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　　近日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”等引發(fā)熱議。是不是所有建成小區(qū)都要開放，開放以后小區(qū)業(yè)主的權(quán)益如何保障？2月23日，本報(bào)記者采訪了相關(guān)專家和律師。另外，國家發(fā)改委城市規(guī)劃專家也表示，開放小區(qū)不會(huì)一刀切。

　　拆墻疏堵待立法

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、物權(quán)法專家陳華彬教授認(rèn)為，“根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。要讓封閉小區(qū)打開，要看業(yè)主是否同意。”

　　“目前這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對(duì)。”最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文在２３日召開的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)社會(huì)關(guān)注的“小區(qū)開放”問題進(jìn)行了回應(yīng)。

　　程新文說，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在已經(jīng)處于２１世紀(jì)工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索。“這一舉措的目的是為了實(shí)現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。”

　　程新文表示，作為司法機(jī)關(guān)，對(duì)由此可能涉及的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù)，法院將加強(qiáng)調(diào)研、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善的處理好相關(guān)的糾紛。

　　需出臺(tái)配套政策

　　山東琴島律師事務(wù)所王恩民律師表示，封閉小區(qū)之所以封閉是安全感的一種缺失，也是人與人之間缺乏溝通和信任的表現(xiàn)。

　　王律師表示，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，不是一蹴而就的。開放小區(qū)具體實(shí)施上，不僅是“拆墻破院”那般簡(jiǎn)單，還要從物業(yè)管理、治安、物權(quán)等方面出臺(tái)后續(xù)配套政策。開放小區(qū)涉及到既有小區(qū)業(yè)主權(quán)益的維護(hù)、物業(yè)管理的升級(jí)、治安與配套設(shè)施的跟進(jìn)等問題，仍需在制度上與法律上出臺(tái)配套政策，也要根據(jù)小區(qū)所在地段處理開放方式。

　　2月22日，國家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長(zhǎng)、教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師沈遲接受媒體采訪時(shí)表示，已建成住宅小區(qū)和單位大院打開，不是馬上都要改，另外改也是需要條件的。“要看具體規(guī)劃的情況，不會(huì)一刀切。”記者 李珍

　　權(quán)威解讀

　　街區(qū)制不等于“拆墻運(yùn)動(dòng)”

　　我國長(zhǎng)期延續(xù)的封閉小區(qū)居住模式是否會(huì)因此改變？開放大院小區(qū)道路，業(yè)主公共權(quán)益如何保障？沒有了圍墻，住宅安全如何保障？未來將如何“逐步打開”？針對(duì)社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，新華社記者采訪了權(quán)威專家。

　　哪些小區(qū)需要打開？

　　“文件的宗旨是為解決過去城市發(fā)展中的矛盾和治理‘城市病’開出藥方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免誤讀政策。”上海同濟(jì)大學(xué)副校長(zhǎng)、曾擔(dān)任２０１０年上海世博會(huì)總規(guī)劃師的吳志強(qiáng)說。

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍說，街區(qū)制是相對(duì)于封閉小區(qū)而言，文件提出了“推動(dòng)發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)”目標(biāo)，正是為了解決城市支路毛細(xì)血管不通暢問題，以改善城市道路微循環(huán)。

　　吳志強(qiáng)說，目前這一政策正被誤讀，不能把推廣街區(qū)制理解為簡(jiǎn)單的“拆墻運(yùn)動(dòng)”，更不是說全國所有城市都要拆圍墻。“要打開的主要是那些歷史原因造成的單位大院和超大的封閉小區(qū)，他們大都占據(jù)城市中心的公共地帶，造成城市道路梗阻、斷頭路和丁字路。”

　　他認(rèn)為，只有影響到整個(gè)城市的交通運(yùn)行、景觀和管理的超級(jí)大院和住宅小區(qū)才是未來需要打開的，比如一個(gè)工廠大院，里面有廠房、職工住宅小區(qū)、科研樓和幼兒園等，２到３公里長(zhǎng)的圍墻阻礙了交通，這樣的大院就應(yīng)該被切分成幾個(gè)更小的組團(tuán)，中間的道路用于公共通行，緩解城市交通壓力。

　　肯定會(huì)尊重物權(quán)法

　　一份網(wǎng)上調(diào)查顯示，約四分之一接受調(diào)查的網(wǎng)民表示最擔(dān)心“停車場(chǎng)、綠地、健身等公共資源被占用”。根據(jù)《物權(quán)法》，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等屬于業(yè)主共有。不少人質(zhì)疑，小區(qū)道路、綠地、花園等公攤面積，自己是花了錢的，不能說公開就公開。

