?　　原標(biāo)題：“貸款房”自辦證有規(guī)難行 業(yè)主無奈委托第三方機(jī)構(gòu)

　　買新房最怕什么？辦不了證！

　　在記者的隨機(jī)調(diào)查中，這是多數(shù)受訪者給出的答案。為讓業(yè)主盡可能快速拿到不動(dòng)產(chǎn)證，年初濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心改革新建商品房辦證流程，讓開發(fā)商提前上交所有手續(xù)和資料，業(yè)主準(zhǔn)備好資料自己去辦證即可，不用約開發(fā)商，大大縮短了新房辦證周期和等待時(shí)間。

　　然而業(yè)主并未得到理想中的便捷，由于開發(fā)商和銀行存在擔(dān)保關(guān)系，以及“貸款房”和銀行之間需要“辦抵押”等諸多問題，開發(fā)商和銀行拒絕向業(yè)主提供所需材料。在這場(chǎng)便民博弈中，“貸款房”被迫出局。是誰阻礙了業(yè)主辦證的便捷路?連日來記者多方調(diào)查采訪，將原因一一揭開。

　　多次奔走無果的業(yè)主 無奈委托第三方機(jī)構(gòu)辦證

　　“開發(fā)商不提供資料”“銀行拒絕到場(chǎng)”“開發(fā)商說所有材料已經(jīng)給代理公司，讓業(yè)主找代理公司交錢簽字辦證”……得知自己購買的樓盤符合自行辦證條件，家住白馬山路世茂原山首府的李先生和鄰居相約去辦不動(dòng)產(chǎn)證，卻得到這樣的答案。

　　和李先生一樣，最近正在準(zhǔn)備給新房辦不動(dòng)產(chǎn)證的孫先生心情復(fù)雜——他在東邊買了套房子，盼了好久的證終于可以辦了，又趕上濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心改革新建商品房辦證流程，不用約開發(fā)商自己就能去辦證，但看起來很快能拿到手的證，兩個(gè)多月過去了，他還沒有拿到。

　　孫先生的房子是貸款買的，雖說不用約開發(fā)商了，但是銀行人員得到場(chǎng)，開發(fā)商要求孫先生約銀行人員一起去，而他根本約不到銀行人員，開發(fā)商就不愿意將房屋移交協(xié)議和房屋圖紙?zhí)峁┙o他。

　　“我自己去辦證，開發(fā)商只要提供資料讓我自己跑腿就好，為什么非要我約銀行?”孫先生表示不解。多次奔走無果，孫先生只好聽從開發(fā)商的意見選擇了代理公司，交上代理費(fèi)用后等待代理公司電話通知面簽時(shí)間。“據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助我們辦理登記手續(xù)，這明顯涉嫌違規(guī)。”

　　交給代理公司靠譜嗎?

　　記者了解到，目前代理公司代辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用在300-500元之間，花個(gè)三五百元省去跑腿和準(zhǔn)備材料的麻煩，聽起來很不錯(cuò)。但是代理公司的弊端并不在價(jià)格，而在效率。找代理公司辦證得有足夠的耐心等待，為了節(jié)約成本，成百上千套待辦證房屋，代理公司可能只有一兩個(gè)人在忙活。“我們之所以得到開發(fā)商支持，是因?yàn)橛械拈_發(fā)商要跟我們分成。”濟(jì)南一家代理公司內(nèi)部人士透露。

　　采訪中，記者了解到，目前符合業(yè)主自行辦證條件的樓盤幾乎都不同意“貸款房”業(yè)主自行辦證，部分樓盤允許“全款房”業(yè)主自行辦證，有的甚至連“全款房”也不允許，大部分樓盤的做法是直接將資料交給第三方合作機(jī)構(gòu)，通知業(yè)主聯(lián)系第三方機(jī)構(gòu)辦證。

　　有“苦衷”的開發(fā)商 擔(dān)心拿不回存在銀行的“擔(dān)保金”

