社會生活中，人們總免不了與房子打交道，房產糾紛也是人們經常遇到的糾紛。房產糾紛的形式多種多樣？遇到不同的房產糾紛后應該如何去處理？1月21日，半島問法熱線80889800聚焦房產糾紛，上海金茂凱德（青島）律師事務所谷元山律師和趙明明律師在線接聽市民來電，解答市民的疑惑。

1月21日上午9點30分，半島問法熱線80889800的鈴聲如約響起。來自上海金茂凱德（青島）律師事務所的趙明明律師接起電話，這是來自趙先生的房產咨詢。

“我在2018年買了一套房子，當時購房款都結清了，而且房子也交付給我了。但是前段時間，我去房產交易中心辦過戶手續的時候，被告知這個房子是被抵押狀態，沒發給我辦理過戶。”趙先生表示，這個房子的購買和交付都沒有任何問題，現在得知這樣的消息，他很擔心房子沒法過戶。

“您有了解到這套房子被抵押出去的原因嗎？”趙明明律師問道。趙先生表示，經他了解得知，該小區的開發商在2017年建造房子的時候，為了籌集資金，把小區的在建工程還有土地抵押給了銀行。“現在開發商還不上錢，他們公司名下的房產都被法院查封了，我買的這套房子也在被執行的范圍內。”眼看自己購買的房子無法辦理過戶，趙先生心急如焚，向谷律師詢問自己應該如何依法解決這個難題。

“趙先生，您先別著急。遇到這種情況，您首先要向執行法院提出執行異議，這樣就能以最快速度中止執行。這是有法律依據的。”趙明明律師告訴趙先生，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，若購房者在查封之前就已經簽訂了書面買賣合同，也實際占有了房屋，并支付了購房款，且不是因為自身原因導致沒有辦理過戶登記的，那購房者的權利是可以排除執行的。

趙律師繼續說道，根據第二十九條規定，如果滿足查封前已經簽訂書面買賣合同、已實際占有房屋、已支付一半以上購房款，而且所購商品房是用于自住，并且名下沒有其他用于居住的房屋這些條件，趙先生作為商品房消費者的權利同樣可以排除執行。“等您申請中止執行且法院中止執行之后，下一步您作為商品房消費者，需要起訴房地產公司和銀行，要求解除這套房子的抵押，并辦理房產過戶手續。”

趙律師還表示，最高人民法院針對商品房消費者權利保護的問題出過批復，已經明確規定商品房消費者以居住為目的購買房屋，并且已支付全部價款的，其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。因此，按照這個流程來，趙先生通過訴訟實現過戶的可能性是很大的。

熱線鈴聲持續響起，谷元山律師接到了來自孫女士的求助電話。孫女士告訴谷律師，自己去年打算給孩子買個婚房，當時看到了某樓盤的宣傳，顯示該樓盤小區周邊配套設施十分齊全，也是比較有名氣的房產公司開發的樓盤，就買下來了。“但是現在房子交付后我感覺自己被騙了，花了錢沒買到宣傳中的房子，簡直是虛假宣傳。像我這種情況，能不能起訴某房產公司要求賠償？”

谷律師詢問道：“孫女士您方便說一下，這個樓盤虛假宣傳的內容嗎？”孫女士表示，該樓盤宣傳冊還有社交媒體上的視頻廣告都說這個樓盤交付后，周邊有三甲醫院，以后看病特別方便；距離地鐵站也很近，500 米內就能到；還有文旅商業街，娛樂購物一站式解決。“但是現在房子交付后，完全不是那么回事。小區周邊根本沒有三甲醫院。所謂500米內的地鐵，也不知道要等到什么時候才能建成。文旅商業街更是連個影子都看不到。”孫女士感覺自己被騙了，花了錢卻沒買到宣傳中的房子。她詢問律師，像這種情況，自己是否可以起訴該房產公司并要求賠償？

谷律師表示，“這種情況下，他們應當承擔締約過失責任，也就是要對您的損失進行賠償。”谷律師表示，根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，當事人在訂立合同過程中，若提供虛假情況給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。孫女士購房的這家房地產公司在銷售過程中，對開發的小區進行了虛假宣傳或者夸大宣傳，這違反了合同義務，因此有責任進行賠償。

“那我現在應該怎么做才能申請到賠償？”孫女士問道。“您現在首先要收集好相關證據。比如保留好房地產公司之前發布的宣傳頁、視頻廣告等，這些能直接證明他們當時的宣傳內容。另外，購房合同也要保存好，看看合同里有沒有關于配套設施的相關條款或者說明。”谷律師告訴孫女士，掌握對方虛假宣傳的證據是向法院提起訴訟的關鍵。

谷律師補充道，孫女士的購房合同也要保存好，看看合同里有沒有關于配套設施的相關條款或者說明。以及孫女士由于對方虛假宣傳而遭受損失的證據，比如因為相信了配套設施而多支付的購房款，或者由于配套未達預期，導致日常生活成本增加的費用憑證等。

“準備好證據后，您就可以向法院提起訴訟，要求房地產公司賠償您的損失。”趙律師告訴孫女士，訴訟過程中，法院會根據孫女士提供的相關證據，結合相關法律規定，公正地判定房地產公司最終是否需要承擔賠償責任，以及具體的賠償數額。