　　接受采訪的幾位專家都非常肯定地表示，在我國推進(jìn)依法治國的大背景下，將來推進(jìn)封閉式小區(qū)和單位大院開放過程中肯定會(huì)尊重物權(quán)法。

　　吳志強(qiáng)說，文件在開頭就提出下一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的基本原則，明確表示要堅(jiān)持依法治理與文明共建相結(jié)合。“未來的城市治理一定是走向法治階段，法治化和社區(qū)民主是未來城市治理的兩大導(dǎo)向，改革就是為了讓百姓生活更美好。”

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，在政策推進(jìn)中，將按照法律規(guī)定，在保障人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上，通過法治程序逐步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，通過更具體的配套政策推動(dòng)需要開放的封閉大院和小區(qū)逐步有序開放，在這一過程中如果群眾財(cái)產(chǎn)有減損的，應(yīng)給與補(bǔ)償。這些政策一旦明確，擔(dān)憂就應(yīng)該沒有了。

　　開放小區(qū)不一定拆墻

　　吳志強(qiáng)指出，對(duì)小區(qū)安全、噪音等擔(dān)憂多是源于誤認(rèn)為開放小區(qū)就是要“拆墻”。其實(shí)，開放小區(qū)主要是打開方便出行的出入口，對(duì)于小區(qū)安全，可通過加強(qiáng)巡邏、技防、安防等多種措施加強(qiáng)治安管理。

　　楊保軍說，隨著我國進(jìn)入城市型社會(huì)，城市管理會(huì)越來越精細(xì)化。未來更加開放的街區(qū)模式下，我國也會(huì)進(jìn)入樓宇安全管控時(shí)代，智能的管理手段將大大提高安保能力和水平。

　　專家表示，街區(qū)制還需要硬件保障和軟件支撐。比如，解決好停車、物業(yè)管理、環(huán)境保護(hù)、住宅區(qū)域公共空間等問題，這是實(shí)現(xiàn)住宅街區(qū)化的前提。

　　先在新建小區(qū)中推廣

　　楊保軍說，未來推廣街區(qū)制將遵循先易后難、循序漸進(jìn)原則。新建小區(qū)比較好操作，可以先推廣積累經(jīng)驗(yàn)，用事實(shí)證明小區(qū)安全能得到保障，這一理念得到大家更多認(rèn)可后，逐漸在存量小區(qū)推廣。

　　對(duì)此，吳志強(qiáng)也表示，后續(xù)推行應(yīng)借鑒改革開放３０多年的有效經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行“老人老辦法，新人新辦法”。

　　楊保軍同時(shí)表示，對(duì)已建成住宅小區(qū)和單位大院開放也并非“一刀切”，一定要遵循因地制宜、分類施策。要不要打開，主要看對(duì)城市路網(wǎng)系統(tǒng)造成割裂損害的程度。

　　從意見看，未來新建住宅推廣街區(qū)制，將出現(xiàn)更多“尺度適宜”的組團(tuán)式社區(qū)。楊保軍認(rèn)為，美國平均１２０米就有一條街道，很少有邊長(zhǎng)超過２００米的大社區(qū)。

　　專家表示，推進(jìn)封閉社區(qū)和單位大院開放，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行中一定要尊重百姓意愿和需求，要邀請(qǐng)社區(qū)百姓發(fā)表意見和訴求，充分保障居民的合法權(quán)益。

　　據(jù)新華社

　　熱點(diǎn)聚焦

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　　開放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償？

　　如何釋放小區(qū)中的道路資源？中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

　　王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施。

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　　街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

　　如果都是單獨(dú)的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

　　至于道路開放后是否會(huì)切割小區(qū)，造成物業(yè)不好管理？樓建波認(rèn)為這也不是問題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了，并沒有影響到物業(yè)管理。”

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　　圍墻打開怎么保障小區(qū)安全？

　　推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，這個(gè)問題不能一概而論，不是所有小區(qū)打開就會(huì)影響安全，也不是所有小區(qū)打開就對(duì)交通有利，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。

　　王太元指出，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個(gè)方面，如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。

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　　學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響？

　　中國教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉分析說：“未來小區(qū)打開后，如果改變街區(qū)的管轄，可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。儲(chǔ)朝暉認(rèn)為，對(duì)于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面，一個(gè)好學(xué)校是長(zhǎng)期積累起來的，周圍居民也較為穩(wěn)定，除了新建小區(qū)，要改變是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的變化；另一方面，學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo)，實(shí)際問題是教育均衡問題，這個(gè)問題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降。

　　據(jù)《新京報(bào)》

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）