?　　半島記者  郭振亮

　　目前，居家養老仍是主要的養老方式之一，為了應對青島市市人口老齡化的需要，方便老人在未設置電梯的住宅中生活，以及個別小區業主的實踐需要，島城將針對本市行政區域內依法建設并投入使用，未列入未來10年內住房征收、拆除計劃，且符合加裝電梯條件的住宅試點加裝電梯。實施方案的具體內容，請看清以下16條內容。

　　1.青島市為什么要制訂既有住宅加裝電梯試點工作的實施方案？

　　青島市制訂《青島市人民政府辦公廳關于印發青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案的通知》（以下簡稱《實施方案》）是很有必要的，這主要有兩方面的考慮：一是應對青島市人口老齡化的需要。青島市已進入人口老齡化社會，居家養老仍是主要的養老方式之一，生活在未設置電梯的住宅中的老年人存在上下樓困難。二是青島市個別小區業主的實踐需要。青島市個別小區業主已經開始醞釀既有住宅加裝電梯，但由于青島市尚沒有出臺指導性的政策，相關工作仍處于前期階段，未進入實質性操作。因此，很有必要出臺《實施方案》，用以指導青島市既有住宅加裝電梯的試點工作。

　　2.外地有沒有既有住宅加裝電梯方面的經驗可供參考？

　　外地已有比較成熟的經驗可供參考。根據調研，已有北京、上海、廣州、深圳、福州等多個城市就既有住宅加裝電梯工作出臺了政策，這些城市工作中的一些具體做法也可供青島市的試點工作參考。

　　3.省內有既有住宅加裝電梯方面的經驗嗎？

　　今年8月份，山東省人民政府出臺了《關于運用綜合政策措施支持擴大消費的意見》（魯政發〔2016〕22號），其中第22條規定，每個市、縣(市、區)先選擇有條件的小區或部分樓棟開展既有多層住宅加裝電梯試點。截至目前，還沒有看到有關省內城市出臺政策的報道，青島市應是省內第一個出臺這方面政策的城市。

　　4.《實施方案》的主要內容有哪些？

　　《實施方案》的主要內容包括：總體要求、加裝、實施主體、實施程序、資金來源、組織保障等。

　　5.《實施方案》的試點對象有哪些？

　　本市行政區域內依法建設并投入使用，未列入未來10年內住房征收、拆除計劃，且符合加裝電梯條件的住宅。

　　6.《實施方案》對于既有住宅加裝電梯的條件有什么規定？

　　《實施方案》規定,既有住宅加裝電梯，應當滿足以下條件：1.應經本棟住宅專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并經擬加裝電梯所在單元的全體業主同意；涉及占用小區土地的，要充分聽取所在物業區域內業主的意見；加裝電梯后可能受到通行、采光、通風和噪聲等直接影響的利益相關方未提反對意見。建筑面積和業主人數的計算方式按照國家有關規定執行。2。住宅不存在結構安全隱患，加裝電梯后不影響既有房屋的整體性和結構安全；存在結構安全隱患的，須消除隱患后方可申請，或者書面承諾在加裝電梯的同時進行房屋結構安全加固、消除安全隱患。3.應符合城鄉規劃、建筑和消防等法律法規和標準規范的規定，符合歷史文化名城保護和城市風貌保護的相關規定，符合日照間距相關要求，電梯擬設位置應在原建設項目用地界址范圍內。4。法律法規規定的其他條件。

　　7.房屋專有部分建筑面積和業主人數的計算方式是怎樣的？

　　按照最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第九條計算：（1）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（2）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算；（3）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（4）總人數，按前項的統計總和計算。

　　8.既有住宅加裝電梯日照間距測定應執行什么規定？

　　這方面的規定主要有《青島市城鄉規劃條例》、《青島市人民政府辦公廳關于印發<青島市建筑日照間距計算和管理辦法（試行）>的通知》(青政辦字〔2011〕103號)等，其中青政辦字〔2011〕103號文件第九條規定，遮擋建筑的背面有兩處以上凸出部位（陽臺頂板、雨棚等與房屋檐口齊平的突出物）寬度之和超過14米且超過建筑總長的三分之一時，應當以該突出部位外緣為準測量間距。

　　9.《實施方案》在關于加裝電梯的條件中對業主意愿統一方面有什么要求？政策制訂時是如何考慮的？

　　對既有住宅加裝電梯中業主意愿統一方面，《實施方案》設定的條件是“應經本棟住宅專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并經擬加裝電梯所在單元的全體業主同意；涉及占用小區土地的，要充分聽取所在物業區域內業主的意見；加裝電梯后可能受到通行、采光、通風和噪聲等直接影響的利益相關方未提反對意見。建筑面積和業主人數的計算方式按照國家有關規定執行”。根據調研情況，已開展加裝電梯的城市都是采用“成熟一梯（單元）、加裝一梯（單元）”，主要的不同點在于對擬加裝電梯的單元，是采用“本單元雙三分之二同意”模式（即加裝電梯應經本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意），還是采用“本單元百分之百同意”模式（即加裝電梯應經本單元房屋全體業主同意）。凡采用“本單元雙三分之二同意”模式的城市，加裝電梯后容易引起業主之間的矛盾，造成一定程度的不和諧。結合青島市未設置電梯的既有住宅層數以6到7層為主的實際情況，從維護社會和諧、保護居住在較低樓層業主權益的角度出發，經研究決定青島市采用“本單元百分之百同意”模式。

　　10.《實施方案》對于既有住宅加裝電梯的加裝、實施主體是如何規定的？也就是說什么單位或個人可以開展加裝電梯工作？

　　《實施方案》規定：公有住宅加裝電梯，其加裝主體為房屋經營管理單位；私有住宅加裝電梯，其加裝主體為所在單元的全體業主。加裝主體可以書面委托房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產企業、電梯安裝企業等合法單位作為代建單位辦理相關手續，其中，公有住宅加裝主體也可以自辦，私有住宅加裝主體也可以推選并書面委托1至2名業主辦理相關手續。

