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上半年,濟南市新建商品房市場總體呈量升價穩(wěn)的態(tài)勢。新建商品房新增供應(yīng)9.87萬套,其中住宅新增供應(yīng)3.18萬套,供應(yīng)主力集中在歷城區(qū)。記者調(diào)查了解到,下半年新盤入市較多,東部仍是最大的供應(yīng)主場,西部、南部和北部也都有新增供應(yīng),接下來濟南樓市供應(yīng)將“四面開花”。在限購背景之下,濟南樓市購房者更傾向于一步到位的改善型產(chǎn)品。受高地價影響,開發(fā)商也更傾向于開發(fā)高端產(chǎn)品。
齊魯晚報記者 馬韶瑩 谷婉寧
上半年住宅供應(yīng)量增大 剛需、改善需求保持穩(wěn)定
根據(jù)濟南市房協(xié)提供的數(shù)據(jù),2018年上半年,濟南市新建商品房市場總體呈量升價穩(wěn)的態(tài)勢。新建商品房新增供應(yīng)9.87萬套,其中新建商品住宅新增供應(yīng)3.18萬套,393.1萬㎡,較去年同期增加1.51萬套,同比大幅上漲84.6%。
從供應(yīng)區(qū)域來看,上半年除市中區(qū)和長清區(qū)外,其他各區(qū)的供求關(guān)系較為平衡,歷城區(qū)的供應(yīng)量最大,占比接近一半。歷城區(qū)新增供應(yīng)住宅186.0萬㎡,占比47%,其中供應(yīng)最大的是位于北部的中海華山瓏城,供應(yīng)49.7萬㎡,占全區(qū)供應(yīng)面積的26.7%；而章丘區(qū)成為供應(yīng)第二主力,供應(yīng)面積為53.8萬㎡,占比14%。天橋區(qū)供應(yīng)量最小,僅為15.1萬㎡,僅占比4%。
2018年上半年,濟南市新建商品房市場總體呈量升價穩(wěn)的態(tài)勢,新建商品住宅供求仍以剛需和改善面積段為主。100㎡以下、100-160㎡的商品住宅成交占比均無明顯變化,剛需和部分改善的需求保持穩(wěn)定。
在供應(yīng)方面,90-110㎡剛需產(chǎn)品、110-130㎡剛改產(chǎn)品、130-144㎡和144-180㎡的改善產(chǎn)品供應(yīng)量較大,分別為94.0萬㎡、133.8萬㎡、80.5萬㎡、56.4萬㎡。在成交方面,90-110㎡剛需產(chǎn)品、110-130㎡剛改產(chǎn)品成交占絕對優(yōu)勢,成交面積分別為124.8萬㎡、139.9萬㎡,占比分別為31%和34%,其次是130-144㎡的改善產(chǎn)品,成交62.3萬㎡,占比約為15%。
據(jù)合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明介紹,近兩年濟南的中大戶型開始逐步增多,選擇100㎡及以上戶型的購房者所占比重增大,剛改、改善型客戶越來越多。
樓市供應(yīng)四面開花 純新盤多四季度集中入市
2017年土地成交形成的新項目,多數(shù)將在今年下半年入市,所以濟南下半年特別是第四季度市場供應(yīng)預(yù)計將會大幅增加。
從記者調(diào)研來看,第四季度東部依舊是供應(yīng)量最大的區(qū)域。CBD是熱點區(qū)域,今年區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項目都已經(jīng)入市,目前綠地IFC、龍湖天璞已經(jīng)銷售過半,萬科大都會、華潤昆侖域也經(jīng)進入銷售階段,未來還將有仁恒、招商蛇口、復(fù)地等新項目入市。
漢峪片區(qū)也一直是供應(yīng)量較大的區(qū)域,金科東方博翠、泰禾·濟南院子等新盤即將面世,綠城玉蘭花園、三盛國際公園、華皓英倫聯(lián)邦等老項目也有貨量加推。
同樣是東部的熱點區(qū)域的唐冶,今年上半年純新盤玖唐府面世,下半年,萬科翡翠山語、龍湖·九里晴川、龍湖·景粼原著等高端項目也接連入市,雖然新盤單個項目貨量不大,但是整個唐冶片區(qū)的供應(yīng)比較充足。
