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市北一CBD樓盤降價

    元旦假期，集體放假。這是4年來，市北區一家中介第一次元旦期間歇業。

    從去年1月份到12月份，開發區一樓盤一共成交了 15套房子，而在限購前，他們單月就能成交77套 。

    2011年，青島七區實行買房先申住房證明政策，有“房票”才能買房，一年內，房票發了6萬多張。

    限購、降價、中介關門、糾結……這是去年青島樓市的主旋律，房價降了，但不徹底 。在13家降價樓盤中，市南、嶗山樓盤很少涉及，開發區樓盤價格總體堅挺。

關鍵詞限購 從月賣77套到年賣15套

    2010年年底，青島出臺限購令。已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。限購令僅100余字，是個新事物。

    2011年最開始，開發商信心還是很足的。嶗山區一家樓盤的總經理當時曾宣稱房價上漲的勢頭不會改變，買房宜早不宜遲。專家展望2011年樓市走勢，也很保守，“房價會很穩定，買房應該在下半年。”

    開發區一樓盤成為限購前后反差最大的樓盤。該樓盤總占地面積為約34.89萬平方米，擬于地塊上開發總建筑面積約為 76.58萬平方米的住宅單位、購物商場、酒店及娛樂設施。不管是區域位置，還是未來規劃，它的優勢都很明顯。該樓盤二期房源在2010年10月份推出了新房源，當時正是樓市火爆時，堪稱瘋狂。

    果然，樓盤當月就成交了77套新房，緊接著當年12月份成交量也有32套。

    限購實施后，買房多了一個環節，資格審查。就是這一步，砍掉了開發區的投資性需求。開發區的大部分樓盤并不承認自家房子依靠投資客。但成交量卻很赤裸裸。整個2011年，該樓盤僅僅成交了15套新房，這是青島市房地產交易中心的官方數據。

    而撤銷合同方面，有14筆撤銷情況。去年3月、4月、10月、11月，該樓盤均沒有成交量。

關鍵詞降價 7區發放6萬多“房票”

    在限購范圍的7區，購房者需要到各區房地產交易中心辦理購房證明，有了住房證明才可以進行網上簽約活動。限購只針對住宅，包括新房和二手房 。

    去年，全市新建住宅成交86993套，面積840萬平方米，其中，普通住宅成交82061套，面積737萬平方米。在各區的成交中，市南區住宅成交2028套，市北區成交3930套，四方區成交8369套，李滄區成交13042套，嶗山區成交3901套，城陽區成交9693套，黃島區成交6945套，高新區成交252套。二手房方面，市內四區共成交二手房12171套，成交量較2010年下跌11906套，同比跌幅高達49.4%。七區方面，成交為1.6萬套，比去年下降了46.7%?？傮w看，7區至少發放了6萬多張“房票”。

    2011年年初用“房票”的購房者嘗到了苦果。在城陽區白沙河區域購房的朱先生忘不了價格，9000元/平方米。然而去年下半年，樓盤就調整了策略，同樣的房源降價銷售，價格成了7000元/平方米。同樣的情況也出現在了二手房市場上?！斑@是限購的威力?！鼻鄭u鏈家總經理于艷介紹說。

    “外地人購房受限促使大量投資型購房者退出市場，同時也使部分外地剛需人群失去購房資格被迫觀望。此外，信貸政策使得過度依賴貸款的消費者被迫退出市場，尤其是經濟能力較差的首套房剛需人群。短期來看，去年的調控效果明顯，當前消費者仍觀望，市場新增房源無本質轉變，低成交將至少持續至今年上半年。根據去年的成交量，考慮到后市成交空間，預計今年整體市場與去年不會有本質的改變?！?

    去年的最后一天，四方區宜陽路附近的中冶英郡開盤，起價6970元/平方米，均價8300元/平方米，其他優惠方面，一次性付款可享受總房款 9.8折優惠，貸款買花園洋房每平優惠100元、高層每平優惠50元。3年來，四方區首次出現單價7000元以下的房源。整個2011年，青島有13家樓盤降價，主要涉及四方區、城陽區、李滄區、市北區和開發區。市南、嶗山樓盤很少涉及，開發區樓盤價格總體堅挺。

關鍵詞中介關門 市場低迷，另謀出路

    今年元旦假期，集體放假。這是4年來，市北區一家中介第一次元旦期間歇業。去年，樓市低迷的情況下，青島上演了中介關門的潮流。無論是擁有100多家店面的太平洋房屋，還是青島最大的21世紀不動產，均出現了店面關閉的情況。大中介尚且如此，小中介就更不用說了。寧夏路上，昔日的房地產中介變成了小超市。江西路上，中介成了服裝店。曾是陽光山色小區門口一家中介店員的劉女士如今已經成了一家網店的老板。

    據搜房網二手房數據監控中心的監控，二手房樓市低迷，品牌中介紛紛通過一二手聯動謀求新契機，代理新樓盤賺取傭金已經成為行業的另一條出路，甚至有經紀公司將此業務擴大至三線城市，組織異地跨城看房團活動并取得了不錯的效果?！按硇聵潜P畢竟是少數中介能做到的，大部分中介日子還是很難過的，倒閉很正常。2011年政策收緊，對中介影響也很大。過戶必須是有資質的房地產經紀人，這個條件限制很大，夫妻店基本上可以關門了。”科威國際不動產總經理孫杰介紹說。

記者手記開發商，小心今年被淘汰

    2012年，限購延續，開發商日子會更加難過。業內人士張百忍告訴記者，地段本身上漲到非常高的幅度，成為地王，而沒有房價大幅度上漲的情況下，地王是解不了套的。比如萊陽路8號地塊，開發商選擇了轉讓股份。“今年開發商資金必須要足，那種嚴重依賴銀行信貸甚至依賴高利貸的方式已經走不通了，在下調準備金率的情況下，銀行對開發商的支持程度也是相對有限的，開發商需要自己控制資金和市場回款的速度?！?

    豪宅項目、遠郊區項目，或者是配套不齊全的項目，風險性比較大一些，因為它不是剛性需求。在投資這種項目的時候，風險性會遠遠高于市區的項目，無論貶值性還是風險性，都會擴大。在投資性需求比例大大降低的情況下，資金首先是從這些樓盤撤退。你有資金，你會蓋房子，但你更要懂得市場的變化。否則，下半場，你會被淘汰。

    文/圖  記者 李晨 （署名除外）

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    李滄區跌幅為2.59% ，每平方米下跌247元，掛牌均價為9314元/平方米。開發區掛牌均價上月下跌 2.17% ，每平方米下跌194元，掛牌均價為8748元/平方米。掛牌均價跌幅最小的是嶗山區，每平方米下跌173元，跌幅為0.87% ，掛牌均價為19664元/平方米。

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    記者 李晨 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 郭新舉]