　　具體辦理既有住宅加裝電梯相關手續、實施相關工作的主體，統稱為既有住宅加裝電梯實施主體（以下簡稱“實施主體”）。實施主體應當承擔相關法律、法規規定的既有住宅加裝電梯項目建設單位所應承擔的責任，確保提交政府部門和相關單位的材料真實、有效，對建設質量安全負責。

　　11.《實施方案》對資金來源是如何規定的？

　　《實施方案》規定，加裝電梯的資金來源主要包括：業主自籌資金、所涉及房屋分戶賬中的專項維修資金、財政補助資金和社會投資等。業主自籌資金部分，應根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由業主協商確定。財政補助資金部分，由相關區（市）政府落實，實施財政補助的期限為2016年至2020年。市級財政對區（市）進行獎補，獎補辦法另行制定。

　　12.既有住宅加裝電梯的主要工作程序有哪些？

　　既有住宅加裝電梯應依法開展，在業主醞釀、協商并達成共識的基礎上，主要工作程序包括：

　　（一）書面申請。符合加裝條件的實施主體向住宅所在地區（市）政府指定的牽頭部門提出書面申請，區（市）政府牽頭部門進行現場踏勘，提出初步審核意見。

　　經初步審核同意后，由區（市）政府牽頭部門組織實施主體、業主委員會代表、區（市）有關部門和單位等召開可行性論證會，綜合參會各方意見，確定是否同意加裝電梯。明確同意的，實施主體方可依法開展工作。

　　（二）前期準備。實施主體委托有資質的設計單位進行加裝電梯設計，設計單位應對加裝電梯的設計方案負責。加裝電梯的設計方案應進行公示，公示期不少于10個工作日，在公示期內收到異議的，實施主體應與異議人協商達成一致意見。實施主體應當制定電梯加裝、配置、運行維護等方案，并書面征求相關業主意見。

　　（三）辦理手續。住宅未預留電梯井的，實施主體應到所在地規劃主管部門辦理規劃管理手續；可能影響或改變供水、排水、供氣、供熱、供電、通信、消防、人防、雷電災害防護等裝置設施的,應按規定到有關管理部門辦理相關手續；按照建筑工程施工許可管理法規辦理相關施工許可手續。電梯安裝施工前，施工單位應到所在區（市）特種設備安全監督管理部門辦理電梯施工開工告知，并到有資質的特種設備檢驗檢測機構辦理監督檢驗手續。

　　（四）施工驗收。實施主體應依照法律、法規規定開展施工圖設計、審查等工作，并由電梯制造商或其授權的具有安裝資質的單位加裝電梯。

　　加裝電梯項目竣工后，實施主體應組織勘察、設計、施工、監理單位參加竣工驗收，并按有關規定向區（市）規劃主管部門申請竣工規劃驗收；擬申請財政補助資金的項目，應邀請建設、財政部門參與竣工驗收；并到建設行政主管部門辦理土建部分工程竣工驗收備案手續。項目形成的檔案應按規定向城建檔案管理部門移交。加裝的電梯必須經特種設備檢驗檢測機構監督檢驗合格，電梯使用單位應在投入使用前或者投入使用后30日內，向當地特種設備安全監督管理部門辦理使用登記。

　　既有住宅加裝的電梯不辦理不動產登記手續，也不在不動產權證書或不動產登記簿上注記。相關房屋所有權或使用權發生變化的，出讓人應告知受讓人加裝電梯的事實并移交有關資料。

　　《實施方案》未述及的程序按照現行法規政策執行。

　　13.加裝電梯設計方案公示應如何進行？

　　加裝電梯的設計方案，應當在所在小區、棟和單元的主要出入口顯著位置進行公示，征求全體業主的意見，公示期不少于10個工作日，公示的設計方案應當達到方案設計的編制深度要求。

　　14.業主簽訂的加裝電梯協議一般應包括什么內容？

　　業主應當共同就以下事項作出書面約定：（一）加裝電梯的前期工作費用（包括結構安全鑒定、勘察、設計、方案公示等）、工程建設和安裝費用的預算及其籌集方案。（二）擬加裝電梯的配置方案（包括電梯型號、電梯尺寸、運行參數、具體配置等內容）。（三）電梯維護保養方式及其運行維護保養費用分擔方案（包括電費、維修保養費、管理費、電梯更新費等）。（四）與不同意加裝電梯的業主展開協商，并對利益受損業主進行補償的資金籌集預案。

　　15.既有住宅加裝電梯需要辦理施工許可嗎？

　　按照建筑工程施工許可管理法規要求需要辦理施工許可證的，實施主體應當依法向建設行政主管部門辦理施工許可等手續。也就是說，對于加裝電梯部分建筑面積達300平方米以上且土建投資額達30萬元以上的項目需要依法辦理施工許可證，其他項目不需要辦理施工許可。

　　16.《實施方案》出臺后，還有什么配套政策嗎？

　　《實施方案》出臺后，相關政府部門和區（市）政府還將根據工作實際和需要，陸續出臺一些配套政策，其中包括：1.區（市）政府將結合實際制定對《實施方案》的具體落實措施。2.市城鄉建設委將發布《青島市既有住宅加裝電梯設計導則》，從技術上對既有住宅加裝電梯工作進行指導。

　　咨詢電話：

　　市城鄉建設委（電話：85739955）

　　市國土資源和房管局（電話：82663907）

　　市規劃局（電話：83893216）

　　市質監局（電話：83895523）