半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿

11月19日，半島問法熱線（80889800）聚焦物業糾紛話題，山東良建律師事務所趙林寶律師和楊瓊律師在線接聽市民來電，就市民關心關注的物業問題進行說法講理。

上午9:30，熱線剛開啟就接到了市民李先生的來電咨詢。李先生在某小區二期購買了一套高層商品房，與該小區的物業公司簽訂的服務合同中約定，物業費為每月每平方米2.55元。入住后，李先生了解到，該小區一期的高層商品房物業費為每月每平方米2.15元。

“我找到物業詢問，物業稱小區一期是2015年建成的，當時物業公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》中約定該小區一期高層住宅物業服務費為每月每平方米2.15元。二期是2021年建成，物業公司與開發商簽訂了《物業服務合同補充協議》，約定該小區內二期高層住宅物業服務費為每月每平方米2.55元。”李先生詢問律師，同一小區同一物業，因為區域不同，設定不同的物業費收費標準是否合理？

趙林寶律師表示，房地產開發是一個漫長的過程，實踐中因投入使用的時間不同，受人工、物價等因素的影響，對同一小區前后開發區域往往會簽訂不同的《前期物業服務合同》，就會出現同一物業公司為小區提供物業服務，但對前后期開發的區域約定的收費標準不同的情況。

“李先生所住小區的開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同和補充協議是雙方的真實意思表示，內容不違反法律法規的禁止性規定，合法有效。”趙律師表示，根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條的規定： 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

因此，李先生小區的物業公司為小區不同區域的業主提供物業服務時，可以按不同合同約定的收費標準進行收費。李先生和其他業主應按照前期服務業服務合同或者補充協議的約定支付物業服務費。

物業費問題是居民關注的重點，現實生活中，不少業主因為房屋質量有問題或物業公司服務不到位拒交物業費，那么這些情況下拒交物業費會得到法院的支持嗎？劉先生就來電咨詢了一個類似的問題。

“前些年我購買一套新房，開發商與物業公司簽訂《前期物業服務合同》，因為入住后我發現先自己的這套房屋廁所墻面滲水返潮嚴重，導致墻面發霉、墻皮脫落，我就與小區物業反映，物業也上門派人維修，但無法從根本上解決問題。”劉先生十分生氣，就拒絕交物業費，“物業公司多次催交，我就告訴他們，我的房子什么時候修好，我什么時候交，現在物業公司跟我說，要起訴我，我想問問律師，物業這樣做有依據嗎？”

“業主應當按照《前期物業服務合同》約定的合同義務支付物業服務費，您應當按照約定支付物業公司物業服務費。”楊律師解釋，對于房屋質量問題，開發商作為房屋的開發銷售方，對銷售的房屋承擔質量保修責任，漏水、滲水屬于房屋質量問題，與物業服務合同關系并非同一法律關系，業主應當追究房開商的賠償責任，不能以此為由拒交物業服務費。

物業糾紛涉及爭議金額雖然較小，但是數量龐大，成為一個社會關注度高的問題，上午的接線來電市民較多，問題類型較為統一，記者對典型性問題進行了整理供市民參考。

問題1：物業擅自增加收費項目，業主能否要求退還多收費用？

2017年黃先生入住某小區時，與小區的物業公司簽訂了物業服務合同，約定物業費標準為每月每平方米1元。入住后，物業公司一直按上述標準收取物業費。前段時間，黃先生在對賬時發現，自2020年2月份后，物業費有了明顯的提高，仔細核查后發現，物業公司在收取的物業費中增加了電梯費和監控、綠化、亮化費用。黃先生問了許多小區的業主，他們都對物業增加收費項目不知情。黃先生詢問律師，物業沒有經過業主同意擅自增加收費項目，業主是否有權要求物業退還多收的費用？

律師說法：《最高人民法院關于審理搶劫案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“物業服務人違反物業服務合同約定或者法律法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支持。”