問題1：開發商沒有按合同約定時間交付房屋，購房人能否解除合同？

高女士在2021年的時候， 和某開發商簽訂了《房屋買賣合同》，購買了一套期房。合同中明確約定，房屋會在2023年12月交付。趙女士滿心期待著能早日搬進新家，早早地就開始籌備裝修的事情，連裝修公司都找好了。然而，交房的日子一天天過去，卻始終沒有收到交房通知。趙女士就主動聯系了房地產公司，結果被告知小區在消防方面出了嚴重問題，整改工作一直無法達標，導致房屋無法交付。眼看開發商也無法給出確切的交房日期，房價也一直在下跌，趙女士現在真的不想再要這套房子了。她詢問律師，在這種情況下，能否要求開發商解除購房合同？

律師說法：高女士，從您描述的情況來看，開發商作為商品房銷售方，沒有按照合同約定的時間交付具備正常使用功能的房屋，這種行為已經構成了違約。而且由于他們的違約，您當初簽訂合同想要按時入住新房的目的已經無法實現。《中華人民共和國民法典》中明確規定：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。基于此，您完全有權利解除與房地產公司簽訂的購房合同。您可以先與開發商進行協商，溝通解除合同的相關事宜，比如購房款的退還方式、退還時間，以及因延遲交房給您造成的損失如何賠償等問題。在協商過程中，注意保留好相關證據，比如與開發商的聊天記錄、通話錄音等，以備后續不時之需。要是協商不成，您可以通過向法院提起訴訟的方式來維護自己的合法權益。在訴訟過程中，您需要準備充分的證據，比如購房合同、付款憑證、與房地產公司溝通的記錄、證明房價貶值的相關材料等，只要證據確鑿，相信法律一定會給您一個公正的裁決。

問題2：房屋在租賃期間被拆遷，承租人能否主張拆遷補償？

王先生有一處廠房，之前租給了一家公司當辦公場地，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。前段時間，王先生收到廠房要拆遷的消息。當時簽合同的時候，雙方都沒料到會出現拆遷這種情況，所以合同里對拆遷補償款的分配問題只字未提。現在廠房還在租賃期內，面對拆遷，王先生擔心承租人在拆遷補償款的分配上提出不合理的要求，拿走太多補償款，給自己造成過大的損失。他詢問律師，作為承租人，到底有沒有權利主張拆遷補償款？

律師說法：王先生，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收國有土地上單位、個人的房屋時，必須對被征收房屋所有權人給予公平合理的補償。不過在租賃關系存在的情況下，承租人的合法權益同樣不能被忽視。當房屋在租賃期間被征收，并且合同中對征收補償款的分配沒有明確約定或者約定模糊不清時，依照相關法律規定和以往的司法實踐案例來看，承租人在停產停業損失、裝飾裝修、搬遷費、安置補助這些方面是有權主張相應補償的。法院在處理這類案件時，會全面綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等多方面因素，然后依據公平原則來酌情作出裁決。為了更好地保障您自身的權益，您可以先和承租人進行溝通，協商補償款的分配問題。如果協商無法達成一致，那可能就需要通過法律途徑來解決了。在這個過程中，您一定要妥善保留好租賃合同、廠房的相關產權證明、租金支付記錄等重要證據，這些證據在維護您合法權益的過程中起著關鍵作用。

問題3：購買的新房出現滲漏水問題，業主應當怎樣維權？

李先生夫婦在某房產公司開發的新小區內購買了一套新房，入住后沒多久就出現了問題。先是臥室的天花板上出現幾塊水漬，李先生開始并沒太在意，想著可能是裝修后還沒干透。但過了幾天，衛生間的頂部竟然開始滴水了。李先生就聯系了物業公司，維修師傅在屋里檢查了好久，還去樓上的業主家把他家里的用水設備都檢查了一遍，就是找不出問題出在哪里，漏水問題就一直沒有解決。李先生擔心這滲漏水的問題會越來越嚴重，影響到他和家人的生活質量和安全，詢問律師自己該如何維權？

律師說法：李先生，《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中明確規定，屋面漏水的保修期限是3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏的保修期限是1年。這個保修期是從房地產開發商把竣工并且驗收合格的住宅交付給您使用那天開始算的。根據您的描述，房子還在保修期限內，并且確定漏水不是人為造成的損壞，那您是完全可以要求房地產開發商免費維修的。您現在要做的，首先是收集相關證據，比如拍攝滲漏水部位的照片和視頻，把和物業公司、樓上業主溝通的記錄都保存好，這些證據在后續處理問題時非常關鍵。其次，您要盡快給開發商發送一份書面的維修請求函。在函件里，詳細說明滲漏水的具體位置、出現的時間，以及給您生活造成的困擾，明確要求他們在一定期限內，比如7個工作日內，安排專業人員上門檢查并維修。要是開發商拒絕維修，或者超過約定時間故意拖延，您可以向當地的房地產管理部門投訴。投訴時，把您收集的證據一并提交，方便他們快速了解情況并進行協調處理。要是投訴后問題依舊沒有得到解決，那就只能通過向法院起訴來維護您的權益了。起訴前，除了之前準備好的證據，還可以找專業的房屋檢測機構出具一份房屋質量檢測報告，證明房屋滲漏水情況及對房屋質量的影響。在訴訟過程中，這些證據會有力地支持您的訴求，幫您爭取到應有的賠償和維修服務。

（半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿 實習生 張榮）