?　　合同上現“霸王條款”

　　由于購房合同是開發商提供的，對于延期交房等可能產生糾紛的一些情況，開發商早就想到了應對之策，將延期交房的損失盡可能地降低，比如規定違約金為總房款的日萬分之零點幾，購房者可能得不償失。

　　為了以后為延期交房開脫，開發商會在購房合同的違約條款中動心思。在有的商品房買賣合同中，開發商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天按已支付的房價款萬分之一或是更低的標準計算，甚至違約金直接是零，向乙方（消費者）支付違約金，而如果乙方（消費者）逾期付款，則按每天萬分之三向甲方(開發商)支付逾期交接期間的違約金。

　　雙方預定的房屋交付時間,房屋的實際交付時間可以在該合同約定時間的基礎上提前或者順延90天,甲方在上述期限內交付房屋,不需要承擔任何的違約責任。

　　而依據民法通則及合同法的規定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規定，購房人逾期履行義務每天支付違約金萬分之三，而出賣方逾期履行義務只需每天支付萬分之一或是沒有違約金，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則，屬于霸王條款。由于開發商在合同條款中占據優勢，對于延期交房也就沒有緊迫感。

　　記者了解到,在桓竹苑買房的業主購房總價都在120萬～150萬元之間,但是其中不同業主的賠付比例也不一樣,有的業主是按照合同規定的萬分之一賠償,拖了兩年再減去三個月的延緩期,應該會有7萬～12萬元的一筆賠償金額,而有些業主合同上寫的賠付比例比萬分之一還要低。

　　未綜合驗收業主就“被交房”

　　不少開發商在小區道路沒有完全建好、景觀還需完善、智能化沒有啟用的情況下開始交付使用。

　　大多數消費者都是首次購房，因此并不知道“驗收合格”和“綜合驗收合格”的差別，更不知道驗收合格包括一些什么項目。不少購房者表示自己在購房時只是單純地認為，“驗收合格”肯定就代表整個樓盤都合格，不會有任何問題，哪知道“驗收合格”只是指樓盤主體工程，并不包括基礎設施和公共設施等。

　　開發商為了能夠避開違約金的賠付，沒有通過綜合驗收就著急地向業主交房了，而由于提前交房，很可能就會引起后續的一系列問題，像是小區配套設施縮水或是由于沒有綜合驗收成功，房產證一直辦不下來等“后遺癥”。

　　王先生是青西新區綠島印象二期的一名業主，他與開發商約定的收房日期為2015年12月31日，但直到2016年年初小區房屋才建設完畢，因此交房日期被延期。2016年3月，開發商開始突然要求業主收房，并要求業主簽訂合同外的免責協議，這讓不少業主心里都犯起嘀咕。小區還沒有通過驗收，既然房子未驗收通過，開發商就要求業主收房并給業主鑰匙，如果出現問題，誰負責?

　　正是由于開發商違規交房，“沒通過綜合驗收就交房了，到現在房產證也沒拿到手。”平度的馮女士2012年購買了華林國際公館小區一套商品房，2014年交房至今未辦理房產證，且未通過綜合驗收。買房時，銷售人員承諾，房產證在交房之后就可以辦理。

　　可到了2014年3月份，馮女士入住之后，事情卻并非如當初的承諾那樣，華林國際公館辦理不了房產證。為了房產證的事情，業主們三天兩頭找開發商溝通，剛開始開發商青島中瑞達置業有限公司還出面答復，后來就拒不出面，也不談房產證的問題。馮女士也是直到近期才辦下房產證來。

　　而根據《商品房銷售管理辦法》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起90日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

　　給購房者的提醒

　　選規模大資金雄厚的開發商

　　作為消費者而言，在延期交房出現時購房者總是不免處于弱勢地位。與其出事后費時費力維權，不如事前利用好手中的主動權，對開發商做一個全面的了解。由于目前房地產實行的是預售制，根據相關規定，沒工商登記、稅務登記，資質不全、手續不全的開發商不能施工，包括房地產五證、兩書不齊全的不能買，這都是老生常談了。

