?　　文/圖  半島記者  郭振亮

　　公寓在前些年很火，但這些年可以說是市場遇冷，去化周期長，同一片區，住宅和公寓產品之間存在較大的差距。銀十”之后，青島10多家小公寓類產品扎堆兒上市。出現這種情況的原因是什么，公寓現在還是一個好的投資方向嗎，專家對此怎么看呢？

　　十余家小公寓產品扎推上市

　　區別于普通住宅，公寓一般以小戶型全裝修出現?？梢岳斫鉃榫哂邢鄬ν耆呐涮准肮δ荦R全的“小面積住宅”。它的面積標準通常也是不同的：北京30-50立方米；上海60-70立方米；福州60立方米左右；廣州50-60立方米；境外例如日本東京、香港中環，面積多在40立方米左右。

　　十一黃金周過后，青島10多家小公寓類產品扎堆兒上市，除了麥迪紳澎湃島、城市傳媒廣場2家扎根西海岸之外，剩下的都集中在市內四區，尤其是市北的項目居多，在地理位置的優勢已經不用多說了。由于人們思想觀念的轉變，這一輪新上市的公寓，戶型大小、區域分布均發生了變化。

　　據了解，此前有萬科“米公寓”的成功試水，目前上市的公寓，面積上多數不超過60平方米。某房產網站統計顯示，現在島城樓市上正在售賣小于60平方米面積的樓盤包括銀盛泰新空間、麗景御筑、萬德德盛苑等。近期青島市也有其它項目開始推出“mini”戶型，位于市北CBD的愛家公寓就是一棟典型的“mini公寓樓”，2棟公寓只有一種戶型——28㎡精裝公寓。

　　前些年，公寓項目多集中在沿海，如今現在各個區域都有，20~30平方米的MINI公寓也開始出現，公寓項目種類比較多。對于近年來市區公寓越來越多的原因，戴德梁行山東分公司總經理張春雨介紹說：“這跟供地市區越來越少有關系，在政府供地的時候，這個區域的商住比例是已經規定好了的，開發商綜合各種考慮，如果再市區地段要開發商業面積，還能達到快速銷售的目的，那么公寓類產品的開發對開發商來說是比較合適的?！?br>
　　

　　青島公寓產品坐上“冷板凳”

　　2007年萬達·39克拉來到青島，40多平方米的小戶型公寓迎合了剛需的需求，但數年過去，和周邊飛漲的房價相比，萬達·39克拉的房價變化幅度并不大。而且，商住混合的模式也引發不少問題?！巴砩洗_實有點吵?！辈稍L中，一位阿姨無奈的表示，不少商業用戶的入住，帶來了更多的流動人員，讓大家對公寓的安全性存在隱憂。

　　“一般來說，普通的住宅要是進行商業行為的經營，是需要整個樓的業主同意的，是有約束性的，但是公寓產品本身就是商用，所以在里面開會所、開酒店是不受限制的?！睒I內專家張春雨介紹說，公寓產品打出的都是小面積、低總價的，因為公寓是商業產品，所以首付比例高，使用成本高，水電氣比普通住宅收費要高；公寓還不能落戶，影響孩子上學，如果購房者需要城市戶口的話，可能就無法選擇公寓類產品；另外，公寓在未來進入二手房市場交易的時候，也不太好出手，交易稅比較高，綜合這幾個因素，導致前幾年公寓類產品銷售情況并不是太好，市場認可度也不高。

　　據介紹，公寓類產品在面積上也有大戶型，生活品質相對更高，但是由于管理難度較大，也存在很多“后遺癥”。

　　“在嶗山有一個大戶型的公寓類產品，生活體驗是比較好的，但是后期再小區里面開設了很多會所，一到晚上就有司機接人的，抽煙的，還有喝醉了亂吐的，物業也管不了，這就是個大問題。樓盤的位置不錯，位置也很好，但是就是由于后期管理的原因，就導致了很多不受市場歡迎的因素。目前來看，公寓類產品投資屬性越來越強，很多公寓產品都被一些公司類的運營商整體包裝為酒店或者是會所了，如果個人購買居住的話，那么生活品質可能會受到很大的影響?！睒I內人士介紹說。

