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　　限購政策調(diào)整，會給島城樓市帶來怎樣的變化呢？昨天是我市放松限購令的第一天，記者前往多個售樓處及中介公司探訪了解到，看房咨詢的客戶比往常多了許多，各房產(chǎn)公司也提振信心積極備戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，此次我市調(diào)整樓市限購措施，將在保護(hù)剛需人群的前提下激活、提升市場購買力。

　　市民 希望手中房早點賣出去

　　部分放開限購市民又是如何看待呢？市民李女士早在一年前就掛牌出售自己一套房，如今10個月過去了卻遲遲未能出手，限購令的松綁讓她看到了希望。"我那套房子靠近棧橋，面積近150平方米，是個高層看海房，但我們年紀(jì)大了，不喜歡高層，就想換個一樓帶院的房子住。所以去年就計劃換房，一開始掛牌320萬元，但幾乎沒人問，沒辦法后來直降30萬，看的人還是不多。這次限購令對大戶型放開了，我感覺對俺家來說是個機遇，如果有誠意的客戶來看房，我肯定會再讓讓，沒想過要漲價。"李女士說得很誠懇，而她這一想法也代表了不少房東的心理。正掛牌出售一套不足90平方米的剛需房的嚴(yán)先生也抱著盡快出手的想法，"我就是為了換房，不是為了投資什么的，賣了這套才有錢換套更適合自己的房子，如果能盡快賣掉，我會接著就入手一套，主要是考慮孩子上學(xué)方便。眼下只是放開144平方米以上的大戶型，我感覺下一步會全部放開，到時再想買恐怕就更貴了。"嚴(yán)先生說。

　　黃島剛需盤 看房咨詢的客戶增多

　　昨日記者來到位于黃島開發(fā)區(qū)薛家島片區(qū)的一在售樓盤，售樓處內(nèi)5組客人正在看房咨詢，售樓小姐告訴記者，這樣熱鬧忙碌的場景已經(jīng)好久沒看到了，以前都是三三兩兩的客人，這兩天有扎堆看房現(xiàn)象。

　　"其實這個項目我關(guān)注有一段時間了，這段時間買房還送車位，相當(dāng)于8200元/平方米左右，價格挺合適的，之所以遲遲沒買，是感覺大家都在觀望，我也就先觀望著，黃島限購一放開，說實話真該出手了。"正在看房的一位女士告訴記者，此前因為市場低迷她一直猶豫不決，如今限購放開，再加上西海岸新區(qū)的設(shè)立，讓她看到了后市的希望，所以決定出手。另一個看房的男士則是因為受限購制約，使他買套大戶型住宅改善住房條件的計劃一直不能實現(xiàn)，取消限購的消息一傳來，他就和媳婦一起來看房。記者采訪多名看房客人，發(fā)現(xiàn)多以換大房子的改善型客戶為主。

　　項目營銷負(fù)責(zé)人王先生告訴記者，限購松綁的消息傳來，咨詢的客人開始增多，售樓部打電話給意向客戶邀請看房的回復(fù)率越來越高。"今天一早，營銷團隊就向意向客戶群發(fā)了相關(guān)政策和一些市場動態(tài)，被限購‘?dāng)r’在門外的客人開始回流。"王先生說，"上半年業(yè)績不好，就指著下半年能沖沖量，所以會小幅回調(diào)價格，希望能順利完成今年的指標(biāo)，不過購房者越來越理性，很難出現(xiàn)暴漲的局面，我感覺只是堅定了一些尚在猶豫的購房者的信心，另外給一部分外地人購房機會。"面對限購的松綁，王先生稍稍松了口氣，不過他仍然持謹(jǐn)慎的樂觀。對比放開限購，開發(fā)商和普通市民更期待取消限貸，"取消限購好比放低了門檻，取消限貸更能激發(fā)購買力。"

　　中介 成交量會增但不會太高

　　"從今天我們各個門店反饋的信息來看，賣家?guī)缀鯖]有坐地漲價，普遍希望盡快賣掉好實現(xiàn)換房計劃。買房人聽聞消息后主動打電話咨詢的多，買房的積極性比前段時間高了不少。"青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰說，"限購放開之后，成交量應(yīng)該會有起色，但不會太高，我們也有這個心理準(zhǔn)備，主要還是受限貸影響比較大，不過要是限貸一放松，價格也就不是當(dāng)前這個價格了，我想很多購房者也能算明白這個賬的。"

　　根據(jù)我市的調(diào)整住房限購政策，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)住房144米以下仍執(zhí)行限購。在孫杰看來，這是給剛需族預(yù)留了最好的置業(yè)時機。從投資保值角度看，青島上述四個中心城區(qū)，人口密度高，配套成熟，租金高且穩(wěn)定，被地鐵規(guī)劃覆蓋，是置業(yè)風(fēng)險相對較低的區(qū)域。當(dāng)前剛需購房群體之所有還有議價能力，主要原因是更具購買力的改善型客戶沒有"房票"。試想，如果改善型、保守投資型客戶進(jìn)場，剛需客被擠壓是必然的。在沒有改善型客戶競價和當(dāng)下價格回調(diào)的雙重時機，剛需族應(yīng)抓住置業(yè)時機。

