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　　12月27日，青島市年末土地拍賣大幕拉起，市南區(qū)蘭山路35號(hào)、市北區(qū)臺(tái)柳路252號(hào)、新都心原市北爐具廠搬遷A、B地塊四宗地率先拍賣。最終，A 、B地塊都因最高報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)11900元/㎡觸發(fā)“熔斷”；市南區(qū)蘭山路35號(hào)和市北區(qū)臺(tái)柳路252號(hào)分別被青島地鐵集團(tuán)和青島和達(dá)置業(yè)有限公司底價(jià)競(jìng)得。

　　原大山監(jiān)獄以北兩地塊熔斷

　　根據(jù)12月8日青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《青土資房告字[2016]08號(hào)》土地出讓公告，27日拍賣的四宗地中 ，位于市北區(qū)華清及吉上地塊以東、規(guī)劃路及長(zhǎng)沙路38號(hào)人才公寓以南、寧鄉(xiāng)路以西，原大山監(jiān)獄以北區(qū)域的原市北區(qū)爐具廠搬遷A、B地塊采用熔斷機(jī)制，設(shè)定最高限價(jià)。

　　其中A地塊土地面積26397.9㎡ ，約合40畝，可開發(fā)體量84473.3平米，包括出讓和劃撥兩部分。出讓部分土地面積23507.3㎡ ，容積率3.2，規(guī)劃建面75223.3平米，商業(yè)占比22%，起始樓面地價(jià)5815元/㎡ ，起拍總價(jià)約4.37億元。劃撥部分土地面積2890.6㎡ ，將建設(shè)9250平米的租賃型人才公寓。

　　B地塊土地面積10435.4㎡ ，約合16畝，可開發(fā)體量31306.2平米，包括出讓和劃撥兩部分。出讓部分土地面積5345.4㎡ ，容積率3.0，規(guī)劃建面25036.5平米，商業(yè)占比25% ，起始樓面地價(jià)5840元/㎡ ，起拍總價(jià)約1.46億元。劃撥部分土地面積2089.9㎡ ，將建設(shè)6269.7平米的租賃型人才公寓。

　　這兩宗地面積相對(duì)較大，而且位置極佳，為市場(chǎng)所看好。雖然出讓公告并未要求兩宗地搭配出讓，不過(guò)從出讓條件上看，被普遍認(rèn)為將會(huì)被同一開發(fā)商競(jìng)得進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)。

　　A地塊的拍賣共吸引到10家開發(fā)商報(bào)名競(jìng)買，最終經(jīng)過(guò)496輪的激烈廝殺，最高報(bào)價(jià)達(dá)到11895元/㎡ ，溢價(jià)率104.56%，之后再報(bào)價(jià)11905元/㎡超過(guò)最高限價(jià)11900元/㎡觸發(fā)熔斷機(jī)制，網(wǎng)上交易終止。交易系統(tǒng)顯示，將退還競(jìng)買保證金并另行組織網(wǎng)上交易活動(dòng)。

　　B地塊的拍賣同樣激烈，共吸引到11家競(jìng)買人報(bào)名。在經(jīng)過(guò)288輪競(jìng)價(jià)后，11900元/㎡的報(bào)價(jià)同樣達(dá)到最高限價(jià)觸發(fā)“熔斷”機(jī)制，網(wǎng)上交易終止。

　　A、B地塊均位于市北新都心板塊，處在黑龍江路、長(zhǎng)沙路、重慶南路的合圍區(qū)域，南側(cè)緊鄰地鐵3號(hào)線長(zhǎng)沙路站，地段價(jià)值極高。同時(shí)，地塊附近已有多家大型商場(chǎng)入駐，包括麥凱樂(lè)、凱德廣場(chǎng)、居然之家商業(yè)廣場(chǎng)，新都心商圈已經(jīng)初具規(guī)模。除此之外，這些地塊周邊目前已經(jīng)聚集起了多個(gè)新興住宅小區(qū)，如萬(wàn)科城、雙山馨城、保兒馨都等，目前二手房均價(jià)約在20000元/㎡上下；其北部過(guò)了長(zhǎng)沙路，便是正在崛起的萬(wàn)科紫臺(tái)、海爾世紀(jì)公館等新盤，其均價(jià)也都在18000元/㎡上下。

　　B地塊土地面積10435.4㎡ ，約合16畝，可開發(fā)體量31306.2平米，包括出讓和劃撥兩部分。出讓部分土地面積5345.4㎡ ，容積率3.0，規(guī)劃建面25036.5平米，商業(yè)占比25%，起始樓面地價(jià)5840元/㎡ ，起拍總價(jià)約1.46億元。劃撥部分土地面積2089.9㎡ ，將建設(shè)6269.7平米的租賃型人才公寓。

　　限價(jià)熔斷避免了高價(jià)地的產(chǎn)生

　　針對(duì)此次“熔斷”事件，青島平安好房市場(chǎng)總監(jiān)張斌表示：“濟(jì)南于26日再度調(diào)控加碼，直接限制購(gòu)買套數(shù)，主要原因有二。一是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)依舊漲幅較大，在大中城市名列前茅。二是近期土地拍賣火熱，出現(xiàn)大幅溢價(jià)的高價(jià)地塊。從青島市場(chǎng)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)漲幅有限，雖然近期成交量有所增加，但大多數(shù)為周邊區(qū)域，因此價(jià)格穩(wěn)定。但是本周集中的土地拍賣，多為優(yōu)質(zhì)地塊，雖然設(shè)置了熔斷機(jī)制，但高溢價(jià)在所難免。如果出現(xiàn)高價(jià)地，或許成為引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)的導(dǎo)火索。”

　　“土地拍賣首次實(shí)行了限價(jià)熔斷機(jī)制，而且最關(guān)注的熱點(diǎn)地塊都限價(jià)停拍。按照區(qū)域發(fā)展和周邊價(jià)格來(lái)參照，地價(jià)達(dá)到每平米13000元也有利可圖。從這個(gè)角度說(shuō)，熔斷機(jī)制還是避免了高價(jià)地的產(chǎn)生，從而降低了高價(jià)盤出現(xiàn)的可能性，對(duì)于降低房?jī)r(jià)有一定的積極作用。只是如何制定地塊合理的限價(jià)和熔斷幅度，保證房企之間合理競(jìng)爭(zhēng)，是后期需要解決的問(wèn)題。畢竟地塊一再熔斷，成交減少導(dǎo)致供應(yīng)不足，也勢(shì)必傳導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲。”張斌分析。

　　文/圖 城市信報(bào)記者 張俊達(dá)

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