?　　12月26日,濟(jì)南樓市調(diào)控再度加碼,史上最嚴(yán)限購(gòu)令出臺(tái)。此輪調(diào)控力度較大,如何落實(shí)備受關(guān)注。目前來(lái)看,對(duì)于開(kāi)發(fā)成本如何核算仍沒(méi)有明確規(guī)定,炒號(hào)等行為也未完全杜絕,辦假社保等非法行為有露頭跡象。由于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)威數(shù)據(jù)沒(méi)有完全公布,購(gòu)房者缺少可供參考的依據(jù),導(dǎo)致非理性售房、購(gòu)房出現(xiàn)。只有切實(shí)解決這些問(wèn)題,才能發(fā)揮限購(gòu)令的最大作用,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　

　　成本難核

　　管理費(fèi)用不公開(kāi)

　　建安成本沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)

　　“12·26限購(gòu)”政策提到,“對(duì)銷售均價(jià)高于開(kāi)發(fā)成本(土地、建安等相關(guān)成本)20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查,涉嫌暴力的,限制辦理商品房預(yù)售許可。”一開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士解讀道,這條其實(shí)就是對(duì)“限價(jià)”做出了規(guī)定,但是目前并不能從政策中看出這項(xiàng)措施的落實(shí)嚴(yán)格程度。

　　該內(nèi)部人士分析,政府對(duì)于“銷售均價(jià)高于開(kāi)發(fā)成本20%”的項(xiàng)目進(jìn)行限定,目的就是為了讓房?jī)r(jià)不再瘋漲。但限購(gòu)政策出臺(tái)后,不少人疑惑,開(kāi)發(fā)成本如何核定?如果無(wú)法核定,那么這條政策還能有實(shí)效嗎?

　　“這個(gè)政策肯定是個(gè)臨時(shí)性的措施,但在短期內(nèi)會(huì)有效果。”該人士認(rèn)為,至少在近兩三個(gè)月內(nèi),濟(jì)南再難出現(xiàn)價(jià)格大漲的樓盤(pán),但這樣的措施恐怕不能長(zhǎng)久。

　　該人士認(rèn)為,這一政策實(shí)施起來(lái)有困難,“開(kāi)發(fā)成本如何控制和核對(duì)很難執(zhí)行。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)想要把成本報(bào)高,盡可以往上報(bào)。在開(kāi)發(fā)成本中,土地成本是公開(kāi)的、確定的,但是建安費(fèi)用難以一刀切。有的項(xiàng)目有裝修,有的沒(méi)有,即使都有裝修,品質(zhì)也不一樣,所以很難控制。”

　　最核心的是,開(kāi)發(fā)成本中的企業(yè)管理費(fèi)用是不公開(kāi)的。“企業(yè)不會(huì)把管理費(fèi)用公開(kāi),這其中涉及企業(yè)的商業(yè)秘密。”因此,該人士分析,“這條政策宜粗不宜細(xì),想要把政策細(xì)節(jié)化是不現(xiàn)實(shí)的。”他推測(cè),這項(xiàng)措施的執(zhí)行主要還是靠政府相關(guān)部門(mén)的“人為把控”,房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格只要“大差不差”,在一個(gè)范圍內(nèi)就可以。隨著市場(chǎng)的變化,這項(xiàng)措施很有可能從嚴(yán)格變?yōu)椴惶珖?yán)格。

　　炒號(hào)難禁

　　熱門(mén)樓盤(pán)一號(hào)難求

　　炒房現(xiàn)象并未杜絕

　　這一輪限購(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)投機(jī)炒房的監(jiān)管。政策明確提出,依法嚴(yán)厲打擊開(kāi)盤(pán)中炒號(hào)倒號(hào)等損害房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行為,嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)簽撤銷程序,切實(shí)制止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓等炒房行為。

　　雖然政府嚴(yán)打炒房,但仍有人繼續(xù)鉆空子。一位參與過(guò)炒房的知情人士透露,目前的政策可以嚴(yán)控非法撤網(wǎng)簽、更改合同等行為,但是對(duì)于炒號(hào)倒號(hào),監(jiān)管力度有限。“只要不網(wǎng)簽,還是有操作空間的,限制不住。”該人士透露,在選房的過(guò)程中,訂購(gòu)書(shū)是跟開(kāi)發(fā)商簽訂的,如果有開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部人士利用職權(quán)或者關(guān)系,更改購(gòu)房協(xié)議,倒賣(mài)選房號(hào),是不在政府監(jiān)管范圍內(nèi)的。“這主要靠開(kāi)發(fā)商自查。”他說(shuō)。

　　限購(gòu)當(dāng)天,濟(jì)南西部一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。當(dāng)天推出1300套房子,卻有4000多人前來(lái)選房,現(xiàn)場(chǎng)一號(hào)難求,很多人看中這個(gè)樓盤(pán)的升值潛力,炒號(hào)現(xiàn)象仍然存在。“有不少人通過(guò)關(guān)系拿到多個(gè)號(hào)。”知情人士透露,這種多號(hào)在手的,也有人來(lái)找他買(mǎi)號(hào),開(kāi)價(jià)四萬(wàn)。

