半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道9月23日消息 在9月1日宣布全面取消樓市限購后，青島樓市再迎利好。23日，青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局、青島市規(guī)劃局等六部門聯(lián)合下發(fā)《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》（以下簡稱《意見》）。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。同時，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對此，業(yè)內人士認為，限購已去，如今限貸也松綁，入市的好時機來了。

　　

　　關鍵詞：首套房貸

　　出售唯一住房且償清原房貸 再貸仍算首套房貸

　　此次發(fā)布的《意見》全文共十八條，其中最引人關注的當屬第七條，“對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。”

　　據(jù)了解，2010年5月份，國家住房和城鄉(xiāng)建設部曾在其頒布的《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中稱：借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的，算第二套房。

　　“青島市此次出臺的意見，標志著對于首套房貸認定發(fā)生了變化，將一部分改善型人群納入首套房的范圍，有助提高這部分人的購房積極性。”克而瑞高級分析師張斌表示。

　　關鍵詞：契稅

　　普通自住房首套契稅減半

　　意見還對購房契稅進行了新的規(guī)定。第八條明確表示：“對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。”

　　據(jù)了解，目前國家關于居民首套房契稅的要求為：90平方米以下，征收總房款的1%；90-144平方米的，征收1.5%；144平方米以上的，征收3%。而居民購買的第二套房屋，無論面積大小，契稅一率按3%進行征收。

　　“第八條契稅減免和第七條關于首套房貸的認定一樣，對于購房者都是很實惠的利好。”張斌認為，《意見》明確了對于自住首套和改善換房的信貸和稅收扶持，落實了中央“差異化調控”的思路，對樓市具有積極的影響。

　　關鍵詞：房價

　　90平以上商品房預售價管理松綁

　　《意見》第15條規(guī)定：“對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預售價格實行彈性調節(jié),套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預售價格管理。”

　　“在這之前，開發(fā)商拿到預售證時，都要對每棟樓的房價向青島市國土資源和房屋管理局報備，在實際銷售過程中，房價不能高過報備的價格。”一位房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，如此以來，等于是監(jiān)管部門給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的市場定價權，是對中央以市場化調控為主導的樓市調控政策的落實。

　　同時，意見第十三條還要求：“加快商品房預售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對非重點監(jiān)管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調節(jié)預售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽和開發(fā)資質等級情況，將重點監(jiān)管資金撥付比例上調5-20%；對其他資質較低及信譽不良的開發(fā)企業(yè)，嚴格實施重點監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風險。”對此，市北區(qū)某樓盤相關負責人坦言，預售監(jiān)管資金撥付提速，有助于企業(yè)快速回籠資金，緩解資金壓力。

　　關鍵詞：保障房

　　收購部分商品房屋作為公租房源

　　意見還要求，逐步建立以公共租賃住房為主體，實物保障和租金補貼相結合的住房保障和供應體系，統(tǒng)籌解決青島市低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務工人員的階段性住房需求，進一步改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境。持續(xù)加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發(fā)展規(guī)劃期內（2014-2016年），保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應總量不低于3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團購房屋作為安置房源。

　　業(yè)內：房地產(chǎn)整體環(huán)境正在趨暖

　　青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰也認為，這個文件屬于“青島房地產(chǎn)救市文件”，他認為，之后各大銀行或對首套房利率進行打折，但具體折扣還需靜等細則。“這是自2008年以來，第一份帶有救市信號的文件，我認為，買房的好時機已經(jīng)來了。”孫杰說，政府此時發(fā)布新政，主要是為了給低迷的樓市注入“強心劑”，激活市場，意圖不在房價上漲。

　　而克而瑞高級分析師張斌分析稱，繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺鼓勵性政策的城市。“文件開頭的發(fā)布單位中‘中國人民銀行青島市中心支行’赫然在列，說明此發(fā)布口徑已獲得金融系統(tǒng)認可。但是各銀行審核標準仍有可能存在差別，指導性文件后的具體落實有待觀察。”張斌認為，限購已去，限貸也出現(xiàn)松綁，房地產(chǎn)整體環(huán)境正在趨暖。

　　文/圖 江海峰

　　[編輯: 王好]

　　附：關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見

　　青島市國土資源和房屋管理局

　　青島市城鄉(xiāng)建設委員會

　　中國人民銀行青島市中心支行

　　青島市住房公積金管理中心

　　青島市地方稅務局

　　青島市規(guī)劃局

　　青土資房發(fā)[2014]495號

　　各區(qū)、市人民政府，各有關部門：

　　為完善我市保障性住房和市場住房建設體系，立足我市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

　　一、落實雙向調控要求，促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)關系民生和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，要切實按照“穩(wěn)增長、保民生、促發(fā)展”的總目標，認真貫徹落實國家房地產(chǎn)市場“雙向調控”要求，圍繞建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建設，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，不再實行住房限購政策。積極支持、引導房地產(chǎn)市場調結構、保剛需、促改善、穩(wěn)增長，滿足居民多層次的住房需求，推動我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　二、強化政府住房保障責任，進一步完善住房保障體系

　　（二）強化政府住房保障責任。逐步建立以公共租賃住房為主體，實物保障和租金補貼相結合的住房保障和供應體系，統(tǒng)籌解決我市低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務工人員的階段性住房需求，進一步改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境。持續(xù)加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發(fā)展規(guī)劃期內（2014-2016年），保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應總量不低于3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。

