?　　克而瑞信息集團(tuán)提供的報(bào)告顯示，2014年伴隨市北CBD和嶗山金家?guī)X金融新區(qū)的發(fā)力，辦公市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓進(jìn)入供求高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年全年青島市辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)127萬(wàn)平方米，比2013年略有增加，供過(guò)于求依舊明顯；同時(shí)量?jī)r(jià)齊漲，創(chuàng)出五年新高，成交量相比前年增長(zhǎng)20%，突破50萬(wàn)平方米，價(jià)格小漲2%，達(dá)到15292元/㎡。

　　嶗山區(qū)成交量超過(guò)市南區(qū)

　　克而瑞信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年樓市加速分化，與商品住宅成交回落形成對(duì)比的是，辦公市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年寫(xiě)字樓成交量突破50萬(wàn)平方米大關(guān)，成交單價(jià)破1.5萬(wàn)元/㎡大關(guān)，量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)5年來(lái)新高。從統(tǒng)計(jì)圖表可以看出，青島市辦公地產(chǎn)2010年供應(yīng)49萬(wàn)㎡，成交20萬(wàn)㎡，成交均價(jià)9437元/㎡；2011年供應(yīng)57萬(wàn)㎡，成交21萬(wàn)㎡，成交均價(jià)11754元/㎡；2012年供應(yīng)61萬(wàn)㎡，成交38萬(wàn)㎡，成交均價(jià)12974元/㎡；2013年供應(yīng)123萬(wàn)㎡，成交45萬(wàn)㎡，成交均價(jià)14913元/㎡；2014年供應(yīng)127萬(wàn)㎡，成交54萬(wàn)㎡，成交均價(jià)15292元/㎡。

　　從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，城陽(yáng)、市北、嶗山位居前三名，原膠南市也有較大增幅。從成交區(qū)域來(lái)看，嶗山區(qū)成交量達(dá)到了12.51萬(wàn)平方米，超越了市南（成交量9.14萬(wàn)平方米），原市北區(qū)（成交量8.04萬(wàn)平方米）和城陽(yáng)（成交量6.92萬(wàn)平方米）緊隨其后。從成交價(jià)格來(lái)看，各區(qū)域有漲有跌，高新區(qū)、嶗山區(qū)、原膠南市均出現(xiàn)了明顯上漲，分別上漲139%、25%、16%；市南區(qū)、原四方區(qū)、原市北區(qū)跌幅比較大，分別下跌32%、19%、18%。值得注意的是，城陽(yáng)區(qū)大量辦公園區(qū)上市滯銷(xiāo)，庫(kù)存超過(guò)60萬(wàn)㎡，形勢(shì)比較嚴(yán)峻；市北區(qū)辦公樓大量竣工，短時(shí)間難以消化，以42萬(wàn)㎡緊隨其后。另外，嶗山區(qū)、原黃島區(qū)、原膠南市也都在20萬(wàn)平方米左右。

