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2012年夏至已過，7月將至，祥泰青島團(tuán)隊(duì)將趕在金秋之前，提早進(jìn)入收割季——其在青島的兩個項(xiàng)目，祥泰·正陽東郡和名匯國際將于此月穿插進(jìn)行認(rèn)籌和開盤。7月將是他們進(jìn)入青島兩年來最緊張最勞累的時刻，平均每個周末都要打一場硬戰(zhàn)：7月1日，祥泰·正陽東郡二期開始認(rèn)籌；7月8日，名匯國際開始認(rèn)籌；7月15日，祥泰·正陽東郡開盤銷售；7月22日，名匯國際開盤銷售。開戰(zhàn)前夕，記者于6月25日赴嶗山區(qū)名匯國際銷售處，同時也是祥泰青島團(tuán)隊(duì)辦公區(qū)，專訪了祥泰實(shí)業(yè)青島區(qū)域營銷總監(jiān)李晨輝先生。這一特殊的時間節(jié)點(diǎn)適合前瞻更適合回望，采訪中，記者了解到了祥泰·正陽東郡和名匯國際熱銷預(yù)期背后，是加速轉(zhuǎn)向、隨行就市的果斷決策和大筆投入、力求精品的堅(jiān)持。
二次創(chuàng)業(yè)，連續(xù)三年全速增長 2009年李晨輝進(jìn)入祥泰實(shí)業(yè)時，公司正在經(jīng)歷又一次痛苦的拔節(jié)。靠路橋板塊起家的祥泰，將當(dāng)時進(jìn)軍地產(chǎn)板塊之舉稱為“二次創(chuàng)業(yè)”。當(dāng)時祥泰在山東只有兩個項(xiàng)目 ，連續(xù)三年100% 的銷售增長幅度 ，使祥泰每年項(xiàng)目數(shù)量以對數(shù)形式增加，到2011年公司開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到14個。2010年6月，祥泰于青島城陽區(qū)核心地段正陽路板塊摘得一處住宅地塊 ，這標(biāo)志著祥泰正式進(jìn)軍青島地產(chǎn)，后來推出的市中心別墅形態(tài)使業(yè)內(nèi)眼前一亮，打破常規(guī)地豐富了城陽中心板塊的業(yè)態(tài)。“其實(shí)不僅商業(yè)項(xiàng)目需要過硬的綜合素質(zhì)，住宅也很需要。例如正陽東郡項(xiàng)目 ，綜合來比，交通、區(qū)位、配套、內(nèi)部景觀、相鄰的公園等先天后天資源都很不錯，只是當(dāng)我們還未來得及一一告訴大家時，市場遇到調(diào)控，驟然變淡。”去年，祥泰·正陽東郡別墅開盤，壓縮利潤爭取市場，當(dāng)天開盤129套房源銷售一空。
在正陽東郡項(xiàng)目于 2011年進(jìn)入銷售期時，祥泰在青島的第二個項(xiàng)目名匯國際也完成了售樓處開放。主攻寫字樓市場的名匯國際頻頻拋出新概念新主張，生態(tài)辦公、云商務(wù)、空中花園、總部經(jīng)濟(jì)集群……這些獨(dú)特的價值點(diǎn)令名匯國際在眾多高端寫字樓項(xiàng)目中顯得別具一格。
一商一住兩個項(xiàng)目 ，是祥泰打入青島市場的重要戰(zhàn)略。從上述定位能夠看出，祥泰通過這兩個進(jìn)入式項(xiàng)目表達(dá)出的是一條精品路線。而在當(dāng)前市場環(huán)境下，精品路線意味著更大的投入、更長的運(yùn)作和更久的資金回收期，是對開發(fā)商融資能力的巨大考驗(yàn)。“如果是業(yè)務(wù)單一的地產(chǎn)公司，背后缺少有力支撐，面對當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控仍走精品路線，是撐不了多久的。祥泰實(shí)業(yè)除了地產(chǎn)之外另有路橋 、商服和金融三個板塊，背后的資金鏈能夠互相打通，所以祥泰的資金很充裕。”