　　而在該樓盤(pán)選房結(jié)束后,群里依然有人在問(wèn)有沒(méi)有退房的。在該樓盤(pán)購(gòu)房的王先生說(shuō),當(dāng)天有人找到自己,問(wèn)是否要將選中的房子倒手。“你轉(zhuǎn)不了,除非有關(guān)系。我是投資用,找了關(guān)系,可以轉(zhuǎn)手。”

　　造假難絕

　　外地人因社保被卡

　　造假中介重出江湖

　　本輪限購(gòu)政策要求,本市戶籍家庭最多只能有2套住房,非濟(jì)南戶籍家庭限購(gòu)一套住房并且需要有24個(gè)月以上的社保或個(gè)稅,這就卡住了不少外地剛需買(mǎi)房客和買(mǎi)改善性住房的部分濟(jì)南人。

　　外地人小郭在濟(jì)工作近兩年,想著將來(lái)會(huì)在濟(jì)南成家立業(yè),她想先買(mǎi)套過(guò)渡房,結(jié)婚之前自己居住,結(jié)婚之后可以將外地的父母接過(guò)來(lái)。“現(xiàn)在外地戶口的父母肯定買(mǎi)不了了,但是我自己的社保又不夠兩年。”

　　已經(jīng)看中房子就等著辦網(wǎng)簽的小郭很著急,但她之前看房時(shí)加入的看房群里,有人替她支了招。“沒(méi)有兩年社保在濟(jì)南買(mǎi)不了房子的朋友,不用擔(dān)心,為您提供專業(yè)的社保代繳托管服務(wù)。”而在這一購(gòu)房群里,不時(shí)有人發(fā)布“落集體戶、補(bǔ)社保”的廣告。

　　小郭詢問(wèn)了其中一位中介,該中介表示,“這次限購(gòu)跟2011年時(shí)的政策非常像,我們只負(fù)責(zé)落戶和補(bǔ)社保,不過(guò)現(xiàn)在風(fēng)聲比較緊,可以稍微等待一段時(shí)間。”

　　而一熱門(mén)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)則表示,雖然此次限購(gòu)卡住了很多人,但據(jù)目前的統(tǒng)計(jì),退房的人并不多。“或者離婚,或者補(bǔ)社保,大多數(shù)人還是想辦法爭(zhēng)取購(gòu)房資格。”該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

　　鉆政策的空子,辦假社保、假個(gè)稅和假離婚并不新鮮。2011年濟(jì)南限購(gòu)令同樣明確對(duì)三類對(duì)象暫停售房,不少人想走“捷徑”。據(jù)報(bào)道,在2013年上半年,濟(jì)南曬出房產(chǎn)交易中的諸多造假行為,假社保、假離婚最常見(jiàn)。濟(jì)南市公安局查處假房產(chǎn)證14件,各類虛假證明110件,假證件包括離婚證、單身證明、戶籍證明、戶籍卡、涉稅證明等。

　　要杜絕這一系列鉆空子行為,就急切需要出臺(tái)限購(gòu)的政策界定和配套細(xì)則,做出相應(yīng)的監(jiān)管。

　　

數(shù)據(jù)謎團(tuán)

　　房產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)缺乏

　　“恐慌性”購(gòu)房難除

　　濟(jì)南市民小田原本沒(méi)有強(qiáng)烈的買(mǎi)房打算,但六七月份以來(lái),濟(jì)南房?jī)r(jià)噌噌上漲,他也變得有些慌了。“看著房?jī)r(jià)一月漲一千,再不買(mǎi)可就真買(mǎi)不起了。”更令小田著急的是,10月以來(lái)他看了不少樓盤(pán),都被告知已經(jīng)沒(méi)有房子可售了。

　　“房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)沒(méi)有完全公開(kāi),讓消費(fèi)者摸不著房市的脈搏,信息都來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的一面之詞,很容易造成‘恐慌性’買(mǎi)房,進(jìn)而進(jìn)入房?jī)r(jià)不斷上漲的惡性循環(huán)。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　濟(jì)南市建委是新建商品房網(wǎng)簽的統(tǒng)計(jì)單位,每月都會(huì)公布住宅網(wǎng)簽量。濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心是二手房網(wǎng)簽備案的統(tǒng)計(jì)單位,每月也會(huì)公布成交量。目前市民能夠掌握的信息只有成交量,并沒(méi)有房?jī)r(jià)。關(guān)于房?jī)r(jià),只能從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站上,了解每月房?jī)r(jià)的漲幅。

　　許多關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判的信息對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是不公開(kāi)的。比如說(shuō),庫(kù)存壓力就是判斷濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要維度,也直接影響購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。“濟(jì)南可以賣(mài)的房源到底充不充足,需不需要著急買(mǎi)房?”濟(jì)南市民小周就很疑惑。

　　業(yè)內(nèi)人士稱,政府完全有能力掌握房產(chǎn)信息數(shù)據(jù),但是目前不完全公開(kāi),不僅讓部分購(gòu)房者難辨開(kāi)發(fā)商說(shuō)辭真假,也讓許多決策者產(chǎn)生誤判,或者出現(xiàn)一些數(shù)據(jù)不詳實(shí)的擾亂性分析。業(yè)內(nèi)人士呼吁,“政府不僅要將信息公開(kāi),還要主動(dòng)地通過(guò)一個(gè)暢通的途徑來(lái)告知消費(fèi)者,讓購(gòu)房行為更加理性。”

　　（記者 唐園園）