?　　原標題：“貸款房”自辦證有規難行 業主無奈委托第三方機構

　　買新房最怕什么？辦不了證！

　　在記者的隨機調查中，這是多數受訪者給出的答案。為讓業主盡可能快速拿到不動產證，年初濟南市不動產登記中心改革新建商品房辦證流程，讓開發商提前上交所有手續和資料，業主準備好資料自己去辦證即可，不用約開發商，大大縮短了新房辦證周期和等待時間。

　　然而業主并未得到理想中的便捷，由于開發商和銀行存在擔保關系，以及“貸款房”和銀行之間需要“辦抵押”等諸多問題，開發商和銀行拒絕向業主提供所需材料。在這場便民博弈中，“貸款房”被迫出局。是誰阻礙了業主辦證的便捷路?連日來記者多方調查采訪，將原因一一揭開。

　　多次奔走無果的業主 無奈委托第三方機構辦證

　　“開發商不提供資料”“銀行拒絕到場”“開發商說所有材料已經給代理公司，讓業主找代理公司交錢簽字辦證”……得知自己購買的樓盤符合自行辦證條件，家住白馬山路世茂原山首府的李先生和鄰居相約去辦不動產證，卻得到這樣的答案。

　　和李先生一樣，最近正在準備給新房辦不動產證的孫先生心情復雜——他在東邊買了套房子，盼了好久的證終于可以辦了，又趕上濟南市不動產登記中心改革新建商品房辦證流程，不用約開發商自己就能去辦證，但看起來很快能拿到手的證，兩個多月過去了，他還沒有拿到。

　　孫先生的房子是貸款買的，雖說不用約開發商了，但是銀行人員得到場，開發商要求孫先生約銀行人員一起去，而他根本約不到銀行人員，開發商就不愿意將房屋移交協議和房屋圖紙提供給他。

　　“我自己去辦證，開發商只要提供資料讓我自己跑腿就好，為什么非要我約銀行?”孫先生表示不解。多次奔走無果，孫先生只好聽從開發商的意見選擇了代理公司，交上代理費用后等待代理公司電話通知面簽時間?！皳嚓P規定，開發商應當協助我們辦理登記手續，這明顯涉嫌違規。”

　　交給代理公司靠譜嗎?

　　記者了解到，目前代理公司代辦不動產權證的費用在300-500元之間，花個三五百元省去跑腿和準備材料的麻煩，聽起來很不錯。但是代理公司的弊端并不在價格，而在效率。找代理公司辦證得有足夠的耐心等待，為了節約成本，成百上千套待辦證房屋，代理公司可能只有一兩個人在忙活。“我們之所以得到開發商支持，是因為有的開發商要跟我們分成。”濟南一家代理公司內部人士透露。

　　采訪中，記者了解到，目前符合業主自行辦證條件的樓盤幾乎都不同意“貸款房”業主自行辦證，部分樓盤允許“全款房”業主自行辦證，有的甚至連“全款房”也不允許，大部分樓盤的做法是直接將資料交給第三方合作機構，通知業主聯系第三方機構辦證。

　　有“苦衷”的開發商 擔心拿不回存在銀行的“擔保金”

　　看似約不約銀行跟開發商毫無關系，但之所以“控制”著業主辦證的所需資料，是因為開發商有著難言的“苦衷”——開發商在銀行存有大量的“擔保金”?！般y行把握著我們的‘命脈’。”濟南西部城區一名地產開發公司相關負責人告訴記者。

　　開發商為什么要在銀行存“擔保金”?這是因為開發商在預售房屋時，房屋還不具備抵押資格，業主購買期房時，從銀行貸到款，靠的不是抵押的房產，而是開發商在銀行那里的“信用”，信用如何保障?開發商只能交“擔保金”來替業主擔保，以此保障銀行的利益。等到交房后，辦理不動產權證時再給業主的房屋辦理抵押，這時房屋才算真正抵押給銀行。

　　根據新的流程，業主可以拿著所需資料自行前去辦證。事實上，“貸款房”業主拿著開發商提供的資料完全可以辦理“不動產證”，如果銀行不到場，那就辦不成抵押權證，房屋不抵押，就等于業主的房子從銀行借了款沒抵押。到那個時候，從法律層面講，業主不還款銀行也沒辦法。

　　“說白了，銀行怎么著都不吃虧，不積極配合業主辦理抵押，是因為手中有我們的‘擔保金’。但我們不敢輕易給業主所有資料，萬一業主不約銀行去辦‘抵押權證’，我們的‘擔保金’就拿不回來了?！鄙鲜鲐撠熑吮硎?。

　　拒絕辦理預抵押的銀行 不想承擔風險也不想給自己“添麻煩”

　　從這個鏈條來看，銀行作為放貸者似乎占領“高地”，開發商既然能從之前一戶戶陪著業主辦證，到現在一次性提交完所有資料，讓業主自行辦證，業主少等待快拿證，那么銀行可不可以事先在不動產登記中心辦理預抵押，等到能辦不動產權證了自動轉成抵押手續?

