?　　半島全媒體記者　葛欣鵬

　　近期,廣州市印發《廣州市加快住房租賃市場工作方案》,其中一條明確規定,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。此后,住建部等九部委公布12個租賃試點城市,如今已有9個試點城市公布了方案或通過審議。更多的人展開了一場關于“租售同權”的大討論,它是否是實現購房者和租房者平等權利的宣言?又會不會引發房地產界的大變革?

　　附加在房子上的“福利”

　　2015年,惠娟回到北京,她后悔沒有在2002年剛畢業的時候就買房,“國內國外折騰這些年,連家都沒了”。沒房子倒不算什么,可六歲孩子的上學問題成為燃眉之急,申請不到學籍,就只能去私立的寄宿學校。

　　在北京的2200萬居民當中,許多人沒有令人羨慕的戶口,這讓他們無法享受本地市民的全部權利,其中最重要的是養老金、醫保以及入學資格。

　　“城市很多福利和公共服務的獲得是附著于住房產權的,我國很多城市,購房能落戶、租房卻不能,居民只有在學區中買房子,其子女才能在該學區中的學校讀書”,房地產經濟學者周小寒在其論文中如此描述。

　　與此同時,諸多二線城市的房價也在迅速提升,外地人動輒需要購買價值幾百萬的房子才能落戶市區,附著于房子上的權力分配不斷提升著人們的焦慮。

　　因此,廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快住房租賃市場工作方案》,其中一條明確規定,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權,被許多人認為是實現購房者和租房者平等權利的宣言,尤其面臨孩子入學問題的承租人。

　　新政改變了原有分配機制實際上造成優質學位向擁有自有房產者傾斜的問題,符合條件的承租人都可以辦理就近入學。

　　有學者認為,真正剝離房子公共服務功能,從立法規范到政策儲備,再到教育、戶籍制度等改革,要完成至少需十年以上時間。畢竟,這個問題是整個社會管理服務體系的問題,而非僅僅是房地產本身的問題。

　　需要細化的“同權”

　　“租售同權”一經提出,引發了房地產界以及輿論界的大震動,通知里有多項政策引發關注,比如允許將商業用房按規定改造成租賃用房,調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行,允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租等。

　　在知乎上,有人認為,宣布租購同權最大的意義,在于剝離了房產上附加的其他價值,讓房產恢復它基本的居住屬性。“將所有權和租賃權放置在更加平等的位置,有利于盤活既有資源,降低空置率。還可以增加租房的外在收益,同時為有需求的人士提供更多的自由選項”。

　　有人則認為該政策背后的動機更多是為了吸引人才,“優質公共資源所在地段房屋價格暴漲,導致年輕人承擔不了高昂的房價,又無法享有必要的社會資源,從而導致人才的流失”。

　　而處在輿論暴風口中的“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益”一條上聚焦著更多的爭議,“租購同權針對的是有戶籍無房產人士,無戶籍的則被排除在外。至于無戶籍的常住人口,其救濟渠道是積分入學,2017年廣州全市名額有2萬個,不僅存在限制條件,而且仍舊杯水車薪”。

　　經濟學家馬光遠更是在評論中指出,“租售同權”只是看上去很美。“租售同權,最核心的,還是稀缺資源的分配問題。優質教育資源的供應相對于需求,將長期處于稀缺的狀況,這種情況下,要實現真正的租售同權,操作難度之大,超乎想象”。

　　“蛋糕還是那塊蛋糕,拿著盤子的人多了,該怎么分呢?”有人關注政策落地后的執行問題,也就是租房者上學的政策落實到現實中的基礎有多大。

　　“學區房的租戶子女如果有入學資格,那么學區房所有者的子女是否還具備入學資格?”島城樓市專家張百忍提出疑問,“就是這個房子能敲開幾次門,只有有限的好學校的名額,但是有大量的想要入學的孩子”。待“租購同權”政策之后,這恐怕也是廣州相關部門馬上面臨回答的問題。

　　房租會漲房價會跌嗎?

　　廣州出臺“租售同權”政策后,住建部等九部委也公布了12個租賃試點城市,密集政策的出臺,讓不少人認為,租房時代已經來臨,經過迷茫與探索,“租購并舉”或成為中國房地產行業新方向。

　　但“租售同權”的實現究竟會對樓市價格產生怎樣的影響?討論中存在兩種完全相反的聲音,一種觀點認為可以降低投資房產的預期收益,配以利率政策,可望從根源上消除通過房價上漲獲得投機收益的機制；另一種觀點則認為,如果沒有周到設計,“租售同權”政策的確可能造成房價沒控制住而房租又暴漲的問題。

　　一位在商業地產有七年從業經驗的業內人士認為,短期內,對樓市不會形成大的影響,從長期來看,還要看其他的政策配合。　

　　華南城市研究會副會長孫不熟表示,“租售同權”對房價的影響是具有選擇性的,一些郊區房子稀缺性不強,買家的支撐面也不大,“租售同權”會讓這類房子的含金量大打折扣。

　　但對于大城市核心區的房子來說,沖擊不會太大,畢竟這些地區的房子具備強烈的資金屬性,即使失去了“學位”這個巨大的附加值,仍然會有其他的附加值來補充。

　　“其實我國關于租售同權的嘗試有很多,在廣州推出政策之前,上海就開始探索只租不售的運營模式”,在諸多專家學者看來,廣州此次試點只是進一步細化落地,發展租賃市場或是未來調控樓市長效機制的重要一環。