　　同片區住宅公寓均價拉大差距

　　據悉，這種商住公寓因為租金相對便宜，吸引了不少小公司入住。走訪過程中，記者發現，不少小公寓變身“小公司”，30多平米的空間里，辦公器材齊全?！皩τ趧摌I青年來說，這很常見，吃住辦公一體，能節省開支?！币晃恢槿私榻B，這種情況在很多商住公寓很常見，像不遠處的曼哈頓廣場也是如此?！奥糜瓮荆@些小公寓還吸引不少短租客，一晚上幾百元的租金，很受歡迎?！彼嘎叮行┳舨豢捌鋽_，選擇搬走。除此之外，這里還聚集了不少美發美甲經營者，雖沒有明確的標志，但記者從網上搜索團購信息，很多美發美甲的經營地點就標注在萬達·39克拉。

　　“當時購買公寓，是因為居住方便、周邊配套齊全?！币晃蛔籼寡?，這種小戶型公寓因購房成本低，備受剛需歡迎，但在產權上要做出讓步。“現在樓道上堆積了不少東西，占據了一部分消防通道，有點擔心?！痹谌f達·39克拉記者連續上下樓，發現幾乎每層的樓道口處都有物品堆積。

　　經過2016年大半年的洗禮，青島房價再次攀升了一個臺階，全市的商品房住宅乘風破浪，價格普遍上漲。但是公寓產品的價格卻沒有明顯的價格變化，還算是“洼地”。記者了解到，目前同一地理位置，或者說同一樓盤上的公寓產品和住宅產品相比，出現了公寓價格偏低的趨勢。例如濱海一號是集住宅、公寓、商鋪、寫字樓等多種業態的大型綜合體，今年8月推出的住宅產品均價13500元/㎡，而剛剛上市的loft公寓起價9523元/㎡，惠后47萬/套起，總價幾乎只是住宅的一半。

　　“從屬性上來說，公寓類產品價格應該比住宅高才對，但是對于青島來說，前兩年來說兩者價格基本一致，導致很多人只買住宅不買公寓，到最近這兩年公寓價格比住宅還要低，當然也要分區域來說。”張春雨介紹說，“目前部分區域的價兩者的價格也保持基本一致，公寓價格偏低左右；還有一些區域的價格已經拉開的比較大了，比方說嶗山區某樓盤的普通住宅價格在4萬左右，公寓大概就是2萬左右，價格差一倍，西海岸區域部分公寓價格在7000-8000左右，普通住宅在一萬五六左右?！?br>
　　專家建議看清回報率再投資公寓

　　據調查，小戶型在青島并未大熱，業內人士分析，青島的房價雖然近期上漲明顯，但整體來說與其他一線熱點城市相比，還不算很高，很多購房者也不會犧牲居住的舒適性去選擇相對較小的戶型。“事實上，極小戶型多出現在城市的中心地段或者老寫字樓改造，但青島中心地段多是海景公寓，幾乎沒有項目。”平安好房運營總監張斌表示，島城市民的居住習慣對此也有影響?！皪u城的氣候潮濕多變，市民習慣尋找通風采光好的房子?！睆埍蟊硎荆芏嘈粜凸㈦y以做到南北通透，除此之外，小戶型在產權、首付比例、貸款等環節的差異，也影響著部分購房者。

　　面對處于價格“洼地”的公寓，不少投資者開始蠢蠢欲動，“現在住宅價格越來越高，如果對于小資金的投資業主來說，可能壓力比較大一些，但是對于價格相對便宜，面積相對較小的公寓來說，我還是有意向的?！笔忻裢跸壬跍蕚渫顿Y的同時，也在考慮公寓貸款難度大、首付比例高、轉手賣掉費用高、水電暖問、戶型差、一梯多戶、產權時間等難題，買還是不買，需要注意哪些問題呢？

　　對此，戴德梁行山東分公司總經理張春雨建議說：“買公寓最好當做第二選擇，如果資金真的只夠投資一套公寓的，那么首先需要選擇一個好的地段，購買公寓除了自住之外，大部分都是用來出租的，要考慮配套繁華、交通便利；如果開發商能夠承諾一定的回報率，可以出租或者管理運營商統一管理的話，也可以優先選擇，因為不用考慮后顧之憂了；還需要看一看樓盤的品質，現在經濟發展很快，大家對生活品質的要求在慢慢地提高，之前看起來不錯的地方，現在看起來也不是那么高端了，比方說萬達的39克拉，對于之前的市場來說是比較高端的，但是現在大家的要求越來越高，所以需要用前瞻的眼光做出選擇。”

　　[編輯: 劉曉明]