　　非主流寫(xiě)字樓興起

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，青島寫(xiě)字樓的去化周期長(zhǎng)達(dá)56個(gè)月，從2010年至2014年，每年積累的庫(kù)存分別為29萬(wàn)平方米、36萬(wàn)平方米、23萬(wàn)平方米、78萬(wàn)平方米、73萬(wàn)平方米，加上之前少量庫(kù)存，截止到2014年結(jié)束時(shí)，青島辦公市場(chǎng)庫(kù)存達(dá)到了近260萬(wàn)平方米。雖然相對(duì)于460萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，辦公市場(chǎng)的庫(kù)存相對(duì)少了許多，但總量也是處于高位，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。在成交面積榜上，市南區(qū)的財(cái)富中心和乾豪國(guó)際廣場(chǎng)高居第一和第二，分別成交4.12萬(wàn)平方米、3.13萬(wàn)平方米，第三到第五為嶗山區(qū)的金嶺廣場(chǎng)、大榮中心、名匯國(guó)際，分別成交3.05萬(wàn)平方米、2.89萬(wàn)平方米、2.38萬(wàn)平方米，接下來(lái)的是市北興商大廈、高新區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈、城陽(yáng)區(qū)的首創(chuàng)空港國(guó)際中心、嶗山區(qū)的利源國(guó)際公館、西海岸新區(qū)的青島口岸通關(guān)大廈，成交面積依次為2.32萬(wàn)平方米、2.16萬(wàn)平方米、1.9萬(wàn)平方米、1.87萬(wàn)平方米、1.72萬(wàn)平方米。在成交金額榜上，除高新區(qū)一個(gè)項(xiàng)目上榜外，其余都是市南區(qū)、原市北區(qū)、嶗山區(qū)的項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年“吸金”能力最強(qiáng)的十個(gè)項(xiàng)目分別是：乾豪國(guó)際廣場(chǎng)（市南，成交金額8.14億元，成交均價(jià)2.6萬(wàn)/平方米），金嶺廣場(chǎng)（嶗山，成交金額8.08億元，成交均價(jià)2.64萬(wàn)/平方米），財(cái)富中心（市南，成交金額7.21億元，成交均價(jià)1.75萬(wàn)/平方米），大榮中心（嶗山，成交金額6.33億元，成交均價(jià)2.19萬(wàn)/平方米），華潤(rùn)中心（市南，成交金額4.3億元，成交均價(jià)3萬(wàn)/平方米），名匯國(guó)際（嶗山，成交金額4.26億元，成交均價(jià)3萬(wàn)/平方米），興商大廈（原市北，成交金額2.9億元，成交均價(jià)2.6萬(wàn)/平方米），利源國(guó)際公館（嶗山，成交金額2.84億元，成交均價(jià)2.6萬(wàn)/平方米），高新區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈（高新區(qū)，成交金額2.5億元，成交均價(jià)2.6萬(wàn)/平方米），卓越世紀(jì)中心（原市北，成交金額2.43億元，成交均價(jià)2.6萬(wàn)/平方米）。

　　從成交熱點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，主城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)辦公項(xiàng)目仍是主力，SOHO類(lèi)辦公也占據(jù)一席之地，輔城區(qū)的園區(qū)辦公整體表現(xiàn)差強(qiáng)人意。“去年成交熱點(diǎn)項(xiàng)目中，嶗山區(qū)的名匯國(guó)際一棟是標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，一棟是SOHO，利源國(guó)際公館是一棟標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，一棟是SOHO。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說(shuō)，2014年的樓市在調(diào)整中分化，SOHO、LOFT等非主流的寫(xiě)字樓興起并占據(jù)一席之地，并且在2015年可能迎來(lái)更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，從成交面積上看，新興的金家?guī)X金融商務(wù)區(qū)發(fā)展迅速，與傳統(tǒng)商務(wù)市南區(qū)有平分秋色之勢(shì)。“全市商務(wù)區(qū)的規(guī)劃升級(jí)，市場(chǎng)逐步分散，商務(wù)辦公發(fā)展進(jìn)入黃金階段。”張斌表示，市南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、嶗山金家?guī)X金融區(qū)和市北CBD,已形成三足鼎立之勢(shì)。市南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)受到交通擁堵、停車(chē)?yán)щy、市場(chǎng)飽和等因素限制，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)醞釀外遷。嶗山金家?guī)X金融區(qū)的發(fā)展在提速，已經(jīng)成為財(cái)富匯集之處，越來(lái)越多的銀行將分行搬到這里，往往買(mǎi)下半棟甚至整棟寫(xiě)字樓。市北CBD上馬的項(xiàng)目太多，庫(kù)存量太大，短時(shí)間內(nèi)難以消化，將來(lái)大量項(xiàng)目投入使用，對(duì)交通、停車(chē)場(chǎng)沖擊也很大，市南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)可能就是其前車(chē)之鑒。

　　城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂(lè)芳

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