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　　近日，溫州部分商品房交易中遇到的問(wèn)題引發(fā)熱議。據(jù)介紹，作為國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一的原黃島區(qū)也曾嘗試，目前有些住宅用地使用權(quán)也已超限多年。4月19日，記者在西海岸的阿里山小區(qū)、東小區(qū)等出現(xiàn)“超限房”的小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些房子租售交易仍在進(jìn)行，特別是由于緊靠香江路第一小學(xué)和黃浦江路小學(xué)，這些“超限房”仍搶手。

　　部分住宅超限三年

　　4月19日中午，記者來(lái)到了阿里山小區(qū)。不過(guò)在小區(qū)的廣告欄上，記者看到貼有房屋的租售信息。

　　連日來(lái)，浙江溫州部分商品房交易中遇到的問(wèn)題也讓這個(gè)小區(qū)的居民們尤為關(guān)注，因?yàn)椴簧偃艘餐瑯用媾R著土地使用權(quán)到期的問(wèn)題。據(jù)介紹，1990年5月19日，國(guó)家發(fā)布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年，而此之前尚無(wú)政策可依。1989年，作為國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一的原黃島區(qū)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上作出了大膽的嘗試，對(duì)部分住宅用地使用權(quán)，設(shè)定20年和30年不等的期限，而現(xiàn)如今阿里山小區(qū)不少住戶的住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限。

　　按照《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》并沒(méi)作更多解釋，而這讓住戶們陷入了尷尬。采訪中，一位王先生說(shuō)，他的國(guó)有土地使用證上標(biāo)明的土地使用到期的日子是2012年，目前已經(jīng)過(guò)去了快4年了。王先生透露，雖然是房子土地使用權(quán)超限了，但這并沒(méi)耽誤租售，“房屋還是能夠交易的。”王先生說(shuō)。

　　緊挨小學(xué)房?jī)r(jià)未跌

　　期間，記者在小區(qū)里走訪時(shí)看到一則二手房銷售信息上寫有：“阿里山小區(qū)78平  套二 2樓56萬(wàn)元”。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)每平米的價(jià)格約7200元。

　　在珠江路上一中介公司工作人員稱，手里正好有一處阿里山小區(qū)的房源，房子面積70多平方米，總價(jià)50多萬(wàn)元，每平米價(jià)格七八千元。

　　“因?yàn)榘⒗锷降姆孔颖容^老了，部分房源土地使用權(quán)已經(jīng)超期，所以價(jià)格都在七八千元左右。”這位工作人員介紹說(shuō)。此外，她還透露，他們公司代理銷售位于武夷山路與阿里山路交會(huì)處一處寫字樓，60平米的房子便可以落戶，價(jià)格每平米只有八九千元。“這個(gè)寫字樓的土地使用權(quán)是50年的，而且還是精裝修，所以相比較來(lái)說(shuō)，阿里山小區(qū)的房?jī)r(jià)并不低。”這位工作人員說(shuō)。

　　雖然房子“超限”，但房?jī)r(jià)并沒(méi)怎么受影響。至于原因，房屋中介的一位工作人員分析，這是由于該地段的地理位置所決定的。他介紹，阿里山小區(qū)位于西海岸阿里山路上，往東南方走一兩公里便是區(qū)政府，西側(cè)是開發(fā)區(qū)第一人民醫(yī)院，而且由于小區(qū)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，周邊配套也比較齊全。

　　“尤其是旁邊有兩所小學(xué)，這對(duì)提升房?jī)r(jià)作用特別明顯。”該工作人員稱，在小區(qū)西北角是香江路第一小學(xué)，而小區(qū)往西則是黃浦江路小學(xué)。“這兩所學(xué)校的教育質(zhì)量應(yīng)該是排在新區(qū)前列的，所以新區(qū)很多居民為了方便孩子上學(xué)而到這里購(gòu)買學(xué)區(qū)房。”這位工作人員稱。

