜜湖小區業委會的幾位成員卻一直沒閑著，看著手里“滯留”的現金紅包，他們一有空就翻閱小區1300多戶業主的登記信息，對照已簽字領錢的業主名單，確認待領取業主的名單及其聯系方式。

“截至目前，還有百余戶業主沒來領取分紅。”小區業委會副主任呂林告訴記者，其中的原因也不算太復雜，有的是因為業主已經搬離了小區，有的是至今還不知道發錢這回事。

陽光香蜜湖小區業主排隊領錢

業主馮先生將房屋出租后，已經搬離小區一年多。不久前，他是在朋友圈看到小區發紅包的新聞后，主動聯系了業委會。“在這之前，我壓根兒就不知道小區還有筆錢叫‘公共收益’?！瘪T先生說，起初還以為是前期物業返還的物業費。

“‘公共收益’究竟是啥？以后能不能用它來抵扣物業費？”拿到現金紅包后，馮先生仍滿臉疑問。

其實，自2021年5月1日起施行的《青島市物業管理條例》中，并沒有“公共收益”的表述。據此前海華永泰（青島）律師事務所王俊鋒律師在小區發放現金紅包時做的現場科普：市民口中的“公共收益”其實就是業主共有?！吨腥A人民共和國民法典》明確，利用小區共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

我們居住的小區竟然會有收入？哪些收入屬于公共收益？記者在走訪發現，島城多數業主對公共收益的來源、小區的公共收益究竟有多少，及其支配使用的情況知之甚少。而一些物業公司既不公示公共收益，也不讓業主“查賬”的情況卻比比皆是，導致小區公共收益成了一本“糊涂賬”。

在王俊峰律師的指點下，記者仔細觀察身邊環境，細數小區公共收益來源，真可謂五花八門：電梯、樓道、屋面等的廣告位收益；停放車輛的場地使用費；地攤、自助售賣機、凈水機、快遞柜等的進場費；還有通信基站等設備的占地費，以及屬于全體業主共有的公共場地，如會所、幼兒園等的租金收入……

陽光香蜜湖小區業主排隊領錢

記者走訪發現，大多數小區的公共區域都有廣告位，電梯間、公告欄、大門道閘……四處都有商業廣告的痕跡；飲水機、快遞柜、自動售賣機等，也已成為很多小區的“標配”。這其中，電梯廣告費和車位費是收益最大的一部分。這些廣告收入幾何？很多小區的物業并沒有做到讓業主心中有數。

9月25日，記者以業主身份致電咨詢一家投放電梯廣告的公司。工作人員告知，在小區投放平面廣告，一部電梯一年的廣告費在600元到800元，具體價格要到現場結合樓齡、環境等因素綜合評定。青島市內幾個區的價格差別不大，前幾年的價格比現在要高一些。

那業委會可否避開物業，直接對接電梯廣告投放？該工作人員表示，因為需要對方開具增值稅專票，公司只執行對公轉賬，基于此，只能和物業簽訂合同。

如果沒有物業公司，業委會如何引進電梯廣告呢？該工作人員回應，業委會可以成立自治管理物業，以自治物業再成立一個公司，就可以實現公對公了。

而車位費，根據青島市最新發布的機動車停放收費指導標準，小型車每輛車每月車位場地使用費150元（最高標準，下浮不限）。以陽光香蜜湖為例，326個車位，現執行每個車位每月100元的標準收費，扣除30%管理成本后，每個車位每月產生的公共收益為70元，小區車位一年的公共收益總計273840元。

“自從有了業委會，可以對公共收益進行監督，在沒有業委會之前，這些收益都成了物業的隱性收入?！标柟庀忝酆I主安先生說，自2012年底入住小區，今年第一次見到“回頭錢”，這或許就是一些小區明明物業費收繳率很低，物業公司宣稱“倒貼錢”卻不愿意撤出的原因。

一張明細清算“糊涂賬”

平日里抬頭不見低頭見的廣告，為小區時時輸送著公共收益。很多看似不起眼的小區，掐指一算，公共收益其實并不少。為了向業主普及公共收益的認知，很多小區的業委會在努力嘗試各種方法。

今年4月下旬，李滄區福林苑小區發放公共收益時，業委會成員一邊將500元現金紅包遞到業主手里，一邊不停地當眾科普：“關注小區公共收益，這個錢是大家的?！痹撔^第三屆業委會負責人表示，小區目前平均每個月都會有10萬元左右的公共收益入賬，一年就是上百萬元的收益，這筆錢屬于全體業主，發放公共收益的主要目的就是希望讓業主們知道，需要大家共同看好它。

