?　　國家輪番出臺救市政策刺激下，房地產市場復蘇回暖的跡象更加明顯。7月份，濟南新房、二手房出現了截然不同的表現，新房環比下跌0.2%，二手房環比上漲0.5%。不少想要買房的市民有些看不懂了，市場究竟怎么了？

　　新房：

　　低價盤拉低市場均價

　　大幅降價沒出現

　　“7月份成交了7868套新房，市場整體比較活躍，比6月份成交的7595套還多了273套，價格波動不是很大，總體比較平穩。”18日，克而瑞房價點評網濟南站分析師稱，7月份0.2%的下跌，并不是開發商降價的原因，主要是由7月樓盤成交產品結構的變化造成的。

　　7868套普通住宅中，有5.4%（421套）左右的成交均價在5000元/㎡以下，6月份的比重只有2.8%。7月份，有9.8%的成交房源均價在1萬元以上，6月份這個比重接近12%。“可以看出，相比6月份，7月份超低價成交房源比重高、超過1萬元的房源比重反而低，一頭一尾的差距，造成了7月份整體房價較6月略降。”分析認為，從目前市場樓盤來看，無論是剛需盤還是改善型盤，開發商實質性的降價并沒有，多數是在做一些促銷的暖場活動。

　　受目前供應量較大的影響，雖然成交量有所增加，迫于庫存壓力，開發商也沒有貿然漲價的表現，濟南房價目前回歸到一個比較穩定的水平，短期來看不會有太明顯的漲跌。

　　二手房：

　　成交結構發生改變

　　改善房被利好激活

　　與新房不同的是，受政策影響，濟南二手房市場的成交結構較去年有了明顯變化。

　　“我們剛做完7月份的市場統計，價格在90萬元至150萬元的住房成交了193套，50萬元至90萬元的住房成交了170套。改善型住房超過剛需成為成交的主力。”18日，21世紀不動產市場分析師羅先生說，這是99家門店的統計數據，也是連續第三個月，改善型住房成交超過剛需住房。

　　數據顯示，6月份，90萬元至150萬元的住房成交206套，50萬元至90萬元的住房成交194套；5月份，這兩組數字分別是236套和230套。“這種成交結構和去年同期相比有明顯變化。”分析師稱，以去年7月為例，50萬元至90萬元住房成交180套，90萬元至150萬元住房成交130套；6月份，50萬元至90萬元住房成交128套，90萬元至150萬元住房成交71套；5月份，則分別是119套和83套。

　　該分析師認為，今年“3·30新政”至今，營業稅、信貸、限購限貸等系列政策的調整，對二次置業的改善型項目都是利好，這些政策激活了改善需求并幫助其加以實現，成交結構的變化也屬正常。

　　“二手房與新房不同，沒有大庫存的壓力，價格相對更加平穩。7月、8月處于淡季，加上省公積金政策調整等影響，不少購房者處于觀望，在需求量積累了兩個月后，‘金九銀十’或有好的表現。”

　　預期：

　　購房者陷觀望

　　期待公貸新政落地

　　8月6日，我省公積金最大調整政策發布至今，短短的十多天時間，在濟南房地產市場引發了明顯的波瀾，一些購房者尤其是公積金余額不多的剛需一族，陷入觀望，等待細則落地。

　　“最近一個多星期，店里來咨詢公積金政策的人太多了，來訪量也明顯增加。”18日，21世紀不動產領秀城店店長侯先生說，公積金新政引發的關注度很高，尤其是貸款額度不跟賬戶余額掛鉤，只要連交半年，就能貸款50萬的政策，對不少剛工作不久、賬戶余額不多的年輕人有著巨大的吸引力。

　　侯先生說，前兩天，有一個客戶看中了領秀城一套90多平方米的房子，總房款為112萬，由于房主著急用錢，報價便宜了3萬元。客戶對房子很滿意，但恰巧公積金新政出臺讓他很是糾結，想等著公積金細則落地后再買。

　　“我們幫客戶算了一筆賬，以貸50萬還30年為例，公貸比商貸每月少還600多元，30年下來將節省利息20多萬元。”侯先生說，客戶糾結了好一陣子，先交了2萬塊錢的意向金，協議中約定，把房子保留15天，其間不再給其他客戶看房，半個月后客戶可以再作決定。

　　“像這種觀望政策的人群挺多的，尤其是剛需一族。”侯先生說，也有一些改善型需求的客戶，目前有房子住，買房的需求不是特別強烈，現在也選擇等著政策明確落地。

　　對于新房市場，業內認為，目前還停留在政策導向層面，落實尚沒有時間表。但這種導向會在一定程度上影響到地方的具體執行，刺激購房者的改善型需求，擴大購房群體。

[編輯: 李敏娜]