隨行就市下的急速轉(zhuǎn)向 即將在7月份公開銷售的名匯國際項(xiàng)目 ，一期推出A 、B兩棟樓座。A棟為大面積辦公，單層層高達(dá)4米 ，采取整層銷售方式；B棟為小面積辦公，主推55平方米的可自由組合空間，客戶可以買兩套或多套，依需求將其自由打通。而實(shí)際上，按照 2010年最初的項(xiàng)目設(shè)想，主推辦公的僅為A棟，B 棟有意推小戶型SOHO ，想用此吸收社會上活躍的投資性需求。但市場變化太迅猛 ，隨著一聲調(diào)控令下，原本在2010年活躍的投資性需求在進(jìn)入2011年之后銷聲匿跡。周邊幾個在售公寓項(xiàng)目的成交實(shí)況以及名匯國際自己的蓄客情況證明，市場的突然轉(zhuǎn)向使居住性投資驟減。
當(dāng)即，名匯國際項(xiàng)目迅速應(yīng)對并轉(zhuǎn)變產(chǎn)品定位思路，將B座小戶型SOHO 來了個定位大轉(zhuǎn)彎，原本想推公寓的B座，不再強(qiáng)化居住的概念，開始轉(zhuǎn)向靈活辦公空間的定位。因?yàn)锳座只能整層購買 ，不能滿足那些想要靈活組合辦公空間的客戶，因此B座定位的一番調(diào)整立刻引來大批客戶。
“三生萬物，基業(yè)永恒” 生態(tài)商務(wù)是名匯國際的幾大價值亮點(diǎn)中，最能體現(xiàn)項(xiàng)目人文特質(zhì)的一個。不同于專注樓體打造的寫字樓建筑，名匯國際通過生態(tài)元素和國學(xué)元素的統(tǒng)一結(jié)合，使冰冷的鋼筋水泥帶有了感情。“生態(tài)寫字樓是現(xiàn)在全球最新潮的一個概念。但現(xiàn)在很多寫字樓達(dá)不到，也不愿意花費(fèi)大量精力，甚至犧牲容積率，投入到景觀打造中。我們想把更多的生態(tài)元素融入進(jìn)來，地面做出開闊的景觀場所，樓座中間鑲嵌空中生態(tài)花園。在生態(tài)上，名匯國際團(tuán)隊(duì)投入了大量精力。”
生態(tài)景觀中大量融合了“三”這一元素，包括地面砌出的色彩圖案多為三角形，景觀區(qū)立體造型也融入很多三角元素，這其實(shí)是在解讀名匯國際的生態(tài)景觀主題：三生萬物，基業(yè)永恒。靈感出自《道德經(jīng)》中：道生一，一生二，二生三，三生萬物。名匯國際采用“三”這一元素，寓意永恒的能量。“中國的企業(yè)普遍起步晚，如何將這些年輕的企業(yè)做長遠(yuǎn)，是每個企業(yè)家都應(yīng)思考的大課題。”李晨輝說。
再完美的項(xiàng)目也要接受市場的檢驗(yàn)。采訪過程中，不斷有客戶的電話打進(jìn)來咨詢，這已是近段時間的常態(tài)。即將開盤發(fā)售，李晨輝有足夠的信心期待一個好結(jié)果。
采訪實(shí)錄
寫字樓市場迎剛需 記者：名匯國際目前蓄客情況還順利嗎？
李晨輝：A棟和B棟部分區(qū)塊都已積累很多意向客戶，寫字樓的火爆程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的預(yù)期。2010年我們還擔(dān)心辦公的量太大不利于出手，想將一棟樓做成小戶型SOHO ，事實(shí)證明，寫字樓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過公寓投資。
記者：名匯國際目前登記的客戶，主要是自用型還是投資型？
李晨輝：主要是自用。這種情況與我們最初對寫字樓市場的判斷有些出入。之前我們認(rèn)為投資比重會比較大，自用會比較少，而實(shí)際接觸客戶后發(fā)現(xiàn)，自用的辦公需求非常多。這要與企業(yè)對自身發(fā)展判斷相結(jié)合，項(xiàng)目 2014年正式投入使用，企業(yè)主正在為企業(yè)的未來找辦公地點(diǎn)。
記者：這是否說明商務(wù)需求比較剛性？
李晨輝：對。滿足自己辦公的需要，這屬于商業(yè)上的剛性需求。
記者：名匯國際項(xiàng)目還規(guī)劃有商業(yè)街嗎？
李晨輝：對。商鋪現(xiàn)在不招商，我們想留到項(xiàng)目投入使用之后，也就是2014年。一來商鋪體量比較小，二來比較搶手，位于十字路口，金角銀邊，正對車站。所以我們一直沒有發(fā)售，招商部門一直沒有啟動，也不需要啟動，現(xiàn)在關(guān)注商業(yè)的人很多，商業(yè)街現(xiàn)在也有很多意向客戶。
開發(fā)商資金實(shí)力是關(guān)鍵
記者：聽說祥泰去年拿了5幅商業(yè)性地塊？
李晨輝：是，青島有3塊。
