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　　□半島記者　于紅靚

　　進(jìn)入2016年,全國(guó)樓市成交數(shù)據(jù)亮眼,寫(xiě)字樓成交同比也增速不少,但相比于商品住宅的火熱,寫(xiě)字樓市場(chǎng)則稍顯暗淡。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),前10個(gè)月島城寫(xiě)字樓成交3185套、424122平方米,與去年同期的1813套、421382平方米相比,雖成交套數(shù)明顯增加,但成交面積增加不大。而成交總額53.24億元、均價(jià)12553元/平方米,均略低于去年同期。截止到10月底,島城寫(xiě)字樓庫(kù)存量299.9萬(wàn)平方米,高于去年同期的246萬(wàn)平方米。

　　總成交42萬(wàn)余平米

　　市北區(qū)賣(mài)得最好

　　與商品住宅成交的火熱相對(duì)應(yīng),島城寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交不甚亮眼。

　　根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年1~10月份,島城新增寫(xiě)字樓面積102萬(wàn)平方米。截止到10月底,島城寫(xiě)字樓庫(kù)存總面積達(dá)到299.9萬(wàn)平方米,高于去年同期的246萬(wàn)平方米。而前10個(gè)月島城寫(xiě)字樓的成交總面積則為424122平方米,相比于去年同期的總成交421382平方米,成交增速緩慢。

　　從寫(xiě)字樓成交的區(qū)域分布來(lái)看,市北區(qū)無(wú)疑是最受歡迎的地方。1~10月,市北區(qū)寫(xiě)字樓的賣(mài)出面積為147319平方米,占整個(gè)島城成交量的34.7%；緊隨其后的是城陽(yáng)區(qū),寫(xiě)字樓共成交94316平方米；嶗山區(qū)也不示弱,交出了總成交57910平方米的業(yè)績(jī)。就目前庫(kù)存量來(lái)說(shuō),寫(xiě)字樓庫(kù)存量居前三位的分別是城陽(yáng)區(qū)、市北區(qū)、西海岸新區(qū),存量分別約為747272平方米、556801平方米、499531平方米。萊西市、膠州市、平度市則庫(kù)存相對(duì)較少,存量分別約為7346平方米、57799平方米、87283平方米。

　　從單個(gè)項(xiàng)目的成交來(lái)看,前10個(gè)月,島城有成交的寫(xiě)字樓項(xiàng)目共83個(gè),賣(mài)得最火的當(dāng)屬卓越世紀(jì)中心,總共售出565套,總成交約41863平方米,成交僅1套的項(xiàng)目則有11個(gè),包括青島國(guó)際發(fā)展中心、龍海明珠、海航萬(wàn)邦中心等,而成交面積最小的項(xiàng)目是曼哈頓廣場(chǎng),前10個(gè)月曼哈頓廣場(chǎng)寫(xiě)字樓售出一套,成交面積56.29平方米。

　　從前10個(gè)月的月度成交來(lái)看,1月份島城寫(xiě)字樓成交60326.1平方米；2月份數(shù)據(jù)明顯上揚(yáng),成交約23108平方米；3月份,與住宅市場(chǎng)的成交大漲相對(duì)應(yīng),寫(xiě)字樓市場(chǎng)交出51670平方米的成績(jī)單；4月份,成交略有下滑,仍交出約38391平方米的答卷；進(jìn)入“紅五月”寫(xiě)字樓市場(chǎng)不甘寂寞,最終成交65815平方米,達(dá)到高點(diǎn)；6月,寫(xiě)字樓成交略降,仍有44244平方米的成交總量；7月,成交進(jìn)一步下滑,僅成交27739平方米；8月,市場(chǎng)反彈,寫(xiě)字樓成交54509平方米；進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”,寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍屬平穩(wěn),分別成交約31516平方米和26803平方米。

　　每平米12553元同比下降

　　用地量供大于求是主因

　　寫(xiě)字樓的成交和商品住宅成交的曲線(xiàn)變化很相似,但寫(xiě)字樓的成交均價(jià)則沒(méi)有明顯的上漲趨勢(shì)。1~10月份,島城寫(xiě)字樓成交均價(jià)為12553元/平方米,略低于去年同期的13303元/平方米。商品住宅成交價(jià)在上漲,為何寫(xiě)字樓成交均價(jià)卻跌了?“事實(shí)上,寫(xiě)字樓的價(jià)格一直比較穩(wěn)定,并且隨著一些企業(yè)往外遷移,成交結(jié)構(gòu)成了影響價(jià)格的一個(gè)因素。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示,住宅市場(chǎng)的火熱對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資有一定的影響,“短期來(lái)看,投資住宅收益快,但投資住宅不穩(wěn)定性大。”