新東站片區(qū)今年也是全面開花的一年,老盤萬象新天將在10月初開盤新組團,供應(yīng)近1000套房源；翡麗公館也有750套房源供應(yīng),碧桂園CLD、萬科正榮天宸也即將面世。除了熱點區(qū)域外,中新錦繡天地、奧體·金茂府等大體量項目也穩(wěn)步銷售。
北部的中海華山瓏城雖然是老項目,但無論是供應(yīng)量還是成交量,都是北部的第一大盤,甚至是全市的最大項目,其中中海·瓏岸有13.9萬方的供應(yīng),中海·御景臺的供應(yīng)達(dá)43萬方,產(chǎn)品主要是高層和小高層產(chǎn)品。
去年拿地?zé)狳c的南北康地塊今年也迎來了純新盤萬科山望,首期產(chǎn)品建面在130—155㎡,首期約供應(yīng)5.77萬方。華潤置地公元九里今年也全新推出,再加上魯能領(lǐng)秀城、綠地新里程等項目的在售房源,南部的供應(yīng)量也不小。
人們印象中西部比較低調(diào),房源也比較少。但從目前調(diào)研的數(shù)據(jù)來看,海信九麓府的供應(yīng)還有450套；世茂璀璨悅府今年還有180套房源；中建錦繡首府預(yù)計今年下半年開盤,貨量達(dá)26.34萬方；除此之外,龍湖·天瑯、濟水上苑等項目也有供應(yīng)。
除了市區(qū)外,章丘、濟陽、長清也有穩(wěn)定的產(chǎn)品供應(yīng)。在穩(wěn)定的供應(yīng)量下,市場也將會穩(wěn)定發(fā)展。
市場轉(zhuǎn)型高端產(chǎn)品居多 限購下購房者追求一步到位
從市場調(diào)研來看,下半年入市的高端產(chǎn)品將增多。像漢峪片區(qū)和CBD等片區(qū),都以升級型改善產(chǎn)品為主。“主城區(qū)的主流還是以改善型產(chǎn)品、高端產(chǎn)品為主。”許傳明說。
“限購后,其實傳統(tǒng)的剛需客戶變化不大,但是投資性需求的客戶受影響較多,比如購房資格、付款方式、信貸網(wǎng)簽等限制逐漸增多,他們也逐漸變?yōu)橛^望心態(tài)。產(chǎn)品的類型也開始以三房產(chǎn)品為主,再加上人口政策的調(diào)整,人們追求一步到位,三房越來越受歡迎,大家更青睞改善型住宅,剛改、改善型購房者比重增多。”許傳明說到。
在2018年第四季度的供應(yīng)新盤中,大部分都是改善、高端產(chǎn)品,還將有很多別墅、洋房及大面積的產(chǎn)品。即將入市的新盤仁恒·公園世紀(jì),推出的是約96㎡-190㎡產(chǎn)品,價格待定,此新盤是仁恒置地首入山東,在濟南CBD核心區(qū)打造的高端國際盤。龍湖·景粼原著,更推出了410㎡—430㎡別墅產(chǎn)品,價格待定,這樣的高端產(chǎn)品,鎖定了濟南的高端客群。
此外,像萬科海右府推出193㎡的疊拼產(chǎn)品、293㎡的聯(lián)排產(chǎn)品,410㎡的合院產(chǎn)品,都是高端別墅,單價也超過36000/㎡。泰禾·濟南院子推出的洋房產(chǎn)品,面積在170㎡-290㎡之間,其別墅產(chǎn)品,面積也在300㎡-400㎡之間；高新·金茂墅將推出105㎡-220㎡的小高層、洋房、疊拼產(chǎn)品等多個高端、改善產(chǎn)品。
進入下半年,濟南樓市市場熱度有所下降,市場遇冷,開發(fā)商也隨著市場的變化開始推出相應(yīng)的措施。“在高地價之下,開發(fā)商會選擇不同的應(yīng)對方式,高端別墅產(chǎn)品集中入市,也是開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場遇冷的舉措之一。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。“近兩年樓市剛需客的購房需求已經(jīng)得到釋放,因此,開發(fā)商不再只針對剛需、剛改型購房者,而是開始打開更多高端型需求的購房市場。”
[編輯: 劉曉明]