　　盼望出臺(tái)續(xù)期政策

　　在走訪中，有不少居民也表示，由于房屋土地使用權(quán)超限，對(duì)房產(chǎn)的交易還是存在一定影響的。“如果跟其他房源一樣的話，這里的房子會(huì)賣得更好，而且價(jià)格會(huì)賣得更高一些，平時(shí)很多準(zhǔn)備購(gòu)買房子的市民都會(huì)提前到物業(yè)來(lái)詢問(wèn)，當(dāng)?shù)弥孔映薜膯?wèn)題后，往往會(huì)再考慮。”采訪中，阿里山小區(qū)物業(yè)辦公室一位工作人員透露說(shuō)。

　　除了阿里山小區(qū)之外，旁邊東小區(qū)的住宅土地使用權(quán)也已經(jīng)到期。一位李女士說(shuō)：“我們天天都在關(guān)注著這方面的信息，也盼著國(guó)家能早日出臺(tái)詳細(xì)的續(xù)期政策。”

　　房子交易受阻還有銀行貸款方面的原因。“畢竟房屋使用權(quán)到期，所以有些銀行會(huì)以此為由拒絕貸款，但并非是所有銀行都這么做，有些銀行還是能夠放貸的。”期間，一家房屋中介也表示。

　　對(duì)此，轄區(qū)國(guó)土部門的工作人員則表示，雖然土地使用權(quán)超限，但并非房子不能買賣，辦理過(guò)戶并不受影響。只需在交易或者抵押時(shí)寫一份知道土地到期的知情書。

　　“而對(duì)于如何來(lái)續(xù)期，目前還要等國(guó)家出臺(tái)政策。”該工作人員稱。 文/圖 記者 徐新東

　　■背后 續(xù)期有償還是無(wú)償存爭(zhēng)議

　　山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)最高期限：居住用地70年。《物權(quán)法》第149條則規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　“但使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)是否支付土地使用費(fèi)并未確定，而續(xù)期后是否應(yīng)支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題存在爭(zhēng)議。”張寶清說(shuō)，他更傾向于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，不應(yīng)支付土地使用費(fèi)。既然法律上沒(méi)有明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)要繳納土地使用費(fèi)，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期時(shí)住戶就無(wú)需繳納。

　　對(duì)此，西海岸土地使用權(quán)到期的市民對(duì)于續(xù)期是有償還是無(wú)償也各抒己見。其中，正日山莊小區(qū)的趙女士則表示，無(wú)論是有償還是無(wú)償，都應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)處置，要體現(xiàn)公平。

　　“這一爭(zhēng)議問(wèn)題的解決，尚待法律法規(guī)作出明確規(guī)定。”有業(yè)內(nèi)人士也呼吁，國(guó)家立法機(jī)關(guān)在設(shè)計(jì)上應(yīng)審慎權(quán)衡，盡快出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則和收取標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)立法予以確認(rèn)，以緩解公眾焦慮。記者 徐新東

　　焦點(diǎn)

　　住房土地使用權(quán)到期了該怎么辦

　　近日，溫州房屋２０年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州并非孤例，全國(guó)有多地出現(xiàn)類似現(xiàn)象。對(duì)此，記者三問(wèn)相關(guān)部門，期待找到市民關(guān)心的答案。

　　一問(wèn)有多少“溫州困境”？

　　近日，有媒體報(bào)道，溫州出現(xiàn)了２０年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬(wàn)元“延期”的新聞。那么，全國(guó)到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個(gè)案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

　　全國(guó)范圍內(nèi)，此類房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少？據(jù)有關(guān)部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施，具有一定靈活性，因此全國(guó)到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù)，不過(guò)這種情況在全國(guó)并不少見。

　　二問(wèn)年限為何會(huì)“縮水”？

　　我國(guó)的絕大部分住宅用地使用年限都是７０年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：一是在政策范圍內(nèi)調(diào)整。二是方便管理和處置。三是先試先行地區(qū)歷史遺留問(wèn)題。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除了以上三點(diǎn)之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。土地使用時(shí)間是從土地出讓之時(shí)開始計(jì)算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過(guò)程，一般需要兩到三年時(shí)間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開發(fā)十多年，導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。

　　三問(wèn)到期到底該咋辦？

　　那么，對(duì)于７０年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無(wú)償？中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認(rèn)為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果；另一方面，針對(duì)物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過(guò)充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。

　　據(jù)新華社

　　（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）