?　　半島全媒體記者　李珍

　　買房,是目前市民都十分關注的話題,同時也是大多數人生活中的頭等大事。在房屋買賣交易當中,由于房屋本身所附加的許多因素又和其他商品不同,因此出現了不少延期交房、延期過戶、一房二賣等交易陷阱。面對這些糾紛時,也有不少市民不知道如何處理。近日,半島全媒體記者采訪了青島中院民一庭專門審理房產交易糾紛的幾位法官,他們用真實的案例為市民答疑解惑。

　　■案件一　共有房屋被賤賣抵押竟不知情

　　

　　法官侯娜,畢業于中國人民大學法學院,碩士研究生,現任民一庭黨支部委員、審判長。2004年經青島市委組織部選調到中院工作,主要審理房地產、建設工程、房屋租賃、勞動爭議、物業服務合同糾紛等案件,具有深厚的法律理論功底和豐富的審判實踐經驗,多次妥善處理群體性房地產訴訟案件,并成功調撤多起具有重大社會影響的案件,未發生過一起惡性信訪案件。其撰寫的多篇優秀裁判文書、典型案例、論文曾獲得省市級榮譽,并入選青島市建設工程施工合同糾紛十大典型案例,多次榮獲個人三等功、辦案能手、優秀法官、優秀共產黨員等榮譽稱號。

　　周甲、周乙是親兄弟,原來共有一套住宅。1991年,周甲之妻王某取得涉案房屋的所有權證,建筑面積為94.02平方米。該房屋由周甲與周乙生前共同居住,后周甲一家搬走,由周乙后人周丙居住使用至今。2005年,王某起訴周丙,請求騰房,法院最終認定涉案房屋為周甲、周乙共有。

　　2009年9月26日,王某與蘇某簽訂《青島市存量房買賣合同》,將這套住房轉讓,合同寫明轉讓價款為489160元,并約定三日后騰房及房屋交接事宜。該買賣合同在青島市國土資源和房屋管理局備案。此外,2009年9月21日,蘇某還與王某另行簽訂《房地產買賣契約》一份,約定王某將涉案房屋以70萬元的價格售予蘇某。關于房款支付情況,除第一筆購房款23萬元為農業銀行劃撥外,其余3筆均為現金支付。2009年9月27日,王某將涉案房屋過戶至蘇某名下。涉案房屋經委托的評估價值為1406300元。

　　2009年10月12日,蘇某與第三人張某簽訂一份《抵押借款合同》,約定蘇某向張某借款35萬元,蘇某以涉案房屋作為擔保。之后,第三人張某將蘇某訴至法院,生效判決確認蘇某應償還借款本金及利息3555250元,如蘇某不履行上述義務,張某有權以蘇某涉案房產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。之后,涉案房屋過戶至張某名下。周丙遂起訴至法院,以惡意串通、嚴重侵害其他共有權人利益為由請求法院判決王某與蘇某的買賣合同無效。

　　一審法院認為,涉案房屋系周甲、周乙生前共同共有,故王某作為周甲之妻對該房屋沒有完整的處分權,其未經房屋共有人的同意處分涉案房屋構成無權處分,嚴重損害了周丙的合法權益,且結合蘇某明知涉案房屋中有人居住卻未仔細查勘了解,未進行房屋交接,僅支付定金就辦理房屋過戶手續,出售價格低于市場價格、未能就實際支付房款的情形作出合理的說明為由認定蘇某不構成善意取得,直接判令涉案房屋買賣合同無效。

　　二審法院認為,根據我國合同法第五十二條的規定,認定合同無效應有法定事由,是否構成善意取得不是認定合同無效的法定要件。綜合本案案情分析,二審認為,王某與蘇某存在主觀上的故意,惡意串通損害了其他共有權人的合法權益,依據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定,依法認定涉案合同無效。

　　【　法官說法　】

　　第一,《物權法》第九十七條規定,處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上按份共有人或全體共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。共有物的處分包括事實上的處分(如加蓋房屋、裝修房屋)和法律上的處分(包括轉讓、抵押、質押)。共同共有物的處分必須經全體共有人同意,部分共有人擅自對共有物進行處分的構成無權處分。所以,王某轉讓房屋不僅需要經過周丙的同意還需要經過除自己以外的所有周甲后人的同意,故王某出售房屋的行為構成無權處分。

　　另外,不應以受讓人是否構成善意取得作為判斷合同效力的標準。善意取得,是指財產占有人無權處分其占有的財產,如果他將該財產轉讓給第三人,受讓人取得該財產時處于善意,則受讓人將依法及時取得對該財產的所有權或其他物權,其立法目的在于保護交易安全。