記者：這是一個趨勢嗎？
李晨輝：商業(yè)地產(chǎn)一定是整個行業(yè)的趨勢。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮程度是衡量城市發(fā)展的標(biāo)志。一線城市如上海有很多CBD，青島只有兩三個集中商圈，三線城市更少。商圈越多，城市發(fā)展程度越高。城市永遠(yuǎn)是在向上走，三線城市要跟著青島跑，青島要跟著北上廣跑。現(xiàn)在來看，青島市南區(qū)已經(jīng)發(fā)展得很接近一線城市，市北區(qū)和嶗山區(qū)也在慢慢跟進(jìn)。隨著城市發(fā)展進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)必定會加快發(fā)展，只靠住宅拉動城市化是絕對不行的。
記者：對投資者和商業(yè)地產(chǎn)后期使用者來說，開發(fā)商的實(shí)力是否也決定他們后期的風(fēng)險大小？
李晨輝：商業(yè)項(xiàng)目分很多種，寫字樓主要考驗(yàn)開發(fā)商資金。商業(yè)分租售模式，目前以租居多，考驗(yàn)的是開發(fā)商的運(yùn)營能力，能不能把項(xiàng)目盤活。死的商業(yè)我們也見過很多，項(xiàng)目賣出去了但成了死盤，投資人的利益非常難收回。一個項(xiàng)目前期沒有運(yùn)營好，后期再回填大量資金想要盤活，會非常難。
最大收益者是業(yè)主 記者：寫字樓一般租多還是售多？
李晨輝：這不盡然。一線城市還是以租為主，基本沒有出售的。因?yàn)閷懽謽莾r值太高。
記者：青島租的比較多還是售的比較多？
李晨輝：售的比較多，市北區(qū)的大部分都出售。這也是跟一線城市的差距，在人的觀念中，在現(xiàn)實(shí)的情況中。其實(shí)黃金地塊寸土寸金，之后再想在這里建一個寫字樓就不大可能了。
記者：前期投入高，一錘子買賣有些可惜吧？
李晨輝：對。其實(shí)最大受益者還是我們的業(yè)主，他們會在未來的幾年內(nèi)深刻地體會到這一點(diǎn)。我們發(fā)現(xiàn)我們開發(fā)的項(xiàng)目賺的錢還不如業(yè)主升值賺得多。所以一線的開發(fā)商們非常清楚這一點(diǎn)，他們只租不售。
記者：為什么現(xiàn)在出售？
李晨輝：我們這個項(xiàng)目今年完全可以不賣，等到明年或者是后年賣，價值可以最大化。今年銷售是公司發(fā)展對現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)數(shù)字的要求，錢拿到手后再拿更多地塊，進(jìn)行滾動式發(fā)展。
記者：名匯國際的A座整層銷售 ，是出于什么考慮？
李晨輝：整層銷售對后期物業(yè)升值的拉動非常強(qiáng)。其他地方?jīng)]有調(diào)查，但我知道嶗山區(qū)很多寫字樓都是小面積出售，等到若干年投入使用后，再想整體性租賃就很難統(tǒng)一。
記者：名匯國際項(xiàng)目完成銷售后，開發(fā)商還會參與后期管理嗎？
李晨輝：開發(fā)商會提供后期的物業(yè)服務(wù)。我們銷售出去之后，聘請五大行之一的戴德梁行來做顧問指導(dǎo)，進(jìn)行后期物業(yè)服務(wù)。
記者：在當(dāng)前市場下，名匯國際項(xiàng)目仍然做高端，這對開發(fā)商資金確實(shí)是個考驗(yàn)。
李晨輝：對。這是因?yàn)轫?xiàng)目初期，我們的預(yù)期很高，并不是隨隨便便做個寫字樓。現(xiàn)在我們比照著5A 級別標(biāo)準(zhǔn) ，包括層高、電梯 、物業(yè)等各項(xiàng)配置，都照著5A標(biāo)準(zhǔn)做。所以在前期還是比較舍得投入一些東西。
記者：名匯國際有些理想主義的味道。
李晨輝：你點(diǎn)得很到位，在我們的企業(yè)文化中，就有“理想主義”這四個字。將一幫人的夢想，打造成現(xiàn)實(shí)。
本版撰文/本報(bào)記者王曉美子
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