　　于欽杰律師提醒，購買時首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押，如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等。

　　通常情況下，規模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開發商也會相對靠譜一點 ，而那些剛剛轉型的、經驗不足的中小型開發商，在目前的形勢下購房者就要加倍注意了。當然，有條件的直接買現房、即買即住，也不失為一個保險的方式。

　　如果遇到延期交房問題，首先要看購房合同中是否有約定條款，如果合同規定開發商延期多少天購房者可解除合同，購房者可行使這個解除權，也可不行使。若合同沒有關于退房的相關約定，達到了一定條件，購房者也可解除合同。《合同法》規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可解除合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對“合理期限”進行了明確規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。

　　開發商破產也可申請辦房產證

　　過去幾年也有過續建、復建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學會“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權益。

　　于欽杰律師表示，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成后續工程，購房者的損失便可降到最少。

　　若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給開發商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如開發商最后因資不抵債，不得不宣布破產，其資產被法院拍賣，而根據破產法償債先后的規定，消費者比一般債主更容易得到開發商的補償款，特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的。

　　按照規定，若房企破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請后，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業的法律意見，弄清自己的權利問題。

　　同時，于律師指出，開發商破產后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證：1.購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了注銷；2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實后，應當予以辦理。

　　文/圖 城市信報記者 張俊達

　　

　　例子：購買了青西新區綠島印象二期小區的于先生也被延期交房的事情困擾著。根據于先生的介紹：當初購買房子簽的合同顯示，交房日期為2015年12月31日，但至今未交房。最令于先生感到氣憤的是，開發商未向業主進行延期交房作任何解釋，至今業主也不知道房子驗收過了沒過，是什么問題導致房屋遲遲交付不了。開發商在不具備交房條件的情況下，違規讓部分業主拿了鑰匙，已入住的業主每天都心驚膽戰。業主就是想了解一下小區的驗收進度和延期交付的原因，以及到底什么時間可以交房。

　　于先生把延期交房的事情反映給了政府部門。青西新區政府給于先生的答復是，該小區目前消防驗收未通過。1號樓1單元電梯由于樓體防水措施不當，導致井道漏水電梯泡水需要換件，目前物業正在與房地產商溝通；1號樓2單元東梯和1號樓1單元東梯由于電梯D7芯片丟失，可能是人為破壞，目前物業已報警。

　　

　　例子：有媒體曾經報道過青島市北區金華路和瑞安路路口處的秀蘭禧悅都違規預售一事。當時，秀蘭禧悅都在尚未取得商品房預售證的情況下，以與第三方合作的名義進行團購優惠活動，后來出現了部分市民交納的2萬元團購費難以退回的事情。對于秀蘭禧悅都的一些情況，熟悉此事情的業內人士透露：秀蘭禧悅都的開發商以每平米6000多元的價格拿地，加上各項費用，開發成本至少過萬。但是卻以每平米8000多元的價格出售商品房，其中的問題不言自明。這種成本倒掛很容易導致各種問題的出現，因為開發商是根據成本進行后期開發的，一旦成本過高，開發商就會對工程承建方壓價，而壓價的結果就是工程質量難以保證，偷工減料不可避免會出現。

　　

　　青島一些項目由于資金鏈斷裂出現爛尾的情況也時有發生。西海岸的公元海原名紫檀山，曾是號稱西海岸第一豪宅的高端項目。公元海項目地處金沙灘附近，規劃住宅340套。歷經農民工討薪、房屋質量問題、資金鏈斷裂問題以及合作雙方的官司風波后，出現了爛尾的情況。

　　市內十五大街所購房屋應于2011年10月30日前交付，至今房屋驗收不合格形成爛尾工程。網傳十五大街違規建設，一是沒有按照規劃建設，導致項目無法驗收等后續問題。同時，公司還將股權及商鋪進行巨額的抵押貸款，不解抵押根本不可能辦理產權證。

　　（來源：半島網-城市信報）