　　《中華人民共和國物權法》第一百零六條關于善意取得制度的規定,其適用的前提是財產占有人無權處分其占有的財產。

　　因此本案中,王某構成無權處分,但無權處分訂立的買賣合同有效。因蘇某不符合善意取得,所以即使不動產已經辦理過戶登記,房屋所有權移轉的效果仍為效力待定。因周丙不追認房屋轉讓合同、王某沒有獲得處分權,所以房屋所有權不發生轉移,仍由周甲、周乙的法定繼承人共同共有。蘇某可以向王某主張違約責任。因蘇某未獲得房屋的所有權,其與張某簽訂的抵押合同也屬于無權處分。因無權處分的普通合同效力待定,房屋的共同共有人沒有追認、蘇某沒有獲得處分權,所以抵押合同自始無效。張某可向蘇某主張締約過失責任。周甲、周乙后人可向張某主張返還原物請求權,辦理房屋的過戶登記或主張侵權責任,但原物請求權更能最大限度地保護自身利益。

　　■案件二　一房二賣機關算盡,房主被告上法庭

　　

　　法官孫琦,法學碩士。本科就讀于中國海洋大學法學院,研究生畢業于中國社會科學院研究生院,現任青島市中級人民法院民一庭審判長。于青島市中級人民法院從事民事審判工作十余年,長期從事房地產、建設工程、勞動爭議、土地承包和執行異議之訴等案件的審判工作。

　　2005年,崔某與于某簽訂房地產買賣契約,購買于某坐落在本市的房屋一套,約定簽訂合同之日崔某支付定金2萬元,待辦出房產證三日內,崔某支付于某24萬元并辦理過戶手續,剩余40萬元房款通過貸款方式進行支付。

　　后雙方簽訂補充協議,約定崔某提前支付首付款20萬元給于某,剩余房款待房產證辦理完畢后,按原合同執行,于某把房屋相關證明及鑰匙交給崔某保管。后崔某分多筆支付于某購房款共計46萬余元。于某將涉案房屋交付給崔某并由崔某居住使用至今。

　　由于于某以該房屋抵押進行貸款,雙方未及時辦理房產證過戶手續。在于某還清其該筆銀行借款,解除了涉案房屋上設定的抵押權,取得了涉案房屋的房產證后,于某并未協助崔某辦理過戶手續,而是多次以該房屋為抵押,與多家銀行簽訂抵押貸款合同,并辦理抵押物登記。

　　2009年,于某又與其妻弟陳某簽訂房地產買賣合同,將涉案房屋賣給陳某,并協助陳某辦理了房屋的產權過戶手續,由陳某取得涉案房屋產權證。后陳某再次以涉案房屋為抵押物向銀行進行貸款,而其還貸明細顯示,存在多筆由于某妻子(即陳某姐姐)的轉賬還款。

　　法院審理認為,于某與崔某就涉案房屋簽訂的房地產買賣契約系雙方真實意思表示,合法有效。崔某已按合同約定支付大部分購房款,于某應當按照約定,在房屋具備過戶條件時協助崔某辦理房屋產權過戶手續。崔某要求于某履行房屋買賣合同,協助辦理涉案房屋的過戶手續,符合雙方合同約定及法律規定,依法予以支持,同時崔某應當將房屋尾款支付給于某。

　　對于于某與陳某簽訂的房屋買賣合同,因陳某與于某簽訂的房屋買賣合同存在惡意串通情形,損害了崔某的合法權益,該房屋買賣合同無效。

　　【　法官說法　】

　　我國合同法規定,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的,合同無效。本案中,于某在與崔某簽訂房屋買賣合同,收受大部分房款并已經將房屋交付崔某使用,只是由于涉案房屋事先存在抵押貸款,在房屋進行交易時房產證并不在于某手中,故于某與崔某約定待辦出房產證后再辦理過戶手續,交付剩余房款。而于某在其還清銀行貸款,撤銷房屋上抵押并取得房產證以后,非但沒有履行買賣合同義務,而是多次以該房屋設置抵押進行貸款,惡意地為涉案房屋辦理過戶手續人為地設置障礙。于某該種行為系為自己利益不正當地阻止合同約定的辦理過戶條件的成就,應當視為條件已經成就,崔某有權依據合同要求于某履行協助辦理過戶手續的義務,并支付于某收取剩余購房款。

　　對于于某與陳某簽訂的房屋買賣合同,陳某自認其知曉涉案房屋已經出賣給于某并交付使用多年,在此情形下,陳某仍與于某簽訂房屋買賣合同,辦理過戶手續,并在房屋上設置抵押。

　　陳某的該一系列行為必然會損害崔某的利益,陳某作為一個具備完全行為能力的人對此應當是明確知曉的,而其仍然為之。而從后續的事實來看,陳某并無充分證據證明其向于某支付了全部購房款,卻在這種情形雙方辦理了過戶手續；在之后的多年內,作為買房人的陳某既未向于某主張交付房屋,亦未向崔某主張騰房；而償還銀行貸款的明細顯示,還存在于某的妻子、陳某的姐姐轉賬的方式代陳某進行還款的事實,這些情形明顯不符合常理和人們日常的行為模式,陳某、于某對上述違背常理的事實均無法做出合理解釋,在綜合于某、陳某雙方系親屬關系的事實,可以認定于某與陳某構成惡意串通,而其惡意串通的行為直接導致崔某無法取得涉案房屋的房產證,損害了崔某的合法利益,故依法應當對于某與陳某簽訂的買賣合同認定無效。