福林苑小區業主展示領到的現金紅包

那么，這些收益除了發給業主，還有何用武之地？

《青島市物業管理條例》規定，業主委員會負責共有部分經營收益等共有資金的日常管理和使用；全體業主的共有部分經營收益主要用于補充房屋專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。同時明確要求，業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬，并將收支情況定期在物業管理區域內公示，未成立業主委員會的，共有部分經營收益可以由前期物業服務企業代為收取并公示。

但現實中，公共收益不公開、使用不規范、賬目不明晰，一直是物業糾紛的焦點，業主維權的“痛點”。如陽光香蜜湖小區，業委會成立前，公共收益一直由前期物業代管。2021年業委會成立后，為了算清公共收益這筆賬，沒少和物業磨時間、費口舌。

現年71歲的業主呂大爺是陽光香蜜湖小區的首批業主，也是業委會籌備組成員之一。 “這些年，看著逐年遞增的停車數量，越來越多的電梯廣告，知道小區每年有筆不小的進賬，但是，錢去哪了？”呂大爺說，之前沒有業委會，業主就是一個弱勢群體，對物業提出訴求往往得不到回應，不說其他，光30多部電梯帶病運行這事就被業主們詬病多年。

陽光香蜜湖小區業委會負責人向記者介紹電梯報警裝置問題

2021年初，物業使用小區公共收益實施監控、門禁改造，花費高達39.4萬元，這一事件促使業主們再也不能無動于衷，最終推動了業委會的成立。

業委會成立后，第一時間向物業索要了公共收益收支明細及相應的票據。

2019年12月1日，車牌識別支出23700元；2020年7月30日，更換道閘支出120460元；2021年2月28日，監控更換支出394250元……在物業提供的收支明細中，只是簡單列出一組數字，設備品牌、單價、人工……這些錢具體怎么花的，一字未提。對于業委會索要的每項支出對應的發票、合同及消費明細，物業拿不出來。

“小區自2012年入住，到2018年前，公共收益結余為12萬余元。這個數字，和業委會估算的數額相差甚遠?！毙^業委會副主任呂林說，這5年時間，僅B區地上100多個車位及兩處物業用房出租產生的收益，加起來就應該有70多萬元。

一張公示明細，為看清“糊涂賬”撕開了一道口子。但是，有“糊涂賬”的又何止陽光香蜜湖一個小區。記者在走訪中發現，目前，小區公共收益的收支情況多以紙質公示的形式，張貼在小區公告欄里，為生活和工作奔忙的業主們如果不是刻意想了解，一般很難發現。

福林苑小區第三屆業委會2019年9月9日成立，業委會負責人周先生介紹，小區自2004年建成以來，就存在公共收益管理混亂，甚至被侵占等問題。

“很多車位占用了消防通道，在設計停車位的圖紙上并沒有體現。”周先生說，為了算清明白賬，他曾帶著前后兩任物業現場清點出車位1400多個，還有小區共有樓座每年40萬元的租金，僅這兩項收益就應該相當豐厚，但第二屆業委會交接的公共收益結余僅有兩萬元。

福林苑小區內景

2021年9月，業委會拿到小區公共收益的管理權后，對小區車位租賃、固定資產租賃產生的收益進行理順、建賬，小區公共收益賬戶結余由兩萬元增加到300多萬元，也因此有了今年4月份為業主們發放“紅包”的一幕。

“在小區住了19個年頭，頭一遭領錢！”一位業主感慨道。

追索收益最難是取證

掌握了小區公共收益的來源，也戳穿了物業公示里的貓膩，怎么把屬于業主的公共收益追回來？這才是真正擺在業委會面前的一道考題。

“業委會追討公共收益成功的案例并不多見?！蓖蹩》迓蓭熖寡?，實踐中，很多業主發現了小區公共收益公示中的貓膩，但是維權沒法單打獨斗，因為業主個人一般不能成為訴訟的主體，業委會才是代表全體業主利益的法定組織。此外，個人對公共收益公示的真實性也難以判斷。

“關于電梯廣告費，自2022年7月1日至2023年6月30日，共25084.5元，每梯僅為500元，與周邊小區每梯2500元至3500元的廣告費差異巨大?！标柟庀忝酆^業委會在其公眾號中，多次對此前公示的公共收益提出質疑。但僅有質疑不行，維權還得靠證據撐腰。

