? 還有半個月時間，島城樓市將迎來“金九銀十”傳統(tǒng)旺季。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在加速推盤營銷的同時，原本就低量盤整的二手房市場再次進(jìn)入下降通道，月成交量只有3月份的40%左右。進(jìn)入8月份之后，不少二手房房主已經(jīng)失去耐心，開始降價賣房。但即使如此，許多中小戶型的房源依舊是無人問津，有價無市的市場讓眾多換房族備感焦灼。
最新數(shù)據(jù)：老城四區(qū)周成交不足300套
二手房交易的慘淡，從交易數(shù)據(jù)上看最為直觀。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月的第二個周，青島二手房共成交715套，成交面積64726。78平方米。其中普通住宅成交621套，成交面積為53959。99平方米。
相對周邊區(qū)市來說，土地資源日漸稀少的主城區(qū)新建商品房項(xiàng)目較少，但因?yàn)槿丝诿芏却螅瑒傂柰ⅲ砸恢笔嵌址康摹爸鲬?zhàn)場”，但是市南、市北、嶗山、李滄四區(qū)的成交量也同樣慘淡。其中成交最多的為市北區(qū)，上周二手房成交160套，成交面積10771平方米，這也是四區(qū)中唯一成交量過百的片區(qū)；市南區(qū)雖然排在各區(qū)市的第三位，但上周二手房成交也只有75套，單周二手房交易面積為6180平方米；次新房眾多的李滄，因?yàn)榉績r連續(xù)上漲，許多小區(qū)的房價已經(jīng)超過了市北部分區(qū)域，所以二手房成交同樣比較慘淡，上周二手房成交71套，成交面積5457平方米；平均房價最高的嶗山區(qū)成交則更為稀少，上周二手房成交27套，成交面積3355。43平方米，四區(qū)成交量只有333套。
自4月份開始，島城二手房市場就開啟了“跌跌”不休的節(jié)奏。在今年3月，青島二手房網(wǎng)簽量還是9053套，而從4月開始，青島二手房網(wǎng)簽8555套，5月網(wǎng)簽5444套，6月網(wǎng)簽3812套，連續(xù)三個月持續(xù)下滑。而2018年上半年，限購區(qū)域內(nèi)青島網(wǎng)簽量最高的區(qū)域?yàn)槭斜眳^(qū)（含原四方區(qū)），二手房共網(wǎng)簽8768套，同比下降21%；其次為西海岸網(wǎng)簽8180套，同比下降5%；李滄區(qū)網(wǎng)簽3886套同比下降21%；城陽區(qū)網(wǎng)簽3705套，同比下降37%；市南區(qū)網(wǎng)簽3477套，同比去年下降34%；嶗山區(qū)網(wǎng)簽1553套，同比下降25%。剛剛過去的7月份，島城二手房成交量更為慘淡，成交量只有3696套，同比再下降3%。
記者探訪：降價20萬元難覓買主
二手房成交慘淡，最著急的莫過于“換房型”房東。“沒房子心慌，但是有房子降價也賣不出去，也很發(fā)愁。”市民尚明（化名）苦笑說。2012年時，他在市場低迷時出手購買了銅川路一套商品住宅，當(dāng)時東李片區(qū)還未完全開發(fā)，許多人并不認(rèn)可這一區(qū)域。但是東李片區(qū)的發(fā)展超乎了大多數(shù)人的意料，隨著2014年世園會的成功舉辦，東李片區(qū)環(huán)境也是越來越好，萬科、卓越等紛紛在此跑馬圈地，漸漸地，東李成為島城樓市剛需重地，房價也是不斷上漲。在東李片區(qū)，尚明的房子屬于該片區(qū)的一流行列，價格自然也相對較高。在二手房交易網(wǎng)站上顯示，該小區(qū)的均價已經(jīng)達(dá)到了2.7萬元/平方米左右，比去年增長了50%左右。
但實(shí)際上，這套100多平方米的房子已經(jīng)成了尚明眼中的“雞肋”，急于出手卻找不到買主。“別說2.7萬元/平方米，就是2.5萬元/平方米，我都認(rèn)了，關(guān)鍵是經(jīng)常一個周都沒有人問。”尚明苦惱地說。尚明的女兒還有一年時間就要上學(xué)了，他和妻子討論將這套房賣掉，然后去市南區(qū)或者嶗山區(qū)買一套學(xué)區(qū)房。在網(wǎng)上查了查小區(qū)的房價還很樂觀，但是真正賣房子時卻發(fā)現(xiàn)沒那么簡單。首先，該小區(qū)因?yàn)榉績r總體較高，所以并不在諸多年輕剛需族的考慮之列。再就是房子戶型有很大問題。正因?yàn)榇嬖谶@兩處硬傷，看房人不多，特別是5月份以來，三個月竟然只有兩個人來看房，這讓尚明想急于割肉出售，又找不到買家。
