? 地產(chǎn)壹線 張心夢(mèng) 王柔金 發(fā)自香港
盡管在臺(tái)前的曝光量有所下降，但吳亞軍的管理哲學(xué)依舊在深刻影響著龍湖。“龍湖沒(méi)有英雄”、“領(lǐng)導(dǎo)層時(shí)間的分配是最寶貴的資源，要投放到最關(guān)注的的事情上”、“隨便做加法，就是累贅，不是盈利”。可以想象，雖然游離在公眾視線之外，但吳亞軍一直在修煉管理內(nèi)功。
在今天香港召開(kāi)的龍湖“期中考”業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，董事長(zhǎng)吳亞軍帶領(lǐng)CEO邵明曉、CFO趙軼亮相，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)媒體提出的“租金上漲”、“北京項(xiàng)目質(zhì)量”、“人才流失”等較為敏感的話題，龍湖給出答案的誠(chéng)意堪稱(chēng)房企界的一股清流。
2017年，“抓住時(shí)機(jī)”的龍湖穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)第八的位置，對(duì)管理層而言，這是一件令人興奮的事，同時(shí)也是一件壓力倍增的事。相比去年銷(xiāo)售同比增速77.1%，今年上半年龍湖的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)4.8%至971.0億元，不禁讓外界質(zhì)疑，龍湖是否慢下來(lái)了。“穩(wěn)健如龍湖”，邵明曉解釋到，今年全年龍湖有3000億供貨，其中包括去年存量貨值500多億，老項(xiàng)目為1000億，還有全新項(xiàng)目1500億，今年下半年還有大量推盤(pán)。“龍湖銷(xiāo)售不會(huì)是這一年比上一年都高50%以上，但是今年全年2000億沒(méi)問(wèn)題”。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖合同銷(xiāo)售額達(dá)971.0億元，較上年同期增長(zhǎng)4.8%。銷(xiāo)售總建筑面積629.1萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)5.7%。銷(xiāo)售單價(jià)15,435元/平方米，較上年同期微降0.8%。環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華南及華中片區(qū)合同銷(xiāo)售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元，分別占集團(tuán)合同銷(xiāo)售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。
另外，龍湖營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)45.9%至271.2億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)62.8%至18.5億元。這一數(shù)據(jù)也可以從側(cè)面印證龍湖正在從一家“地產(chǎn)公司”快速轉(zhuǎn)型為一家多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的“集團(tuán)公司”。
從物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)來(lái)看，2018年1至6月，龍湖集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為240.4億元，較上年同期增長(zhǎng)44.9%。交付物業(yè)總建筑面積為218.5萬(wàn)平方米。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為34.8%，較上年同期上升0.3%。營(yíng)業(yè)額單方價(jià)格為11,001元/平方米。
在土地儲(chǔ)備上，今年上半年，龍湖土地儲(chǔ)備合計(jì)6363萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為4552萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米5142元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的33%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的34.3%、31.8%、19.7%、7.1%、7%以及0.1%。另外，今年上半年，龍湖新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1298萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為898萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米4849元。
消滅決策黑盒子
區(qū)域公司：別人需要，我們未必需要
“在我眼里，沒(méi)有區(qū)域公司、平臺(tái)+端、高管流失是三件事”，面對(duì)外界將這三者建立的因果關(guān)系，吳亞軍這樣認(rèn)為。
“平臺(tái)+端”是由龍湖推進(jìn)的一項(xiàng)管理變革措施。“平臺(tái)”指集團(tuán)借助IT技術(shù)和大數(shù)據(jù)支撐，成立資源與業(yè)務(wù)平臺(tái)；“端”指各地區(qū)公司。管理層期望以此對(duì)龍湖的組織架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，未來(lái)用集團(tuán)平臺(tái)支持各地區(qū)公司端口，在加強(qiáng)總部集權(quán)的同時(shí)，削減管理成本，提高管控效率。
一般與龍湖同一量級(jí)的房企，普遍采用三級(jí)管理架構(gòu)，即在集團(tuán)下設(shè)區(qū)域公司，再在區(qū)域公司下設(shè)城市公司，而龍湖卻一直沒(méi)有設(shè)立區(qū)域公司。