　　根據我國的商品房預售制度，房地產開發企業將正在建設中房屋預先出售給承購人、由承購人預先支付定金或房款的行為，這種房屋習慣上稱為期房。期房還未建成，所以無法辦理抵押，但是記者了解到，銀行和業主可以到不動產登記部門辦理預抵押，預抵押之后，當業主再前去辦理不動產證時，預抵押會轉換成正式的抵押證明，只需要銀行工作人員簽字即可。

　　既然如此，那銀行為什么不愿意辦理預抵押?“預抵押現在很難說有沒有法律效力?！币幻y行工作人員透露，預抵押是有一定風險性的，一旦出現糾紛，有的法院會認為預抵押不屬于物權抵押，銀行的利益將難以保證。

　　另外一家銀行的工作人員則告訴記者，他們其實愿意辦理預抵押，因為現在有的開發商越來越強勢，只簽訂擔保協議，不交“擔保金”，預抵押在一定程度上可以更好地保障銀行利益。但是開發商不愿意配合，因為預抵押準備材料太麻煩，開發商需要給每一戶業主準備，而且有的開發商著急回籠資金，辦理預抵押會延長放款等待時間。

　　記者了解到，如果提前辦理預抵押，業主在之后的不動產證辦理過程中會大大縮短等待時間，“貸款房”自行辦證的流程也順了，業主能在最快時間內拿到不動產證，也不用找代理公司了。但是對于開發商和銀行來說，這樣等于增加了一個手續，他們“嫌麻煩”。

　　一心便民的不動產登記中心 預抵押手續“再簡化”打通自行辦證

　　“徹底改變傳統的辦證方式，目的很明確，就是讓市民辦證更快、更簡便。”濟南市不動產登記中心相關負責人解釋，他們的出發點一切都是為了便民利民，自行辦證能解決開發商辦證周期長、相關營業執照出現吊銷辦不了證等問題，開發商一次性提交好所有資料，業主也不用擔心開發商“半路撤攤子走人”。

　　可理想很美好，現實卻曲折。全款購房者執行起來暢通無阻，“貸款房”業主卻遭遇了重重阻礙?！百J款房”關系里，銀行握著開發商的“擔保金”，開發商握著業主資料，強迫業主約著銀行一同前去辦理抵押權證明，業主約不到銀行，最終不得不放棄自行辦證，依舊交給代理公司。

　　“我的不動產證辦了半年了還沒辦完?！边@是不動產登記中心工作人員最怕聽到的話語，在去年的行風評議中，“辦證慢”是市民反映最多的問題。不動產登記中心辦證真的慢嗎?記者了解到，目前新建商品房國家法定辦證時間是30個工作日，濟南市不動產登記中心承諾10個工作日，二手房國家法定辦理期限是30個工作日，濟南市不動產登記中心承諾5個工作日。

　　記者了解到，目前萬科地產的項目均要求采取預抵押登記，這是一個很好的示范，也將為業主辦證帶來很大方便。記者還從濟南市不動產登記中心得到消息，為進一步方便銀行和業主辦理預抵押登記，他們將進一步簡化程序和材料，特別是在辦預抵押時，由銀行和貸款購房人提前簽字確認將預抵押登記轉現房抵押的手續，這樣就可以在有預抵押的購房人自行辦理不動產證時，不必受銀行和開發商制約，由不動產登記機構在系統中自動予以確定轉現房抵押登記，而且銀行也不用跑腿，系統遠程查詢，需要把預抵押證換為抵押證時，自行前去換證即可。

　　記者手記 各方共同付出讓業主更方便

　　“麻煩”是記者采訪過程中聽到最多的話，準備材料太麻煩，跑手續太麻煩，一戶戶通知太麻煩……

　　是的，誰都不愿意麻煩，可現實反映出的問題是：開發商和銀行不愿意麻煩，最后麻煩的就是業主。讓業主花個三五百元交給代理公司確實很方便，開發商省心、銀行省心，可業主很鬧心。錢花了，等來等去，半年一年還是毫無動靜，只能感慨一句：買房辦個證時間太長了。業主口中的“辦證時間”是哪來的?其實，大部分業主把在開發商、代理公司、中介甚至繳稅環節全部視為辦證時間，這個“鍋”不動產登記中心背得有些冤，市民等待了半年或一年的辦證時間，資料或許還在第三方機構那里。

　　“打造四個中心、建設現代泉城”，大家應該一起為建設現代泉城而努力，讓市民有幸福感。打通業主自行辦證這個通道，需要各個單位各個環節一起提速，所有的改革都需要大家一起付出，開發商麻煩點，銀行麻煩點、不動產登記中心麻煩點，業主就不麻煩了！

　　(轉自大眾網)

　　 [編輯: 李敏娜]