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　　日前，山東省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布新版房屋買賣合同示范文本，自11月1日起執(zhí)行。新版《合同》新增“房屋的房屋權(quán)利狀況承諾”條款，如該商品房權(quán)利狀況與實(shí)際情況不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同，開發(fā)商須在15日內(nèi)退還全部房款，造成損失的，由出賣人支付已付房價(jià)款一倍或買受人全部損失的賠償金。  記者 傅春曉

　　紙質(zhì)合同網(wǎng)簽之日生效

　　據(jù)悉，新版房屋買賣合同示范文本共有5種，包括《山東省新建商品房買賣合同 （預(yù)售版）》、《山東省新建商品房買賣合同（現(xiàn)售版）》、《山東省二手房買賣合同 （經(jīng)紀(jì)成交版）》、《山東省二手房買賣合同（自行成交版）》、《山東省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。

　　網(wǎng)簽和資金監(jiān)管，是保護(hù)購房人權(quán)利的最重要手段。通過辦理商品房買賣合同網(wǎng)上備案，可以有效防止出現(xiàn)一房多賣、當(dāng)事人權(quán)益縮水等情況發(fā)生，并能查明商品房是否存在抵押、擔(dān)保等情況。因此，新版《合同》將老版的“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為“本合同自雙方簽字或蓋章后，辦理完成商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)之日起生效”。現(xiàn)售版、二手房也是如此。

　　產(chǎn)權(quán)有問題15日內(nèi)退款

　　近年來，部分開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的商品房未經(jīng)抵押人同意擅自出售給購房人，或?qū)彿咳穗[瞞房屋抵押的事實(shí)。根據(jù)現(xiàn)行的擔(dān)保法律，在建工程可以拿來抵押融資，開發(fā)商完全可能這樣做。但購買者如買到已抵押的商品房，就無法辦理按揭貸款，無法取得產(chǎn)權(quán)證，還要承擔(dān)將來房子被銀行拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　新版《合同》對(duì)所售商品房的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行了承諾，并對(duì)是否抵押情況進(jìn)行了申明，促使開發(fā)商無法回避房屋的權(quán)屬狀態(tài)。規(guī)定約定了違約責(zé)任，有效地保護(hù)了購房者的利益。此外，新版《合同》還新增了“房屋的房屋權(quán)利狀況承諾”條款，開發(fā)商須承諾對(duì)該商品房享有合法權(quán)利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同，開發(fā)商須在15日內(nèi)退還全部房款，造成損失的，由出賣人支付已付房價(jià)款一倍或買受人全部損失的賠償金。

　　配套不到位開發(fā)商負(fù)責(zé)

　　奔著學(xué)校買的房，住了好幾年還不見學(xué)校的影子，這樣的窩心事很多業(yè)主都遇到過。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套的條款，老版合同中全部篇幅都是空格讓雙方自行約定，但買受人對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目往往缺乏了解，在合同簽訂時(shí)處于不利地位。

　　新版《合同》對(duì)相關(guān)內(nèi)容做了細(xì)化，對(duì)違約的責(zé)任也針對(duì)不同情況做了詳細(xì)規(guī)定，這些都有利于保護(hù)購房人的利益。規(guī)定了商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件及逾期處理方式，對(duì)小區(qū)的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、車位、車庫、社區(qū)組織用房等公共服務(wù)及其他配套設(shè)施，開發(fā)商須逐項(xiàng)填寫何期限達(dá)到何程度，并逐項(xiàng)約定到時(shí)未達(dá)到承諾條件如何處理。

　　買受人有權(quán)查驗(yàn)商品房

　　新版《合同》規(guī)定，辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)服務(wù)合同作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同。其他質(zhì)量問題，由開發(fā)商在約定時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。

　　另外，雖然過去絕大多數(shù)開發(fā)商采用的是政府統(tǒng)一發(fā)布的示范文本，但部分開發(fā)商卻將合同正文的一些條款用筆劃去或空置不填，相反在合同末頁看似不起眼的“補(bǔ)充協(xié)議”中約定一些不平等條款，甚至與示范文本背道而馳。

　　新版《合同》限制了補(bǔ)充協(xié)議制定的條件，限制了開發(fā)商另行制定不合理?xiàng)l款。其中規(guī)定，對(duì)本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。

　　 [編輯: 張珍珍]