對(duì)此吳亞軍認(rèn)為，有些公司可能需要區(qū)域公司，龍湖未必需要。對(duì)于做平臺(tái)和端的原因，吳亞軍解釋到，公司不用按照加乘級(jí)來(lái)做，而是直接賦能一線員工。不用“壘金字塔”，不用依靠某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，而是通過(guò)指揮系統(tǒng)，讓一線員工得到支持。在龍湖管理層看來(lái)，這是一種管理升級(jí)的需要，但也會(huì)讓有些人不適應(yīng)。
實(shí)際上，對(duì)于龍湖而言，也的確是一次傷筋動(dòng)骨的架構(gòu)變革，但吳亞軍肯定的說(shuō)，“我們要消滅決策中的黑盒子，中醫(yī)式把脈也要消滅，要相信系統(tǒng)”。
針對(duì)外界對(duì)自己未來(lái)工作重心是否會(huì)轉(zhuǎn)移的疑問(wèn)，吳亞軍給出的答案頗具智慧，“領(lǐng)導(dǎo)層的時(shí)間分配是最寶貴的資源，也會(huì)投放在自己最關(guān)注的事情。什么是戰(zhàn)略，你的時(shí)間就在那，不光是我，邵總也是如此。”在她看來(lái)，“新變化、組織變革、新物業(yè)的成長(zhǎng)、戰(zhàn)略”是她未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)此，邵明曉的看法與其一致，“大家要改變一個(gè)觀念，龍湖走到現(xiàn)在，不會(huì)簡(jiǎn)單授權(quán)給某一個(gè)人。龍湖沒(méi)有英雄，我們追求的境界是一線員工有足夠決策能力。”同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，自己平時(shí)對(duì)購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓關(guān)注較多，對(duì)住宅的關(guān)注不高，另外智慧服務(wù)業(yè)務(wù)有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)的高級(jí)副總裁，平時(shí)只是同步進(jìn)度。
針對(duì)今年龍湖的高管流失現(xiàn)象，吳亞軍大度表示，“這個(gè)在每家公司都正常，尤其在龍湖成為行業(yè)挖掘的對(duì)象，我也很開(kāi)心，一個(gè)好的公司不光是產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)出人才也是，好的人才釋放出市場(chǎng)這是當(dāng)然的，我們應(yīng)該看現(xiàn)在是否把優(yōu)秀員工放到該放的位置上。”
速度與質(zhì)量
全年目標(biāo)：行業(yè)前十
龍湖似乎是地產(chǎn)圈少有的一家對(duì)速度保持時(shí)刻警惕的房企。盡管與TOP20房企相比，龍湖上半年的增速不算突出，但邵明曉依舊能清醒看待——龍湖強(qiáng)調(diào)的是四大主航道業(yè)務(wù)均衡發(fā)展。其中今年，龍湖內(nèi)部對(duì)住宅業(yè)務(wù)的定位保持在行業(yè)前10，并且不會(huì)在住宅業(yè)務(wù)上加杠桿。
在全國(guó)迎來(lái)“去杠桿”浪潮的背景下，龍湖的凈負(fù)債率依舊保持在54.6%較低水平。集團(tuán)的平均借貸成本為年利率4.5%，平均貸款年限5.82年，在手現(xiàn)金421.3億元。用邵明曉的話是，龍湖現(xiàn)在發(fā)債已經(jīng)是“行活兒”，主要由財(cái)務(wù)同事負(fù)責(zé)，自己只負(fù)責(zé)大的節(jié)點(diǎn)。
針對(duì)具體買(mǎi)地的時(shí)機(jī)，邵明曉指出，去年長(zhǎng)三角最熱的時(shí)候，龍湖只買(mǎi)了天街的商業(yè)物業(yè)，而不是高價(jià)住宅。另外龍湖對(duì)租金收益物業(yè)的投入是以住宅回款的10%作為上限。
在當(dāng)下的風(fēng)口領(lǐng)域——長(zhǎng)租公寓，龍湖品牌冠寓預(yù)計(jì)到今年年底開(kāi)業(yè)65000間，今年開(kāi)放5萬(wàn)間，邵明曉透露，目前5萬(wàn)間已經(jīng)基本擴(kuò)店完成，將在下半年陸續(xù)開(kāi)放。對(duì)于“長(zhǎng)租公寓助推了房租上漲的問(wèn)題”，邵明曉認(rèn)為，搶房源更多的是在分散式和小業(yè)主之間展開(kāi)，龍湖聚焦的主要是集中式租賃，偏重運(yùn)營(yíng)，而中介和互聯(lián)網(wǎng)還是偏向流量和平臺(tái)。
對(duì)于此前北京地區(qū)長(zhǎng)城源著項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題，龍湖也做出了說(shuō)明，吳亞軍解釋到，項(xiàng)目存在7-8米的臺(tái)階高差，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，加上雨天，所以產(chǎn)生了問(wèn)題。邵明曉稱(chēng)，北京項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，是龍湖的原因。盡管當(dāng)時(shí)是在坡地上施工，盡管當(dāng)時(shí)下雨，但這絕對(duì)不是理由，龍湖擅長(zhǎng)在山上蓋房子，在重慶全是坡，沒(méi)有理由出問(wèn)題。為此，龍湖做了多次復(fù)盤(pán)，堅(jiān)決杜絕以后出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。
對(duì)于物業(yè)是否分拆上市的問(wèn)題，邵明曉再次重申龍湖沒(méi)有物業(yè)分拆上市的計(jì)劃，在龍湖體系內(nèi)，物業(yè)數(shù)據(jù)的打通對(duì)于住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓的協(xié)同發(fā)展至關(guān)重要。
[編輯: 楊昀迪]