大嶗路666號逸景公館小區的業委會，此前曾對前期物業發起追討80余萬元公共收益的訴訟，最終獲賠20余萬元。福林苑小區第三屆業委會也和前期物業對簿公堂，追討其在任期前的公共收益，訴訟額近400萬元。9月19日，福林苑小區收到了法院判定的30多萬元前期物業退款。

面對理想和現實的差距，兩個業委會的主任都給出了同樣的答案——取證難。

逸景公館業委會負責人劉女士告訴記者，很多公共收益收支的合同票據都在物業手里，他們能拿出來的，多是陰陽合同和陰陽賬目。想要落實，只能靠調查取證。業委會曾多次和合同簽約單位進行溝通，索要其與物業公司簽訂合同的信息，但對方并不配合，不愿意提供真實數據。

“為了避免打草驚蛇，只能把取證盡量落實在訴訟之前。”作為幫助福林苑和逸景公館兩個小區打贏追討官司的代理律師，王俊峰介紹，這兩起官司中，業委會積極配合他準備訴訟材料，包括物業歷年的收支公示，有公眾號上發布過的，有小區公共區域張貼的，也有換屆時交接的，只要沾邊，業委會都找了出來。

面對重要材料的缺失，業委會就從和物業過往的約談中找尋蛛絲馬跡。他們曾主動向物業公司約談，也有因業主向街道辦或物業辦等機構投訴后推動主管部門組織的約談，“這期間，物業會不經意間吐露一些東西出來，或者提交一些材料?！蓖蹩》迓蓭熣f，在訴訟之前的協調會或溝通會上，對方的戒備心往往是比較松懈的。

如陽光香蜜湖小區，在前期物業交出的第一份明細中發現端倪后，業委會將與物業負責人的交涉形成會議紀要，上報社區居委會及社區環境與物業管理委員會，請求政府協助指導核查追繳。與此同時，業委會還在小區公眾號中發布了關于前期物業涉嫌侵占小區公共收益的證據線索說明及征求證據意見書，呼吁業主們積極提供有效線索。

公眾號里追討收益的內容，儼然成了業委會持續輸出的工作日志。記者在一篇“關于暫停第三次業主大會的情況說明”中看到業委會的相關工作留痕，成立不到一年時間，由業委會起草并蓋有業委會公章的相關函件就有17份。諸多細節，為今后可能發生的訴訟保存了清晰的證據鏈條。

陽光香蜜湖小區業委會在其公眾號展示的相關工作留痕

“業委會成員都有各自的本職工作，但為了追討收益，今天發函，明天投訴，都成了輪班倒的家常便飯?！眳瘟只貞洠藭r，交通費、電話費等與業委會工作相關的所有開支，都是個人墊付。

很多熱心業主也行動起來，有的組團到街道辦接待室反映情況，有的撥打12345提出意見，并在政府網上信箱留言……通過各種公開渠道依法表達訴求，維護合法權益。

當然，召開業主大會主張權益或是首選路徑。第三次業主大會上，前期物業是走是留，近千業主現場拍板，近七成投票反對續聘。此后，小區公開招標新物業。與前期物業同屬一家公司的現物業，在承諾會協調前期物業返還收益的前提下，業委會才與其簽約。終于在今年5月，前期物業向業委會移交了101萬元公共收益。

“除了車位費、電梯廣告費，國家政策還給了業主很大的福利空間，只不過很多業主對此并不知情，這才讓覬覦這塊‘蛋糕’的人有了可乘之機?！眳瘟指嬖V記者，通過核算，除了已追回的101萬元，收益差額還有100多萬元，此外，還有小區配套幼兒園的租賃費以及社區配套用房等費用，他們也將陸續通過法律途徑來追討。

這筆巨款怎么發？

“截止到2024年8月15日，本小區公共收益累計收入1440388.04元（包含公共用房出租收入21.1萬元，盛世物業轉入1016291.39元……”曾經的糊涂賬如今都變成了一張張明白紙，公示在陽光香蜜湖小區業委會公眾號里，也貼到了小區的公告欄上。

