?　　日前中央政治局會議定調“堅決遏制房價上漲”，表明了樓市調控不放松的立場。在此背景下，濟南樓市下半年走勢引人關注。近日，濟南市房地產業協會披露上半年市場運行情況，呈現量跌價漲的特點，市區新房均價在1.3萬—1.5萬元之間；預計下半年房價既不會大幅上漲也不會大幅下降，總體保持平穩。

　　

　　1 成交——量跌價漲指標：

　　商品房成交金額 807億元同比增長15.8%。

　　新房成交量 38418套同比下降8.35%

　　新房均價1.3萬—1.5萬元同比上漲

　　分析：

　　數據顯示，上半年濟南商品房成交規模保持穩定，基本呈現“量跌價漲”的狀況。賣房電話多了，樓盤變著花樣發放贈品，路邊又見拉訪、發小廣告人員，就連二手房中介也在朋友圈賣新房……種種跡象讓人感覺房子不好賣了。

　　分析其中原因，業內人士認為，由于2017年11月至2018年3月期間各項目施工進度較慢，達到批準預售條件的速度放緩，帶來的直接后果就是今年上半年供應量不足，導致房價有持續上漲動能。

　　2 庫存——肥瘦不均

　　指標：

　　住宅去化周期8.8個月

　　商業用房去化周期20個月住宅可售面積歷城區30%市中區14%歷下區13%槐蔭區11%長清區11%章丘區9%高新區6%天橋區5%

　　分析：

　　截至6月30日，濟南新建商品住宅存量及去化周期與一季度末基本持平，保持在合理水平線，但各區域存量結構差距明顯，尤其天橋區需要補庫存。

　　歷城區可售套數和可售面積存量均占全市的三分之一以上，但去化速度最快，月均賣房2728套。截至6月底，歷城區新建商品住宅可售面積去化周期為5.6個月，區域內的主要項目仍集中在華山片區、雪山片區、唐冶片區。市中區庫存量位居第二，去化速度慢，去化周期為10.5個月。

　　從商辦類庫存來看，商務辦公可售存量面積去化周期最長，約為25個月，其次商業用房可售存量面積去化周期約20個月，商務公寓去化周期約14.2個月。從各區來看，上述三類產品槐蔭區存量最大。

　　3 指標：銷售——較為集中

　　TOP10企業銷售額占全市總金額48%

　　TOP20企業銷售額占全市總金額66.9%

　　中海地產半年銷售額69.2億元≈第22名—第30名9家房企半年總和

　　分析：

　　業內人士認為，市場集中度過高也要引起重視，這會導致市場競爭不足，進而影響市場的公平和穩定發展。

　　“在調控背景下，部分中小房企資金實力、土地儲備和持續開發能力不足，隨著項目售罄就會退市。”業內人士認為，保證房地產市場有效供應，不但需要供應面積持續增加，企業和項目數量也要相應增長。今年上半年網簽企業和網簽項目持續減少，也為市場趨于集中提供佐證。山東財經大學山東省房地產業發展研究中心“半年報”顯示，濟南上半年商品房網簽企業有203個，商品住宅網簽企業152個，較2017年分別減少14個和17個；商品房網簽項目395個，商品住宅網簽項目255個，較2017年分別減少25個和50個。

　　●業內提示

　　下半年供不應求還會延續

　　濟南自2016年10月重啟限購政策后，近兩年來市場過熱的勢頭得到了有效遏制，今年4月以來連續出臺多個規范房企銷售的政策，市場秩序穩定。市房協有關人士認為，考慮到住宅市場供應量有較多不確定因素，階段性供應不足仍將延續，剛需群體支撐起下半年市場需求。從價格看，2017年成交土地形成的新項目90%以上在2018年下半年入市，入市時間多為9-10月間，更有相當一部分項目將在2018年底入市，新房價格面臨階段性上漲壓力，但不會大漲大落。

　　日前召開的中央政治局會議還要求“加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。記者了解到，濟南正在調研住房制度改革，研究建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，草案已在征集多個部門意見。市房協上述人士表示，研究推行競自持面積作保障用房、共有產權房的土地拍賣方式，探索中低收入及剛需人群保障用房供地模式，今后將帶來房地產市場的結構性變化；建立租購同權、共有產權等房地產市場長效機制，形成保障房、商品房相結合的住房供應結構，逐步建立以保障性租賃、經營性租賃、剛需住房、改善性住房四位一體聯動體系，有助于多層次保障群眾住房需求。

　　轉自：大眾網

　　 [編輯: 劉曉明]