　　而從住建部等九部委公布的12試點城市動作來看,都在積極主動發力租賃市場,機構化、專業化、規模化成為各試點城市培育租賃市場的重要手段。

　　“為租房賦予入戶、入學、就業、就醫、養老等市民化權利是大勢所趨,租房‘賦權’時代或將要來臨。”財政部中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林在接受記者采訪時表示,后續租賃市場的發展情況如何,關鍵在于公共政策的設計。

　　部分城市租賃市場發展方案

　　城市 方案

　　廣州 　　采取直接增加租賃用地投放和盤活存量兩種形式。首先,以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的,土地溢價率超過一定比例后,由競價轉為競自持租賃住房面積；其次,允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

　　武漢 　　按比例配建租賃住房的方式增加供給,在中心城區商業、辦公密集區域周邊或者工業園區、產業園區集中區域,選取合適新房,按比例(約為10～20%)配建租賃住房。

　　鄭州 　　發揮國有住房租賃企業的引導作用,2020年前,國有租賃平臺企業持有的住房租賃房源將占全市增量的20%左右。

　　南京 　　為新型租賃主體的培育設置了具體目標,2017年,國有規模化住房租賃企業不少于14家,民營和混合所有制試點企業不少于4家,房地產經紀機構試點不少于2家；同時還將成立住房租賃管理聯盟。

　　合肥 　　引導房地產中介機構、物業服務企業開展住房租賃業務。引入規模較大的房屋租賃企業進入合肥市場,支持房屋租賃企業通過合并重組做大做強。個人也被鼓勵出租自有住房,支持個人委托住房租賃企業出租住房。

　　回應　青島暫不考慮“只租不售”

　　雖然青島并沒有被列入“租售同權”試點城市,但很多人對青島是否會出臺“只租不售”等政策表示關心。

　　7月26日,市國土資源房管局副局長王咸寧在做客某訪談欄目時對這一問題進行了回答。

　　王咸寧表示,青島市在9部委政策出臺前就進行過相關方面的研究,了解房地產市場的發展趨勢。目前來看,青島市住房保障體系正在日漸完善,與“只租不售”試點城市相比,在房價水平、租金占市民收入比及人口凈流入情況等方面并不相同,因此,目前青島市暫不考慮實行“只租不售”。

　　另外,截至目前,青島投資建設的37000套公租房,還有11000套待分配,而全市公租房持證家庭為14000多戶。“加上經限房將轉移來的房源,公租房的房源同樣也是充足的。”王咸寧在訪談中介紹說。

　　但在發展住房租賃市場方面,青島一直在嘗試新舉措。8月21日,青島市國土資源和房屋管理局發布《關于招拍掛出讓土地中企業自持商品住房租賃有關問題的通知》,對“全市招拍掛出讓土地中房地產開發企業自持商品住房租賃”提出詳細規定,從土地出讓、合同簽訂、出租管理等方面進一步細化,并明確,出現將自持商品住房擅自轉讓、“以租代售”或通過其他方式變相銷售的企業,將被納入“黑名單”。此舉加強了對企業自持住房租賃行為的監督和管理,租金價格也將更符合市場水平。

　　半島記者了解到,品牌長租公寓是市場上正在興起的專業租賃企業,其商業模式主要有兩種:一是房地產開發商自持物業從事租賃,地產企業萬科已經是住房租賃市場上試水房企之一,萬科目前已經開辦長租公寓1.2～1.8萬間,計劃今年做到10萬間,不過,這一模式市場份額占比較小。二是租賃企業通過對“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場,這種“二房東”角色是當前租賃市場的主要形式,例如魔方、YOU+、鏈家自如等。

　　兩年前,李磊帶領他的創業團隊創立了極客公寓,成為島城最早發展品牌長租公寓企業之一。他們將客戶目標對準20～30歲年輕白領這一租房熱門群體,將分散房源整合起來,進行統一的設計裝修,然后轉租給租戶。

　　在發展初級階段,李磊坦言公司的利潤就是賺取中間的差價,但相比于傳統中介來說,“房源絕對真實,而且還提供上門保潔、管家服務以及租期服務,除了二房東我們還有服務者的身份”。

　　李磊告訴半島記者,從去年下半年開始,島城品牌公寓企業發展進入爆發期,“目前青島大概有十幾家企業掌握著數萬套房源”,但這同每年的需求相比仍然是九牛一毛,因此李磊認為等待挖掘的資源還有很多。

　　發展過程中,李磊還有另一個明顯的體會,“由于房價不斷攀升,房東給我們的出租價格每年以5%～8%的速度增長,但租客們能夠承擔的租金上升比例卻遠低于這個速度,利益的減少、對手的增多,未來的房屋租賃企業勢必面臨著一次洗牌”。

　　 [編輯: 張珍珍]