公共收益拿回來了，但面對這數十萬、上百萬元巨款，在如何“發錢”的問題上，小區業主們出現了分歧。

逸景公館業主們拿著相關證件領取紅包

有業主認為按戶發放不合理，提議按住房面積發；有已經賣了房子的業主主動回來認領，認為這筆錢自己也有份。

“140多平方米戶型的業主就希望按面積發，70平方米戶型的業主就要求按戶型發。”陽光香蜜湖業委會委員孫崇峰告訴記者，眾人的事，眾人裁定，最終還是召開業主大會，投票決定持房產證按戶領取。

比如有業主在今年6月份剛賣掉房子，但是房產證變更了，這筆錢就只能發給新業主。孫崇峰坦言，如今有些聰明的業主會私下跟買主達成協議，提前約好之后發放的公共收益歸屬權。

逸景公館小區業委會為了避免房屋交易中收益歸屬引發矛盾，把發放金額細化到每個年份，在發放前公示的“發放辦法”中，對收益來源時間也做了明確提示?！叭绻l放的是2022年到2023年期間的收益，原房主在2024年把房子賣了，那么這筆錢就應該發給他。”業委會負責人表示，如果在這期間，有房屋產生了交易，關于公共收益的分配，就由新老業主自行商議。

逸景公館小區業委會設置了多處領取點

發給誰，各有“家規”；怎么發，卻有共識。

“如果按照面積分發，我們業委會就7個人，加上志愿者也沒那么多精力給大家找零錢。”孫崇峰坦言，2022年，陽光香蜜湖小區召開的第三次業主大會通過投票表決了公共收益的發放金額及分配辦法，當時也有部分業主對此提出過質疑，但業主大會的公開投票程序讓少數服從了多數。

福林苑小區第三屆業委會目前任期已經屆滿，尚未召開業主大會選舉成立新一屆業委會。談及公共收益的發放，第三屆業委會主任周先生表示，按面積還是按戶數，沒有明確的政策規定，應該結合小區的情況讓業主來做選擇，以福林苑為例，小區有三個戶型，套一、套二和套三，其中套二戶型占了七八成，按戶數分配，符合大多數業主的利益。

但錢發下去容易，一旦小區要進行配套改造，再向每戶收錢就難了?；诖?，周先生提醒，公共收益賬戶還須留有余款，以應對日后小區基礎設施的維護修繕。

記者手記>>>

巧用“小紅包”，托起“大民生”

“為啥總是別人家的小區？”隨著小區為業主發“紅包”的新聞一次次沖上熱搜，這句回復成了一個熱梗，也成了直擊物業管理的一句拷問，促使越來越多的業委會有了給業主“發錢”的想法。

9月18日，市北區銀河山莊業委會委員韓先生致電記者，想要向那些“別人家的小區”取取經。

銀河山莊是一個有著800多戶業主的多層住宅老小區，自2020年起開收停車費的210個車位，是公共收益的主要來源。業委會一直在尋求小區的善治之路，決議效仿“別人家的小區”，把這筆錢發給業主。但一個顧慮轉瞬襲來：三年間，有多戶業主進行了房屋交易，發給老業主還是新業主？小區戶型面積小到50平方米，大到100多平方米，這錢是按面積分還是戶數分？“眾口難調”成了擺在銀河山莊業委會面前的一道難題。

在近段時間的采訪中，不止一位業主向記者表示，發錢是好事，但小區給業主發錢，不能只圖一時爽。雖然公共收益歸全體業主所有，但不意味著，有了就能將其瓜分落袋。

記者注意到，此前，某地一小區剛剛貼出發放公共收益的征詢意見表，就曾引來業主的爭議，最終被叫停。主要原因就是，一些10年以上的小區，公共設備設施老舊日益嚴重，很多地方需要大修大補，比如電梯等大宗設備的維修，又或是小區內部道路翻新、房屋外立面防水，這些只靠小區的維修基金難以維系，想通過向業主收錢籌集，幾乎沒有可能。很顯然，這個缺口只能由公共收益來填補。

物業服務是社會治理的微觀層面，不止關系到生活的細枝末節，也是民生福祉的基石。如何在“眾口難調”的瓶頸中，找出符合多數人利益需求的答案，是給業委會及社區街道辦等基層部門鋪開的一張現實考卷。

錢發還是不發，如何發放，銀河山莊業委會正在認真考量。

其實“發錢”不是終點，對于絕大多數小區來說，其價值也遠不止于“多少錢”，關鍵在于帶給業主的獲得感、幸福感，真正助力小區實現了資源共享。看似一個“小紅包”，其實托起了“大民生”。