據此，物業公司未經業主同意擅自提高物業費收費標準或增加收費項目的，對業主不具有法律效力。黃先生與小區物業簽訂了服務合同，物業公司調整物業費價格系屬對合同主要內容的變更，根據《中華人民共和國民法典》第五百四十三條規定：“當事人協商一致的可以變更合同。”

物業公司應遵循與業主協商一致原則，取得業主的同意方可變更物業費收費標準。因此，如果物業公司不能提交超出合同約定收費標準收取物業費的依據，其擅自提高收費標準多收取的物業費應當退還給業主。

問題2：臨街商鋪的業主需要交納物業費嗎？

馮先生在某小區購買了一處臨街商鋪。該小區業主委員會與某物業公司簽訂了物業服務合同，約定由某物業公司為小區提供物業管理服務。前段時間，物業公司向馮先生催收物業費，馮先生認為自己的商鋪位于小區外面，物業公司從未對自己的臨街商鋪提供任何安全、衛生、綠化、保安、保潔等物業服務，他詢問律師，沒有享受物業服務卻被要求交納物業費，物業公司的主張是否合理？

律師說法：物業公司與小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》對全體業主具有法律約束力。雖然馮先生的商鋪在小區外面，好像物業公司并未提供物業服務，但該商鋪屬于物業公司的物業管理區域，且商鋪與所在樓的其他住宅共用樓房本體及供水、供電、排污等公共設施，即臨街商鋪與小區住宅是不可分割的統一整體。也就是說，馮先生還是享受了物業公司提供的物業服務，按照《物業管理條例》中業主在物業管理活動中，要履行按時交納物業服務費用的規定，馮先生應當向物業公司履行繳納物業費的義務。

問題3：房屋遲延交付期間物業費該不該交？

張先生2020年5月購買了某高檔社區的商品房，并簽訂了臨時管理規約和前期物業服務合同，約定由某物業服務有限公司負責物業服務，業主應自實際交付之日起交納物業費。2021年12月開發商通知張先生辦理交付使用手續，但由于收房時，張先生發現房屋有入戶門破損等問題，與開發商協商后延遲至2022年4月收房。后又因為種種原因，直到2023年4月份房屋才正式交付到張先生手中。在交付使用時，張先生按照開發商要求支付了2021年12月至2022年11月的物業服務費。2023年12月張先生向物業公司支付了自2023年4月至12月的物業費用。前段時間，物業公司找到張先生，要求支付2021年12月至2023年4月及2024年的物業費。張先生詢問律師，房屋延期交付期間的物業費需要自己承擔嗎？

律師說法：根據《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。然而，在已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的情況下，物業服務費用由建設單位交納。物業公司發出交付使用通知書通知業主收房的日期并不等于業主實際收房日期。按照張先生的描述，他和開發商簽訂的前期物業服務合同中約定：業主應自實際交付之日起交納物業費，張先生實際收房日期為2023年4月，他需要承擔自收房之日起所需交納的物業費。物業公司需要提前收取的2023年4月份之前的物業費，應由開發商承擔。張先生與物業公司簽訂了物業服務合同，雙方就形成了一種合同關系，按照《物業管理條例》第七條業主有按時交納物業服務費用的規定，建議張先生查看一下物業服務合同中，關于物業費給付義務的約定，特別是交納物業費的日期，在合同約定的期限內及時交納2024年的物業費。

問法感悟：

趙林寶律師：物業服務與每名業主息息相關，物業服務質量的好壞直接影響業主的生活質量。業主與物業公司之間產生矛盾糾紛時，物業公司應引起重視盡快改進管理措施，提高服務質量，避免產生不必要的損失與糾紛。同時小區業主應該以合法合規的方式維護自己的權益，不能以拒絕或拖延繳納物業費的方式對抗，使物業服務質量陷入惡性循環。

楊瓊律師：物業公司與小區業主應該互相依存支持、互相理解與配合，物業公司與業主之間存在互相促進、良性循環的關系，物業公司需要盡職盡力認真履行物業管理的職責，為小區居民創造良好的生活和居住環境，力求贏得廣大業主的認可理解與支持。