?　　投資者調查

　　自用型客戶或成市場主力　

　　市場形勢使一部分投資型需求出手更加謹慎，這使得商鋪投資的比例下降，自住型客戶成為市場主力。

　　“去年項目剛開盤時，投資商鋪的購買者占據多數。今年項目即將開業，商鋪臨近投入使用的節點，越來越多的自用型客戶開始購買商鋪。”李滄萬達廣場營銷部一名工作人員告訴記者，目前投資客戶和自用客戶比例基本持平，這與以往投資客戶占大頭的狀況有些出入。

　　與商鋪市場中自用需求者上升情況相似，寫字樓市場也以自用者居多。據嶗山區名匯國際項目營銷負責人介紹，前來售樓處探詢項目的客戶，基本以有辦公需求的企業主為主，希望現在定下，等到兩年后項目投入使用就將公司搬到這里，極少有依靠日后出租或升值的投資者。

　　投資故事

　　40萬買個鋪，3年收回本　

　　人物：在臺東商圈、東部商圈、李村商圈均持有商鋪的李先生，擁有10年商鋪投資經驗。

　　李先生最早與商鋪結緣是在 2002年，一直居住在臺東附近并與妻子做些小買賣的他，起初只是為了自用，用自家全部的20萬元積蓄和從親戚朋友那里借來的20萬元錢，買了一個60平方米左右的臨街底商，一部分用于自家買賣，另一部分以5萬元/年的價格租給一個服裝商。

　　李先生買鋪之后，臺東的商業更加繁華，萬達廣場的落座使商圈租金一路上漲。3年之后，李先生租金的收入由原來每年5萬元上漲到每年15萬元 ，再到每年25萬元……

　　初次投資商鋪讓他嘗到了高回報的甜頭，這比自家月入三五千元的買賣簡直如同收入的飛躍。總結這次帶有偶然性的成功投資，李先生發現，商圈的整體規劃非常重要，明晰的規劃帶來的收益是跳躍式的。而且首次投資商鋪，總額小、可控性強的小商鋪更容易成功。

　　隨后兩年，李先生用80萬元的本金，借助銀行貸款，在東部商圈投資了麥凱樂的一處沿街商鋪，面積同樣不超過50平方米。很快，東部商圈迅速發展，聚攏了大量人氣。之后李先生又在佳世客周邊投資了兩處沿街商鋪。

　　去年，房地產市場受到調控，李先生投資商鋪的算盤沒有停止。下半年他在李村商圈買了一處商鋪。前面幾處商鋪都比較成功，這次李先生也瞅準了李村商圈正在不斷升級的契機，決定擲金買入。他認為，在高房價時代，考察商鋪的投資回報率已經比較嚴苛，因為投資成本比以往有了大幅提升，因此商鋪的自身升值潛力顯得尤為重要。

　　租金走勢

　　李村商圈租金趕超中山路　

　　各個新老商圈的商鋪租賃價格升降不一。從整體來看，臺東、香港中路等較為成熟的商圈，商鋪租金價格高于一些新興的商圈。但同樣都為老商圈，相比于臺東商鋪的租賃火爆，中山路商圈明顯落寞，目前商鋪租賃價格幾乎被李村商圈趕超。

　　由戴德梁行數據中心統計，臺東商圈商鋪租金范圍為每平方米每月150 元～1200元 ，香港中路商圈租金范圍為每平方米每月150元～1140元 。中山路商圈租金范圍在每平方米每月90元～980元 ，和目前李村商圈基本持平。相比老商圈，新商圈以及新項目的商鋪租金略低，如嶗山區商鋪租金范圍每平方米每月150 元～350元 ，市南區新項目太古百貨租金范圍每平方米每月240元～750元。

　　寫字樓市場的租賃行情隨著供應量的變化在波動。第一季度，由于市南區甲級寫字樓市場迎來新的供應，業主對租金收入期待上升，使寫字樓租賃價格同比上漲8.97%至每月每平方米111.83元。第二季度，隨著市南及嶗山多個寫字樓項目入市，供應量制約下租賃價格相比第一季度有1%左右的微幅回落 ，為每平方米每月110.64元 ，其中市南區租金每平方米每月115.74元，嶗山區為87.10元。

　　本專題撰文/本報記者王曉美子

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