　　“整體來(lái)看,青島的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直是不溫不火。”平安好房青島運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張斌表示,今年寫(xiě)字樓成交量的增加,主要是由于金家?guī)X金融商務(wù)區(qū)一些金融機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買(mǎi)辦公樓,從而提高了銷(xiāo)量,實(shí)際上,島城的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不是很理想。

　　商業(yè)地產(chǎn)如此冷清,有各方面的成因。“寫(xiě)字樓去化周期長(zhǎng)是全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象,并且一線(xiàn)城市也不例外,青島去化周期算相對(duì)小一些的。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是一方面原因,但商業(yè)用地供應(yīng)量供大于求是主因。”馬光明表示,網(wǎng)上購(gòu)物和在線(xiàn)銷(xiāo)售的出現(xiàn),使消費(fèi)者可以從互聯(lián)網(wǎng)上直接選購(gòu)自己需要的商品,傳統(tǒng)商業(yè)模式路子已經(jīng)越來(lái)越窄,線(xiàn)下消費(fèi)需求減少,進(jìn)一步拉大了供求差距。“寫(xiě)字樓項(xiàng)目也是一樣。”馬光明表示,寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售客戶(hù)多為企業(yè)或者投資客,“寫(xiě)字樓的收益包括未來(lái)物業(yè)升值和租金收益,從租金收益來(lái)看,寫(xiě)字樓明顯高于住宅,但寫(xiě)字樓的物業(yè)升值相比較慢”。

　　打造多元化“生態(tài)圈”

　　或成寫(xiě)字樓未來(lái)比拼點(diǎn)

　　“寫(xiě)字樓招租”,沿著山東路走一走,這樣的標(biāo)志確實(shí)不少。而在某房產(chǎn)網(wǎng)搜“寫(xiě)字樓”,彈出的出售項(xiàng)目信息不下幾百條,寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求,這是現(xiàn)在市場(chǎng)的常態(tài),這就促使著開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不充分考慮市場(chǎng)需求。

　　“過(guò)去,來(lái)寫(xiě)字樓辦公的人只是希望你提供一個(gè)業(yè)務(wù)往來(lái)和處理的空間,現(xiàn)在他們希望得到更多,從辦公注冊(cè)、投資融資,到法律支援、商務(wù)合作,甚至是吃飯相親、健身交友……”一家寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)商這樣分析現(xiàn)在的市場(chǎng)。

　　“我們選擇在哪里辦公,不是只考慮租金價(jià)格的,我們也看中圈層,希望能結(jié)交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”正在創(chuàng)業(yè)的李先生表示,他喜歡的寫(xiě)字樓,是那種推開(kāi)隔壁門(mén)就能找到有同樣創(chuàng)業(yè)甘苦的“同志”,或者在同一座寫(xiě)字樓里,可以找到所需要的業(yè)務(wù)合作伙伴。“對(duì)于我的員工來(lái)說(shuō),他們更希望寫(xiě)字樓里能有可口的飲食、高速的網(wǎng)絡(luò)、免費(fèi)的健身場(chǎng)所,甚至是定期的相親活動(dòng)。”

　　為適應(yīng)租賃者這種多元化的需求,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商也投入到打造社交化、共享化寫(xiě)字樓的浪潮之中,并且挖空心思建造“生態(tài)圈”。在這個(gè)生態(tài)圈,相似的企業(yè)、上下游企業(yè)往往共聚,反而能很好地節(jié)約成本。前段時(shí)間,位于香港中路的一座寫(xiě)字樓開(kāi)售,在發(fā)布會(huì)上,主辦方打的就是“為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)平臺(tái)”這一口號(hào),強(qiáng)調(diào)高端服務(wù)和高水平物業(yè)管理。

　　“共享經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生,成為支撐寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新需求。”高力國(guó)際分析師在接受采訪(fǎng)時(shí)提出,核心商圈的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓無(wú)法照顧到中小企業(yè)的租賃需求,過(guò)去那種“蝸居”于某個(gè)住宅小區(qū)的方式已不適合新經(jīng)濟(jì),“這就產(chǎn)生了大量轉(zhuǎn)移出來(lái)的新租賃需求”。這或許為寫(xiě)字樓的發(fā)展指明了一個(gè)方向。

　　“寫(xiě)字樓的市場(chǎng)就那么大,如何做好配套或者打造‘生態(tài)圈’吸引租客,或許成為今后開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)注點(diǎn)。”對(duì)這種觀點(diǎn),馬光明也很贊同。

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 張珍珍]