?　　半島記者 于紅靚

　　1月16日，仲量聯行發布2016年青島房地產市場報告，報告顯示，辦公樓方面，2016年，新興商務區大量新增供應入市，租金小幅下跌；零售地產方面，2016年，青島零售地產市場迎來第二波供應高峰；住宅方面，高端住宅市場需求強勁，推動市場均價同比大幅增長10.7%。

　　對于2017年，仲量聯行分析，辦公樓方面，2017年供應持續高企抑制租金上漲，市場分化愈加明顯；零售地產方面，2017年，創新體驗和獨有品牌形成的標識度將更加明顯；住宅方面，預計2017年高端住宅市場價格將繼續上漲。

　　辦公樓方面：2016年新興商務區迎來供應高峰

　　青島市全年共錄得約57.1萬平方米的新增供應，集中于嶗山和市北商務區， 其中嶗山商務區錄得9棟高品質辦公樓，平安銀行、民生銀行等多個銀行總部遷入嶗山商務區，區域金融集聚力進一步增強。金融服務業仍為青島租賃市場主力需求來源，財富管理類和保險公司表現較為活躍。甲級辦公樓租賃市場整體需求較往年相比略顯疲軟，多個樓宇都出現了互聯網金融企業退租的現象，中小型金融企業需求減弱，大面積租賃成交多集中于嶗山商務區新交付項目，市南甲級市場關注度有所下降。乙級市場隨著大量散售型及總部辦公樓宇的交付使用釋放出大量自用型需求，全年凈吸納量同比上漲120%，為歷史最高水平。

　　高供應致使市場租金水平小幅下跌

　　受大量新增供應持續入市影響，全市辦公樓市場有效凈租金回落至89元/平米/月，較2015年末相比下降2.0%。各區域子市場租金表現分化較為明顯，其中市南乙級市場租金表現較為疲軟，部分竣工超過10年、硬件配備低于目前市場平均水平的項目競爭力減弱，租約到期的租戶尋求搬遷至新落成的優質項目，業主的議價權被進一步削弱。而嶗山商務區和市北新都心板塊租金表現較為強勢，嶗山商務區由于金融類機構的陸續遷入以及高品質項目不斷面世，使得區域租金同比增長4.9%，達到86元/平米/月。今年青島第一條地鐵線（M3）的全線貫通推動了新都心板塊辦公市場的發展，良好的交通可達性以及高性價比的樓宇選擇使得區域租金和需求穩步提升，成為另一具有競爭力的辦公樓板塊。

　　2017年預計供應持續高企，市場分化愈加明顯

　　2017年預計全市即將竣工的辦公面積超過80萬平方米，而嶗山和市北兩個新興商務區仍為主要供應區域，更多的租賃選擇也將加劇辦公租賃市場的競爭，市南商務區或將繼續面臨需求外溢的現象，而銀行總部及眾多高品質項目的交付使用也預示著嶗山商務區未來的強勢表現。

　　零售地產方面：2016年青島零售地產市場迎來第二波供應高峰

　　繼2015年53萬平米的零售地產項目入市之后，2016年青島零售地產市場迎來第二波供應高峰，新增供應達54萬平米。這兩年集中釋放的供應量加劇了市場結構調整，表現不佳的商場逐漸被淘汰，而優質新穎的購物中心為青島市場打開新的格局，提升了整體商業環境。優勝劣汰的過程減緩了大量新增供應給租金帶來的下行壓力，整體租金始終保持平穩狀態。截至2016年年底，青島優質商業入住率達90%，環比上升1.6%，首層平均租金達310元/平米/月，可比項目同比增長0.7%。

　　創新體驗和獨有品牌形成的標識度逐漸顯現

　　傳統主力店不再是吸引客流的法寶，商場能否提供創新的空間環境和體驗、獨有的稀缺品牌成為其提升標識度并進行差異化競爭的有效手段。今年華潤萬象城推出的天空之城和N次方公園兩個形式新穎的公園主題街區，成功地吸引了大批年輕消費者的關注。許多商場開始注重稀缺品牌的引入，凱德廣場匯聚了Moussy & Sly、izzue、西西弗書店等多個首次進入青島的品牌，獲得了較高的市場反饋。

　　2017年市場培育與優化調整成為共識

　　在經歷過連續兩年的供應高峰之后，青島零售地產市場逐漸轉入調整期，新項目將主要培養目標客群和商業氛圍，而老項目將主要對現有業態和品牌進行優化調整。地鐵二號線有望在年底開通，形成一個以地鐵為紐帶、多中心多商圈共同發展的全新商業格局。多條地鐵的運行將真正串聯起各個板塊，為不同的商業地產項目導入持續客流，提升地鐵上蓋物業的資產價值。

　　住宅方面：2016年青島市房產政策持續寬松，成交量達歷史最高

　　2016年上半年，國家和地方層面出臺了一系列寬松的房產政策，帶動市場迅速升溫。10月開始，在多地推出樓市調控政策的大環境下，青島也啟動了房地產市場秩序聯合執法檢查，但尚未出臺嚴格的限購政策。全年相對寬松的政策環境，帶動新建商品住宅成交量達184,881套，同比上漲58.4%，成交量達歷史最高水平。

　　高端住宅市場需求強勁，推動市場均價同比大幅增長10.7%

　　2016年，高端住宅市場成交量為6,769套，同比上漲66.7%。強勁的市場需求推動高端住宅?市場平均售價達到人民幣23,900元/平方米，排除新項目及售罄項目影響后，價格同比上漲10.7%。值得注意的是，第四季度高端住宅市場價格環比增長1.1%，較第三季度降低4.5%，價格增長放緩。一方面是由于第三季度價格的大幅增長，已經使高端住宅市場價格達到一個較高水平，另一方面是由于政府行政干預對房價過快上漲起到一定抑制作用。

　　預計2017年高端住宅市場價格將繼續上漲

　　隨著地鐵三號線的全面貫通，嶗山區、市北新都心大型商業的開業，未來高端住宅市場的邊界將會進一步外擴，相對外圍的、地鐵沿線的、大型商業設施周邊的高端住宅市場將有較大的價格上漲空間。相對而言，位于沿海一線的高端住宅市場，已經達到一個較高的價格水平，價格將平穩上漲。伴隨價格的上漲，不排除政府出臺相應調控政策的可能性。

　　注：高端住宅主要指售價高于大眾市場平均售價50%以上的物業，即售價高于15,600元/平米的物業。

　　 [編輯: 劉曉明]