　　看似約不約銀行跟開發(fā)商毫無關(guān)系，但之所以“控制”著業(yè)主辦證的所需資料，是因?yàn)殚_發(fā)商有著難言的“苦衷”——開發(fā)商在銀行存有大量的“擔(dān)保金”。“銀行把握著我們的‘命脈’。”濟(jì)南西部城區(qū)一名地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　開發(fā)商為什么要在銀行存“擔(dān)保金”?這是因?yàn)殚_發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)，房屋還不具備抵押資格，業(yè)主購買期房時(shí)，從銀行貸到款，靠的不是抵押的房產(chǎn)，而是開發(fā)商在銀行那里的“信用”，信用如何保障?開發(fā)商只能交“擔(dān)保金”來替業(yè)主擔(dān)保，以此保障銀行的利益。等到交房后，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)再給業(yè)主的房屋辦理抵押，這時(shí)房屋才算真正抵押給銀行。

　　根據(jù)新的流程，業(yè)主可以拿著所需資料自行前去辦證。事實(shí)上，“貸款房”業(yè)主拿著開發(fā)商提供的資料完全可以辦理“不動(dòng)產(chǎn)證”，如果銀行不到場(chǎng)，那就辦不成抵押權(quán)證，房屋不抵押，就等于業(yè)主的房子從銀行借了款沒抵押。到那個(gè)時(shí)候，從法律層面講，業(yè)主不還款銀行也沒辦法。

　　“說白了，銀行怎么著都不吃虧，不積極配合業(yè)主辦理抵押，是因?yàn)槭种杏形覀兊摹畵?dān)保金’。但我們不敢輕易給業(yè)主所有資料，萬一業(yè)主不約銀行去辦‘抵押權(quán)證’，我們的‘擔(dān)保金’就拿不回來了。”上述負(fù)責(zé)人表示。

　　拒絕辦理預(yù)抵押的銀行 不想承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也不想給自己“添麻煩”

　　從這個(gè)鏈條來看，銀行作為放貸者似乎占領(lǐng)“高地”，開發(fā)商既然能從之前一戶戶陪著業(yè)主辦證，到現(xiàn)在一次性提交完所有資料，讓業(yè)主自行辦證，業(yè)主少等待快拿證，那么銀行可不可以事先在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理預(yù)抵押，等到能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證了自動(dòng)轉(zhuǎn)成抵押手續(xù)?

　　根據(jù)我國的商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中房屋預(yù)先出售給承購人、由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為，這種房屋習(xí)慣上稱為期房。期房還未建成，所以無法辦理抵押，但是記者了解到，銀行和業(yè)主可以到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理預(yù)抵押，預(yù)抵押之后，當(dāng)業(yè)主再前去辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，預(yù)抵押會(huì)轉(zhuǎn)換成正式的抵押證明，只需要銀行工作人員簽字即可。

　　既然如此，那銀行為什么不愿意辦理預(yù)抵押?“預(yù)抵押現(xiàn)在很難說有沒有法律效力。”一名銀行工作人員透露，預(yù)抵押是有一定風(fēng)險(xiǎn)性的，一旦出現(xiàn)糾紛，有的法院會(huì)認(rèn)為預(yù)抵押不屬于物權(quán)抵押，銀行的利益將難以保證。

　　另外一家銀行的工作人員則告訴記者，他們其實(shí)愿意辦理預(yù)抵押，因?yàn)楝F(xiàn)在有的開發(fā)商越來越強(qiáng)勢(shì)，只簽訂擔(dān)保協(xié)議，不交“擔(dān)保金”，預(yù)抵押在一定程度上可以更好地保障銀行利益。但是開發(fā)商不愿意配合，因?yàn)轭A(yù)抵押準(zhǔn)備材料太麻煩，開發(fā)商需要給每一戶業(yè)主準(zhǔn)備，而且有的開發(fā)商著急回籠資金，辦理預(yù)抵押會(huì)延長放款等待時(shí)間。

　　記者了解到，如果提前辦理預(yù)抵押，業(yè)主在之后的不動(dòng)產(chǎn)證辦理過程中會(huì)大大縮短等待時(shí)間，“貸款房”自行辦證的流程也順了，業(yè)主能在最快時(shí)間內(nèi)拿到不動(dòng)產(chǎn)證，也不用找代理公司了。但是對(duì)于開發(fā)商和銀行來說，這樣等于增加了一個(gè)手續(xù)，他們“嫌麻煩”。