　　■案件三　二手房賣完沒過戶,又抵押貸款

　　

　　法官徐明,法律碩士,青島市中級人民法院民一庭法官。從事民事審判業務十余年,擔任審判長多年,對于建設工程、房地產、土地承包等不動產類民事糾紛有豐富的審判實踐經驗以及業務調研能力。數年來參與審理各類民事糾紛千余起,所帶隊合議庭連續兩年被推選為先鋒合議庭,個人多次獲得全市法院優秀法官、調解能手等榮譽稱號。

　　原告劉某某于2013年5月與被告薛某某簽訂二手房買賣合同,約定劉某某購買薛某某名下的私有房產一處,原告劉某某按照約定支付了購房款,被告薛某某也將房屋交付給了原告劉某某居住使用至今,房屋交付后雙方未能及時辦理過戶手續,后劉某某多次向薛某某要求辦理過戶,薛某某一直以種種理由拖延,至2014年8月劉某某向法院提起訴訟要求薛某某協助辦理過戶手續,法院判決雙方繼續履行合同,由被告薛某某協助原告劉某某辦理過戶手續。

　　判決生效后,原告劉某某在申請執行時才發現涉案房屋于2014年3月已經被薛某某作為抵押物抵押給第三人某某銀行青島支行用于辦理貸款,薛某某與某某銀行青島支行簽訂了抵押借款合同并在房產交易部門進行了抵押登記。原告劉某某遂再次將薛某某作為被告,將某某銀行青島支行作為第三人提起訴訟,要求撤銷抵押借款合同以及抵押登記。

　　該案經法院審理,最終認定原告劉某某購買房屋在先,且已經支付了全部購房款,并實際入住使用至今,其房屋買賣合同合法有效,應當繼續履行尚未履行完畢的部分。第三人某某銀行青島支行雖然也簽訂了抵押貸款合同并辦理了抵押登記手續,但是上一個生效判決已經確認由被告薛某某協助原告劉某某辦理過戶登記,同時,某某銀行的抵押合同簽訂在后,而且某某銀行在簽訂抵押合同時未盡到審查義務,本身也具有一定的過錯,該抵押權不能對抗房屋買受人對房產享有的實體權利。

　　經過一二審審理后,最終判決撤銷薛某某與某某銀行青島支行在房產登記部門所做的不動產抵押登記。

　　【　法官說法　】

　　上述案例事實上屬于售房人將已經出售的房產進行抵押借款而引發的糾紛,法院審查分析后得出以下結論:第一,房屋買賣合同的合法性毋庸置疑。第二,抵押借款合同的合法性會有一定爭議,但主流觀點還是認為根據《中華人民共和國物權法》第9條規定:“不動產物權的設立變更登記轉讓和消滅,經依法登記,發生效力,未經登記,不發生效力”的規定,涉案房產仍然登記在售房人名下,買受人尚未實際取得房屋的物權,因此售房人將該房屋作為抵押物與銀行簽訂的抵押合同內容本身并不存在違法之處,應當認定抵押借款合同合法有效。第三,要解決買受人權益與銀行設立抵押權的沖突問題。抵押權設立時,買受人雖未完成物權確認的最后一步,但是其已經履行了房屋買賣合同的主要義務,其后買受人又通過訴訟的方式,經人民法院作出生效判決判令售房人協助買受人辦理過戶手續,符合了《中華人民共和國物權法》第28條規定的“因人民法院的法律文書,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書生效時發生效力”情形,可以認為生效法律文書判令被告協助辦理過戶的內容事實上已經解決了房屋所有權歸屬的問題,因而,也就解決了買受人因買賣合同取得的房屋處分權利與銀行抵押權之間的沖突,即抵押權不能對抗買受人的權利。

　　另外較為常見的還有先抵后售的問題,即售房人故意隱瞞房屋存在抵押而將房屋出售給買受人。根據《中華人民共和國擔保法》第49條規定:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓無已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。”《中華人民共和國物權法》第191條規定:“抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

　　比如,房屋買賣合同簽訂后,發現存在抵押的事實,但是尚未支付房款或者尚未支付大部分房款,可以考慮將房款直接用于償還抵押借款,清償借款后消滅抵押權,可以消除繼續履行買賣合同的障礙,繼而實現房屋買賣合同的根本目的。如果已經向售房人支付了房款,或者未支付的房款不足以清償銀行貸款,無法消滅抵押權,可能導致房屋買賣合同目的無法實現,則買受人可以考慮解除買賣合同,向售房人索要賠償等等。

　　

　　 [編輯: 張珍珍]