　　市南高端盤 開打搶客戰(zhàn)扭轉(zhuǎn)局面

　　此次調(diào)整，對市南、市北、李滄及嶗山區(qū)僅放開了144平方米以上房源的限購，這給大戶型樓盤帶來了什么樣的變化呢？受限購令的影響，市南、嶗山等在售的豪宅都陷入了滯銷狀態(tài)。香港中路一在售盤7月簽約8套房源，120-144平方米成交3套，200-250平方米成交5套。麥凱樂對面的一在售盤7月售出4套140-200平方米房源。另一高端盤情況更不容樂觀了，去年12月開盤，截止到今年5月一共才賣出5套房子，隨后6月、7月連續(xù)"零成交"。

　　昨日記者來到香港中路一在售盤，售樓處外停車場內(nèi)停滿了車，大廳內(nèi)等候的人群也是一撥一撥的，"我們近期就要推一批新房源，眼下在接受客戶認(rèn)籌，正好在節(jié)骨眼上迎來了限購令的松綁，客戶的信心足了，我們也很高興。當(dāng)前我們的價格也很優(yōu)惠，希望借著這股風(fēng)扭轉(zhuǎn)前期銷售不暢的局面。"項目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人介紹說，取消限購，讓一批不具備購房條件的客戶重新回歸市場。"限購放松后，樓市成交量不一定會有井噴，但肯定會有較為明顯的放量，下半年必將有一場客戶爭奪戰(zhàn)。"這名負(fù)責(zé)人說。對主城區(qū)144平方米房源的限購放開，無異于給沿海一線豪宅下了一場及時雨，各開發(fā)商均有"久旱逢甘霖"的暢快感，幾乎所有樓盤都開始備戰(zhàn)，以期贏得最多客戶。

　　不過，克而瑞房價點評網(wǎng)青島首席房價分析師鄧國華分析指出，截至7月底我市主城區(qū)144平方米以上住房可售總套數(shù)為5400余套，市場占比不大。其中140-170平方米庫存占比較大，主要為改善型洋房等產(chǎn)品；其次為200-250平方米左右的，目前市場接受度較低；400-450平方米房產(chǎn)總價較高，多為臨海高端產(chǎn)品，去化周期最長。購買大戶型的客戶購買力受限較少，主要在意區(qū)位價值和項目品質(zhì)，故限購取消對他們的影響有限。從區(qū)域庫存上看，市南區(qū)和嶗山區(qū)最為集中。近期大量臨海豪宅集中上市，恰逢市場冷清，去化情況均不理想。而市北區(qū)和李滄區(qū)的存量多為大面積的改善型產(chǎn)品，集中在浮山后周邊和東李區(qū)域。四方區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品多面向剛需和首次改善住房條件的客戶，大戶型占比較小。綜上所述，青島限購部分解除政策對于主城區(qū)市場，無論是客戶需求還是存量壓力，影響都相對有限，不如城陽、黃島等輔城區(qū)的作用大。

　　業(yè)內(nèi)人士 新政利于保護(hù)剛需族購買力

　　市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會龍江秘書長在接受記者采訪時認(rèn)為，本次青島出臺的樓市限購松綁政策，無論是時機，還是尺度的把握都是非常不錯的。青島選擇在濟南、寧波等城市放開限購后采取動作，有其他城市的操作經(jīng)驗可供參考。從其他城市放開限購政策的效果來看，房屋成交量較放開之前都提升了10%至20%。這樣也能在保護(hù)剛需人群的前提下激活、提升市場購買力。

　　限購政策的調(diào)整，既能保證剛需人群的購買需求，又能保證沿海高端住宅的價格穩(wěn)定，有利于產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。從市場效應(yīng)看，隨著膠州灣隧道和大橋的通車，黃島和城陽的交通更加便利，本次黃島和城陽的限購放開，可以更好地促進(jìn)兩地樓市活躍。另外，城陽樓市的放開，也能穩(wěn)定其周邊李滄的房價。

　　青島限購令于2011年1月29日落地實施，數(shù)據(jù)顯示，2011年全市新房成交量為86997套，較限購令頒布前的2010年減少了13298套。進(jìn)入2012年市場逐步走上回暖之路，當(dāng)年新房成交94339套，比2011年增加了7342套；2013年更是增幅明顯，全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量僅為37749套，與前一年同比減少16584套。"這3年多的時間里，信貸政策從寬到嚴(yán)，新國五條出臺，個稅契稅等調(diào)整，房屋專項維修基金開征，公積金政策由寬到緊，這些都對市場產(chǎn)生過較大的影響。"島城樓市分析人士張百忍分析指出，也由此看出限購令實施與否并不是導(dǎo)致市場轉(zhuǎn)變的主要因素，所以在"限貸"的陰影下，限購放松不會對市場帶來暴漲的局面，但是會促進(jìn)樓市良性發(fā)展。（孫靜芳）