“房子停工兩年了，我都沒抱什么希望，沒想到接到通知說可以辦理退房退款了！”

　　近日江蘇南京一停工兩年的住宅項目在當地有關部門的協調下給出了樓盤爛尾后新的解決方案退房退款

　　樓盤停工長達兩年之后

　　首例爛尾樓項目可退房退款

　　據記者了解，此次涉及的項目為珠江四季悅城，該項目位于南京市江寧區，由珠江投資集團開發建設。該項目共涉及5個地塊，其中真正進入開發階段的是G98和G104地塊。G98地塊于2021年7月首次開盤至2022年1月合計推出282套房，均價約為2萬元/平方米，合同約定2023年6月30日交付。G104地塊于2022年4月開始銷售，共推出231套房源。其戶型、價格與G98地塊基本一致，合同約定2024年6月交付。

　　據該項目的業主介紹，G98地塊于2022年7月就停工了，并且一直處于停工狀態。當時，開發商提供的解決方案是將G98地塊的業主置換到G104地塊。但沒過多久，G104地塊也停工了。截至目前，G98和G104地塊雖然有幾棟樓已經封頂，但整體遠未達到交付狀態。

　　記者在人民網領導留言板上看到

　　南京市江寧經濟技術開發區于

　　7月11日回復網友

　　對珠江四季悅城項目的投訴時稱

　　“因項目總包方蘇中建設公司內部資金鏈斷裂，導致項目長期停工，不能完成交付。我委于今年5月17日、5月24日組織開發商會談協商，明確提出于交房日期前啟用G104監管賬戶資金啟動退房流程。6月4日，我委再次召開珠江G104購房矛盾協調會，會上督促開發商拿出退房方案并明確相應時間節點。會后經珠江公司總部商議，開發商表示只退房款，無按揭貸款利息補償，目前已有大部分業主與開發商簽訂相關協議。您與開發商簽訂商品房買賣合同，支付首付款14.1萬元。我委已與開發商溝通協商，建議其退還首付款。后續我委將跟蹤關注退款進展”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這表明，珠江四季悅城在停工長達兩年之后，目前終于進入退房退款的實質性操作階段。

　　商品房爛尾

　　消費者可主張返還購房款

　　想要全國復制推廣成功案例

　　難點仍存

　　北京理道律師事務所主任律師王久成在接受記者采訪時表示，當樓盤出現爛尾情況后，可能存在房屋不能交付的風險。如果開發商存在違約行為致使不能實現合同目的，消費者有權行使法定解除權，解除雙方的合同并要求退款，開發商承擔違約責任。

　　《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》規定：

　　“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”

　　這說明

　　如果商品房爛尾

　　房屋不能交付

　　且無實際交付可能的情況下

　　消費者便可主張返還購房款

　　且該返還請求權優先受償

　　但實際情況如何呢？

　　北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對記者表示：

　　“退房的法律程序較為復雜。購房人需要提起相關訴訟，解除購房合同和貸款合同。而且近年來，開發商頻頻‘爆雷’，一些房企已經陷入資金鏈斷裂等困境，甚至有些項目的監管資金已經被挪用。在這種情況下，即使購房人打贏了官司，開發商也有可能無錢退還，購房人可能會陷入錢房兩空的境地。”

　　王久成認為，南京珠江四季悅城是首例由政府出面協調解決爛尾樓退房、退款的案例，為其他類似項目提供了借鑒和參考，在一定程度上也讓老百姓的“心頭石”落了地。

　　那么

　　這一案例的成功經驗

　　是否能夠全國推廣？

　　對此，王玉臣分析認為，并非所有的爛尾樓項目都能實現這樣的結果，想要復制、推廣這樣的案例存在一定難度。

　　首先，也是最重要的一點是開發商的資金監管賬戶內要有足夠的資金。如果監管賬戶內沒有足夠的預售房款，無論是政府協調還是購房人打官司，最終想要退回房款均存在較大困難。

　　其次，相關部門監管到位、反應迅速。該項目能夠實現退款，得益于相關部門資金監管到位，實現了“專款專用”。同時，在接到群眾舉報、投訴后，通過召開協調會等方式，積極處理此事，這些都是購房人能實現退房的重要因素。

　　最后，業主反應迅速，積極維權。該項目于2022年7月停工后，2023年1月，業主們就開始通過投訴等方式維權了。業主們提前意識到了問題的嚴重性，并著手維權工作，這也是該項目能夠實現退款的重要原因之一。

　　退房退款環節中各方均做讓步

　　實際執行情況有待關注

　　記者注意到，珠江四季悅城開發商在承諾退款時表示，僅退房款，并無按揭貸款利息補償。

　　王玉臣指出

　　在退房退款這一環節中

　　估計各方都做了妥協或讓步

　　對于開發商來說，能夠將監管賬戶中的預售房款退給業主，是一個讓步。這種行為雖然從法律上來說是理所應當的，但是在實際操作中，很少有開發商能夠同意為業主集中退房，能夠將監管賬戶中的預售房款退還的情況更是少之又少。

　　對于購房人來說，開發商僅同意退房款，無按揭貸款利息補償，這意味著購房人需要自行承擔一部分經濟損失，這也是一個讓步。

　　王玉臣對記者表示，開發商的口頭承諾并不可信，一定要將相關約定落實到合同中。在沒有拿到房款前，業主們不要掉以輕心。

　　王久成也提醒，該事件雖然經相關部門協調，有了處理結果，但在實際執行時，是否能做到政策規則明確、辦理流程清晰、執行有效到位等，這些都有待考驗，尚需積極關注。另外，如何保障購房人真正達到退房、收到房款的目的？是否還有兜底措施？這些都要看事件的后續發展。如果以上問題無法解決，則可能又會陷入新的僵局。

　　中國消費者報新媒體編輯部出品

　　來源/中國消費者報·中國消費網

　　記者/孫蔚