?　　已執(zhí)行9年的 “90/70”政策正在從全國性樓市調(diào)控中逐步退出。繼南京、杭州、天津、四川等多地在去年修正或取消該政策后，我市也將于近日正式取消“90/70”政策，全面放開商品住房套型建筑面積比例限制，以滿足市場多層次居住需求。

　　◆ 背景

　　為遏制高房價(jià)而限制套型

　　2006年，為調(diào)控樓市過快上漲，建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，俗稱“國六條”。其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例作出規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。簡稱為“90/70”政策。“90/70”政策出臺核心目的在于遏制高房價(jià)，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理，讓更多的人能夠買上房子。這一政策對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的改變起到了不小的作用，剛需小戶型房源數(shù)量在樓市存量中整體攀升。自2007年開始，島城商品住宅供應(yīng)中90平米以下產(chǎn)品已占到了市場總供量的50%以上，如果再加上歷年供應(yīng)的保障房，足以超過當(dāng)年住宅總供應(yīng)的70%。

　　不過記者在采訪中了解到，這一以降低購房總價(jià)、支持剛需購房為初衷的政策，出臺后不久便在不少城市中被房地產(chǎn)開發(fā)商、地方相關(guān)部門合力 “規(guī)避”，并未得到徹底落實(shí)。從執(zhí)行的“名存實(shí)亡”到多地 “公開取消”，“90/70”政策的退出正折射著近年來樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及“去行政化”調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

　　◆ 問題

　　催生了一批“一房N證”

　　多位房地產(chǎn)人士向記者透露，其實(shí)“90/70”政策在很多地方早已形同虛設(shè)。有些開發(fā)商通過變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個或多個產(chǎn)權(quán)證。在限購政策出臺之前，很多二三線城市中，類似兩套60平米組合成一套120平米的房子的現(xiàn)象比較普遍。比較極端的例子是，2007年溫州一別墅樓盤為保證在“90/70”政策下通過審批，將一套600多平米的別墅分割成8套，用連廊、花架、車庫等進(jìn)行連接。

　　還有的開發(fā)企業(yè)為了應(yīng)對“90/70”政策對戶型面積的嚴(yán)格限制，早在委托建筑設(shè)計(jì)公司做方案時(shí)就做了“兩手準(zhǔn)備”，比如要求房子還是按大戶型設(shè)計(jì)，但其中要設(shè)計(jì)分隔墻（今后可以隨時(shí)打開），這樣變“兩套”，就可達(dá)到“90/70”政策的報(bào)批、報(bào)建要求。對于開發(fā)商來說，中大戶型利潤更高。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商一房多證有一定政策風(fēng)險(xiǎn)，而購房者購買這樣的房子在貸款、轉(zhuǎn)讓時(shí)會有不少麻煩，買賣過程中也多存在隱瞞、欺騙等諸多問題。

　　◆ 現(xiàn)狀

　　多地公開取消“90/70”限制

　　自2014年以來，業(yè)內(nèi)對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一調(diào)控政策。

　　2014年2月，南京出臺住宅用地“90/50”政策，明確規(guī)定在商品房用地出讓時(shí)，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

　　杭州也在去年7月對這一政策進(jìn)行了“口頭調(diào)整”。據(jù)杭州市國土資源局相關(guān)部門人士介紹，從去年7月份開始，杭州新掛牌的土地不再對產(chǎn)品戶型的套型建筑面積進(jìn)行限定。

　　更為直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產(chǎn)限購的同時(shí)，宣布調(diào)整 “90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規(guī)定，至此天津“90/70”政策公開取消。

　　今年年初，四川省宣布對地方政府住房消費(fèi)政策進(jìn)行集中清理，全面取消包括限購、限價(jià)、“90/70”等在內(nèi)的行政干預(yù)政策，并表示鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求設(shè)計(jì)適銷對路的產(chǎn)品。

　　◆ 原因

　　房地產(chǎn)市場回歸市場化

　　如果說之前“90/70”政策的“名存實(shí)亡”更多源于開發(fā)商自身的“逐利”，那么如今多地公開取消該政策，則是基于近兩年房地產(chǎn)市場形勢的變化。

　　“房地產(chǎn)市場需求改變，‘90/70’政策已失去了繼續(xù)存在的必要性。”科威不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，2013年、2014年一些二三線城市產(chǎn)業(yè)萎靡、人口紅利喪失，區(qū)域房地產(chǎn)市場以中產(chǎn)階層的改善型消費(fèi)為主，中小戶型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’政策成為了制約二三線城市樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策。”而從今年房地產(chǎn)“去行政化”調(diào)控思路來看，無論是限購的取消，還是限貸的放寬，均在一定程度上刺激著改善性住房需求的釋放。“居民有居住條件改善的需求，這是歷史的大趨勢。”孫杰說。

　　“明確取消‘90/70’政策，是政府的一種勇氣。”在青島市房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江看來，過去有很多房地產(chǎn)政策在被發(fā)現(xiàn)不符合實(shí)際的情況下，既不執(zhí)行也不廢除，這并不利于市場的平穩(wěn)規(guī)范運(yùn)行。

　　“針對當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀，取消套型比例限制，是為了貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地施策的總要求，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用和更好地發(fā)揮政府作用。同時(shí)這也意味著房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步回歸市場化，未來的市場供應(yīng)將由需求決定。”我市國土資源和房屋管理局副局長付榮云指出，我市近日將出臺的《關(guān)于優(yōu)化市場環(huán)境促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確指出，為優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，全面放開商品住房套型建筑面積比例限制，滿足市場多層次居住需求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格實(shí)行彈性掌握，不再進(jìn)行預(yù)售價(jià)格管理。

　　新聞內(nèi)存 上半年樓市“量增價(jià)穩(wěn)”

　　為支持居民住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康持續(xù)發(fā)展，自去年下半年以來，國家和省、市出臺多個文件，制定了多項(xiàng)政策。主要包括降低二套房首付等個人住房貸款優(yōu)惠政策、營業(yè)稅免征期限由5年調(diào)整為2年以及今年以來央行兩次降息等。從土地、建設(shè)，到信貸、稅收，與房地產(chǎn)市場多個環(huán)節(jié)相關(guān)的政策出臺。我市也積極應(yīng)對，采取了多項(xiàng)措施。

　　自2014年9月1日起全面取消限購政策，并全面落實(shí)國家信貸和稅收新政。各商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)積極落實(shí)國家信貸政策，執(zhí)行首套房貸款優(yōu)惠利率、降低二套房首付等，稅務(wù)部門及時(shí)調(diào)整免稅政策，有效促進(jìn)住房消費(fèi)。

　　2014年9月22日，多部門聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》，在住房信貸和稅收、土地供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)、優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境等方面制定了一系列措施。

　　上半年，我市新建住房和二手住房成交量均有明顯增長，特別是3至6月份成交量增幅較大。主要原因是3月底國家相關(guān)部委出臺二套房首付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征期限調(diào)整等政策，新政有效釋放了部分改善型住房需求，刺激購房者入市，拉升整體成交量。

　　在各項(xiàng)房地產(chǎn)市場政策的綜合作用下，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢。如6月份，全市新建住房銷售1.3萬套，同比增長122.96%，環(huán)比增長23.33%；二手住房成交5887套，同比增長102.23%，環(huán)比增長18.26%。新建住房和二手住房成交量均達(dá)到2014年以來的最高水平。

　　本版撰稿 記者 孫靜芳

　　 [編輯: 張珍珍]