賣不出去，將房子租出去，用來抵消房貸行不行？“即使有資格買房，我也拿不出那么多首付款來。”尚明說。如果出租想迅速找到租客，租價只能在3000元/月左右，而且租客對于裝修保護(hù)并不如業(yè)主上心，幾年下來，裝修損耗也會很嚴(yán)重。
市場分析：跟漲片區(qū)有價無市
在很多購房者的印象中，隨著樓市升溫，房子總會有漲價的那一天。瑞海北路的房價走勢，似乎就印證了這一觀點(diǎn)。位于后海的新建片區(qū)，即使有眾多的知名房企入駐開發(fā)，房價在很長一段時間內(nèi)一直滯漲，甚至都不如李村商圈房價高，因此成為主城區(qū)的價格洼地。然而進(jìn)入2018年后，瑞海北路片區(qū)房價格迅速補(bǔ)漲，1月份均價是1.8萬元／平方米左右，而過了4個月之后，價格已經(jīng)上漲到了2.1萬元／平方米。
但是標(biāo)價飛漲不代表二手房和租賃市場火爆。記者通過二手房交易平臺上，發(fā)現(xiàn)雖然現(xiàn)在瑞海北路片區(qū)的二手房標(biāo)價已經(jīng)到了2.5萬元/平方米以上，但是成交量非常少，很多小區(qū)甚至一周賣不了一套房。記者到該片區(qū)探訪時，發(fā)現(xiàn)許多已經(jīng)交付的樓座入住率不足50%。“年輕人自己開車還行，對于老年人來說生活很不方便，公共交通只有16路公交車。”在此居住的朱女士說。
存在同樣情況的還有老城區(qū)的中小戶型房源。市民蘇先生在遼源路有一套50平方米住房，今年4月份曾經(jīng)有人愿意花140萬元購買。當(dāng)時，蘇先生及身邊的許多朋友都對樓市非常樂觀，認(rèn)為6月份之后還會有一波拉升。但讓他沒想到的是，6月之后島城二手房沒有出現(xiàn)預(yù)估的火爆行情，反而人氣減弱，看房人比以前減少了三分之二。無奈之下，他只能將掛牌價調(diào)整為130萬元。
房產(chǎn)中介紛紛兼職
“賣保險(xiǎn)的，賣景區(qū)門票的，代理外地一手房的，為幼教項(xiàng)目拉客戶的……現(xiàn)在朋友圈里這些中介人好像都心不在房了。”購房者陳楠說。因?yàn)橄朐阱e埠嶺一帶買一套二手房，所以陳楠加了不少中介的微信。但是她發(fā)現(xiàn)，這中介推銷房子越來越不用心了。雖然每天早晨也會推幾條房源信息，但都是常年沒人要的滯銷房源。好不容易出來一套房子，當(dāng)他打電話詢問情況時，卻發(fā)現(xiàn)中介也不知道房子的詳情，信息是轉(zhuǎn)發(fā)其他中介的。
“不是不愿意賣房子，而是現(xiàn)在交易量確實(shí)少了。”房產(chǎn)中介小錢搖頭說。他告訴記者，最近兩個月，店內(nèi)一共就賣了三套房子，這和最高峰時一天的量差不多。相比兩個月前，現(xiàn)在房東的賣房意愿比較強(qiáng)烈，但是購房者確實(shí)少多了。“我們有時候打電話回訪，發(fā)現(xiàn)很多人不是在高新區(qū)搖號，就是去西海岸看房了，許多人更愿意買新房。”房產(chǎn)中介小杜說。作為一個低底薪、高傭金的行業(yè)，沒有成交就意味著收入大大縮水，所以越來越多的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開始做兼職。
專家觀點(diǎn)：調(diào)整心態(tài)尋找適合房源
對于目前二手房市場的降溫，青島市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會中介專業(yè)委員會秘書長程東認(rèn)為，主要受到三方面原因的影響。首先，熱點(diǎn)城市房價下跌的新聞影響了部分人對樓市的判斷，讓許多人都選擇了持幣觀望；其次，青島上半年利好不斷，許多房主對于青島樓市增速預(yù)期過高；第三，主要是來自新房市場的壓力，大量新房入市后分流了許多客戶。“現(xiàn)在市場上確實(shí)有不少房主降價賣房，但只是零星出現(xiàn)，并沒有在某個片區(qū)形成總體降價的趨勢，部分區(qū)域的房價仍然在緩慢上漲。所以，現(xiàn)在說樓市反轉(zhuǎn)還為時尚早。‘金九銀十’到來后，隨著許多房主調(diào)低對于售房利潤的心理預(yù)期，二手房市場可能會有所改觀。”程東分析說。
記者王壽林?jǐn)z影報(bào)道
[編輯: 鹿璐]