　　一心便民的不動(dòng)產(chǎn)登記中心 預(yù)抵押手續(xù)“再簡(jiǎn)化”打通自行辦證

　　“徹底改變傳統(tǒng)的辦證方式，目的很明確，就是讓市民辦證更快、更簡(jiǎn)便。”濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，他們的出發(fā)點(diǎn)一切都是為了便民利民，自行辦證能解決開發(fā)商辦證周期長、相關(guān)營業(yè)執(zhí)照出現(xiàn)吊銷辦不了證等問題，開發(fā)商一次性提交好所有資料，業(yè)主也不用擔(dān)心開發(fā)商“半路撤攤子走人”。

　　可理想很美好，現(xiàn)實(shí)卻曲折。全款購房者執(zhí)行起來暢通無阻，“貸款房”業(yè)主卻遭遇了重重阻礙。“貸款房”關(guān)系里，銀行握著開發(fā)商的“擔(dān)保金”，開發(fā)商握著業(yè)主資料，強(qiáng)迫業(yè)主約著銀行一同前去辦理抵押權(quán)證明，業(yè)主約不到銀行，最終不得不放棄自行辦證，依舊交給代理公司。

　　“我的不動(dòng)產(chǎn)證辦了半年了還沒辦完。”這是不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員最怕聽到的話語，在去年的行風(fēng)評(píng)議中，“辦證慢”是市民反映最多的問題。不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦證真的慢嗎?記者了解到，目前新建商品房國家法定辦證時(shí)間是30個(gè)工作日，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承諾10個(gè)工作日，二手房國家法定辦理期限是30個(gè)工作日，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承諾5個(gè)工作日。

　　記者了解到，目前萬科地產(chǎn)的項(xiàng)目均要求采取預(yù)抵押登記，這是一個(gè)很好的示范，也將為業(yè)主辦證帶來很大方便。記者還從濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心得到消息，為進(jìn)一步方便銀行和業(yè)主辦理預(yù)抵押登記，他們將進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序和材料，特別是在辦預(yù)抵押時(shí)，由銀行和貸款購房人提前簽字確認(rèn)將預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押的手續(xù)，這樣就可以在有預(yù)抵押的購房人自行辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，不必受銀行和開發(fā)商制約，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中自動(dòng)予以確定轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記，而且銀行也不用跑腿，系統(tǒng)遠(yuǎn)程查詢，需要把預(yù)抵押證換為抵押證時(shí)，自行前去換證即可。

　　記者手記 各方共同付出讓業(yè)主更方便

　　“麻煩”是記者采訪過程中聽到最多的話，準(zhǔn)備材料太麻煩，跑手續(xù)太麻煩，一戶戶通知太麻煩……

　　是的，誰都不愿意麻煩，可現(xiàn)實(shí)反映出的問題是：開發(fā)商和銀行不愿意麻煩，最后麻煩的就是業(yè)主。讓業(yè)主花個(gè)三五百元交給代理公司確實(shí)很方便，開發(fā)商省心、銀行省心，可業(yè)主很鬧心。錢花了，等來等去，半年一年還是毫無動(dòng)靜，只能感慨一句：買房辦個(gè)證時(shí)間太長了。業(yè)主口中的“辦證時(shí)間”是哪來的?其實(shí)，大部分業(yè)主把在開發(fā)商、代理公司、中介甚至繳稅環(huán)節(jié)全部視為辦證時(shí)間，這個(gè)“鍋”不動(dòng)產(chǎn)登記中心背得有些冤，市民等待了半年或一年的辦證時(shí)間，資料或許還在第三方機(jī)構(gòu)那里。

　　“打造四個(gè)中心、建設(shè)現(xiàn)代泉城”，大家應(yīng)該一起為建設(shè)現(xiàn)代泉城而努力，讓市民有幸福感。打通業(yè)主自行辦證這個(gè)通道，需要各個(gè)單位各個(gè)環(huán)節(jié)一起提速，所有的改革都需要大家一起付出，開發(fā)商麻煩點(diǎn)，銀行麻煩點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心麻煩點(diǎn)，業(yè)主就不麻煩了！

　　(轉(zhuǎn)自大眾網(wǎng))

　　 [編輯: 李敏娜]