　　（三）全力推進各類棚戶區(qū)改造。重點推進集中成片和非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設趨于完善，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團購房屋作為安置房源。

　　（四）促進新農(nóng)村社區(qū)建設。每年新開工100個新型農(nóng)村社區(qū)建設，構建“中心城區(qū)-次中心城區(qū)-重點中心鎮(zhèn)-新型農(nóng)村社區(qū)”的新型城鎮(zhèn)體系路線，實現(xiàn)農(nóng)民就地市民化，農(nóng)村集聚地就地城鎮(zhèn)化。

　　三、落實好差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求

　　（五）按照保障剛需、支持改善、調節(jié)投資的要求，實行差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求，進一步活躍房地產(chǎn)交易市場。

　　（六）承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的各商業(yè)銀行，要先行研究制定并落實支持個人購買住房貸款的優(yōu)惠政策。金融機構和住房公積金管理機構應積極滿足居民家庭合理住房貸款需求, 切實改善信貸服務，優(yōu)化資源配置，努力配足個人住房貸款額度，利率合理定價，加快貸款的審批、發(fā)放速度,提高服務效率。

　　（七）對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

　　（八）居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵悺＞用褚騻€人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權調換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發(fā)生時間以定位（安置）協(xié)議簽訂時間或網(wǎng)簽合同簽訂時間孰早為準。

　　四、調整土地供應結構，促進房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級

　　（九）進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內部結構。在做好棚戶區(qū)改造、保障性住房和普通商品住房項目建設用地供應的基礎上，重點加大城市基礎設施和醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化事業(yè)建設用地供應，相應增加商業(yè)、金融、娛樂、旅游、養(yǎng)老和健康等新興服務業(yè)供地比重，促進房地產(chǎn)業(yè)內部結構的優(yōu)化升級。

　　（十）調整住房供應結構。按照項目控制和總量控制相結合、以項目控制為主的原則，結合保障性住房、拆遷安置住房的數(shù)量和公共基礎設施、公用配套設施統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房的供應比例；從嚴控制144平方米以上的大戶型住房比例。

　　（十一）加大集中居住區(qū)配套建設力度。突出規(guī)劃統(tǒng)籌，強化質量監(jiān)管，根據(jù)城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、城市功能定位、城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民住房需求等實際，結合區(qū)域內控制性詳細規(guī)劃，加快完善集中居住區(qū)公共交通、教育、托幼、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)及社區(qū)文化、體育、養(yǎng)老等生活配套設施，實現(xiàn)“住有宜居”，真正讓人民群眾成為宜居幸福城市的共享者。

　　五、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)服務環(huán)境，進一步激活市場主體活力

　　（十二）繼續(xù)加大《關于進一步優(yōu)化服務環(huán)境規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（青政發(fā)[2013]25號）落實力度，進一步暢通剛性需求樓盤項目的規(guī)劃、用地、建設、信貸等審批綠色通道，提速增效，支持企業(yè)發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)適應市場變化，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿足停車位等公共配套設施的情況下作出的戶型調整，規(guī)劃部門應當及時予以審批。供電、供氣、供水、供暖、通信等行業(yè)對房地產(chǎn)項目配套設施建設，要積極主動配合，實施跟蹤服務。

　　（十三）加快商品房預售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對非重點監(jiān)管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調節(jié)預售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽和開發(fā)資質等級情況，將重點監(jiān)管資金撥付比例上調5-20%；對其他資質較低及信譽不良的開發(fā)企業(yè)，嚴格實施重點監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風險。落實好開發(fā)企業(yè)配套費后置征收等相關政策。

　　（十四）做好房地產(chǎn)企業(yè)金融服務工作。各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理資金需求，進一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對達到授信條件的開發(fā)貸款，要及時發(fā)放。

　　（十五）積極活躍房地產(chǎn)交易市場。以獨立樓棟作為辦理商品住房項目預售許可的最低單元。對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預售價格實行彈性調節(jié),套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預售價格管理。力推適合剛性需求的中小戶型、中低價位樓盤項目加速入市，在預售審批環(huán)節(jié)主動提前介入，實行一條龍服務，確保相關開發(fā)企業(yè)申辦預售許可一次通過。相關部門適時舉辦房地產(chǎn)展銷會等活動，進一步活躍市場交易。運用進社區(qū)、登門辦證等手段，提高登記效能，維護市場秩序。

　　六、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理，強化市場風險控制

　　（十六）加強對開發(fā)企業(yè)的資質管理。鼓勵、引導開發(fā)企業(yè)兼并、重組，支持企業(yè)做強做大，提高抗風險能力，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　（十七）健全房地產(chǎn)市場信用管理。研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、國土資源房管、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)。各部門根據(jù)信用評價結果對開發(fā)企業(yè)進行差別化管理，對于信用差的企業(yè)，取消其土地競拍資格，限制其開發(fā)貸款行為，直至清出我市市場。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負債情況的監(jiān)測力度，有效防范風險。

　　（十八）完善市場監(jiān)測和研究分析。各有關部門要及時主動發(fā)布商品住房建設、保障性安居工程建設等方面的權威信息，正確引導社會輿論。要加強輿情監(jiān)測，積極穩(wěn)定市場預期，形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展的輿論氛圍。