城陽區(qū)：臨近市區(qū)，準(zhǔn)現(xiàn)存量最少

　　城陽與青島市區(qū)緊緊相連，在島城市區(qū)樓盤價格一路走高、單價動輒過萬的情況下，城陽因為其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，漸漸成為近年來剛需關(guān)注的焦點熱區(qū)，目前城陽的庫存住宅在1.2萬套左右，與其他郊區(qū)相比不算多。

　　區(qū)域特點目標(biāo)客群差異大

　　整個城陽區(qū)目前大致可以分為以下幾個片區(qū)，城陽主城區(qū)、惜夏片區(qū)、白沙河片區(qū)和高新區(qū)，這其中，城陽主城區(qū)主要供應(yīng)城陽的剛需市場，像公園一號、萬科春陽花園、紅河谷、首創(chuàng)·空港國際中心等項目去化比較理想，惜夏、白沙河、高新區(qū)片區(qū)主要面向的是青島市區(qū)客戶。兩者呈現(xiàn)出完全不同的目標(biāo)客群。

　　分布情況：惜夏、白沙河片區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房最多

　　“城陽中心區(qū)的樓盤主要面對城陽的剛需，價位在8000元～10000元/平方米的區(qū)間內(nèi)，庫存較少，基本開盤就能賣個差不多。”劉華介紹，在惜夏、白沙河和高新區(qū)片區(qū)，主要以青島的剛需為主，庫存較大，其中大部分都是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，業(yè)態(tài)以經(jīng)濟型別墅和洋房為主。不過，盡管如此，城陽的經(jīng)濟型別墅仍然是全市別墅銷售的龍頭，據(jù)城陽資深地產(chǎn)人士介紹，城陽的夏莊、惜福鎮(zhèn)片區(qū)，白沙河片區(qū)屬于經(jīng)濟型別墅片區(qū)，其銷售近年來約占全市別墅項目的四成左右。目前世茂藝墅灣、龍湖滟瀾海岸、龍湖原山、龍湖合院等項目都處于準(zhǔn)現(xiàn)狀態(tài)，約占城陽區(qū)在推項目的三成左右。

　　原因分析：定位、地段、配套導(dǎo)致庫存分化

　　“城陽呈現(xiàn)這種庫存分化，主要原因還是地段、區(qū)域發(fā)展決定的。”劉華說，在城陽庫存較多的惜夏、白沙河和高新區(qū)片區(qū)的洋房，主要目標(biāo)定位面向的是市區(qū)剛需，但是市區(qū)剛需更多地被李村、城陽南部的一些樓盤吸引了，比如天泰城、中鐵·華胥美邦等項目，只有較少流向了城陽，所以導(dǎo)致這些區(qū)域現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房剩余比較多。“另外，這些區(qū)域的開發(fā)都比較晚，配套還不是太完善。”劉華介紹，再加上供應(yīng)量大、距離較遠(yuǎn)等原因，城陽中心區(qū)外的這些區(qū)域樓盤，想獲得市場和購房者的認(rèn)可還需要一段時間。