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　　包括山東省禹城市在內(nèi)的全國33個縣市區(qū)，將作為試點區(qū)推進農(nóng)村土地制度改革，在暫停土地管理法相關(guān)條款的前提下，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。盡管只是試點，但由于農(nóng)地改革涉及面廣，又牽扯到方方面面的利益，以禹城市為試點的農(nóng)村土地制度改革，將從哪里突破？可能會對將來的農(nóng)村土地改革帶來什么經(jīng)驗？距離青島四百多公里的禹城，已成為農(nóng)地改革破冰的“先鋒軍”。

　　小城成農(nóng)地改革“先鋒軍”

　　26日，禹城市國土資源局的陳榮華習(xí)慣性地打開辦公室電腦，屏幕上閃動的一則消息立即引起了他的關(guān)注：全國33個試點縣級行政區(qū)域，擬暫時停止土地管理法等關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓的規(guī)定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，并將提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益的比例。

　　點開這則消息，在一份名為《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時調(diào)整有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》的議案后，列出了33個試點縣的名單，禹城市赫然在列。

　　之后，他桌上的電話鈴聲頻頻響起，各地的媒體，也已經(jīng)從同一則新聞消息中，聽到了山東省這個西北小城啟動農(nóng)地改革的“鼓點聲”。“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，這事兒牽涉的面太廣，涉及到方方面面的利益，國務(wù)院也只是提了一個簡單的方向，將來肯定會出臺一個框架性指導(dǎo)意見。”陳榮華分析。

　　今年43歲的陳榮華是地道的禹城人，對這個有著幾千年歷史的小城非常熟悉。“現(xiàn)在禹城市一共有52萬人口，其中農(nóng)民42萬人，農(nóng)地改革，自然會首先涉及到這42萬農(nóng)民的利益。”陳榮華說。

　　春節(jié)過后，新年的鞭炮聲還沒斷，位于新寨鎮(zhèn)梁廟社區(qū)的“超越食品”已經(jīng)上班，這個剛剛建成的村辦企業(yè)，主體部分是一個冷庫，用以儲存新鮮果蔬或牛羊肉。

　　“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，受益的首先是這類的村辦企業(yè)，用地使用權(quán)的出讓、租賃或入股，可能會從根本上解決村辦企業(yè)資金不足、規(guī)模化經(jīng)營受限的難題。”陳榮華說。

　　受困于資金難題的還有禹城市蔬菜果品批發(fā)市場，這家經(jīng)營多年的蔬菜批發(fā)市場在周邊農(nóng)村蔬菜種植大棚的包圍中，顯得清冷異常。而多年前的成立初衷，是依托周邊農(nóng)村的蔬菜種植，搞農(nóng)副產(chǎn)品的深加工，帶動農(nóng)民致富；但成立之后，迫于資金壓力，最后淪為一個簡單的蔬菜果品批發(fā)集散地，但即便這樣仍不足以撐持，超市、餐館、農(nóng)資化肥等小本經(jīng)營的夫妻店又進入市場，共同承受經(jīng)營中的重重困境。

　　試點市可突破“舊法框框”

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地怎么入市，入市過程中該如何突破原來的法律框框？對地方的土地管理部門來說，自然會有不同程度的理解。對陳榮華來說，這顯然是一個新的課題。

　　“把土地管理法的部分條款暫時停止執(zhí)行，這是創(chuàng)新，在整個土地管理法的法律法規(guī)還沒有完全調(diào)整的基礎(chǔ)上，就可以有條件、有范圍地試點進行改革，意味著改革方面的創(chuàng)新。”青島市百福潤財稅咨詢事務(wù)所總經(jīng)理陳祖開說，此前，國有土地使用權(quán)可以市場化，可以轉(zhuǎn)讓、出租；但集體經(jīng)營性建設(shè)用地卻不能入市，這形成了土地利用市場中的“二元層次”；集體土地使用權(quán)理論上是所有權(quán)，卻一直無法實現(xiàn)；33個試點縣劃定后，將打破這個土地利用中的“二元層次”。

　　“可以預(yù)見，農(nóng)地改革啟動，農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療等待遇提高，村辦企業(yè)可以分紅，許多在城市里打工的年輕人，將可以在城市里拿工薪的同時，還可以領(lǐng)到村里發(fā)的‘紅包’。”陳榮華說。

　　農(nóng)地改革大幕正式拉開

　　實際上，農(nóng)地改革，在2015年的地方兩會上，也頻頻成為各地方政府的話題。

　　“土地制度的改革涉及多元主體、利益關(guān)系復(fù)雜，而且又事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展的全局。”搜土地網(wǎng)董事長王舵說，農(nóng)村土地改革他們一般稱為“三塊地”改革，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及農(nóng)村宅基地。

　　在王舵理解，這次在全國33個試點縣級行政區(qū)域，擬暫時停止土地管理法等關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓的規(guī)定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，這意味著農(nóng)村土地制度改革試點“大幕”正式開啟。

　　農(nóng)地入市不影響房產(chǎn)市場

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，還引來了另一種擔(dān)憂：集體建設(shè)用地如果可以不經(jīng)過政府的招拍掛程序而直接入市，開發(fā)商拿地的成本降低，這樣城市的房地產(chǎn)市場會不會受到?jīng)_擊，導(dǎo)致房價出現(xiàn)大幅的下降？

　　“農(nóng)村土改啟動試點，不會對房地產(chǎn)市場有影響。”陳祖開斷言。目前是百福潤財稅咨詢事務(wù)所總經(jīng)理的陳祖開，從1994年人民大學(xué)土地管理專業(yè)畢業(yè)后，就到了青島國土規(guī)劃、管理部門工作，從普通職員干到土地儲備中心總工程師、土地儲備中心副主任，不久前棄官從商，但其公司的核心業(yè)務(wù)仍然沒離開土地。

　　在陳祖開看來，以住宅開發(fā)為核心的房地產(chǎn)市場，主要受國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的影響，其波動是由金融或者資本市場等因素來決定的，而不是看國土部門供應(yīng)了多少土地。此外，區(qū)別于城中村等城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有儲備用地，所謂集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，就是指存量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，全國目前大約有4200萬畝。“這部分土地上市后，它的用途還是有限制的，可以用于工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等，但不能用于商品住房開發(fā)。

　　鏈接：

　　33個試點縣(市、區(qū))名單

　　據(jù)記者統(tǒng)計，33個試點區(qū)域基本覆蓋全國各省（區(qū)、市），其中浙江和四川分別有兩個試點區(qū)域，分別是：

　　北京大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長春市九臺區(qū)、黑龍江省安達(dá)市、上海市松江區(qū)、江蘇省常州市武進區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河北省長垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區(qū)、廣西北流市、海南文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏平羅縣、新疆伊寧市。

　　文/圖 記者 王愛科

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 林永麗]