?　　半島網(wǎng)6月19日 隨著房地產(chǎn)暴利時代的結束，面對高昂的融資成本，如何實現(xiàn)資金的高效補充，成為開發(fā)商亟待解決的問題。半島網(wǎng)了解到，青島已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商試水房產(chǎn)眾籌，成功集合社會資金的同時，也拓展了項目的銷售渠道，而對于投資者來說，高出銀行理財產(chǎn)品的收益率，成為他們掏錢的最大原因。不過，法律界人士提醒，超出法定限度的高利率部分，將無法獲得法律保護。

　　

天泰某項目試水房地產(chǎn)眾籌，宣稱年收益11%

　　現(xiàn)象：房地產(chǎn)眾籌受投資者熱捧

　　在青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長龍江看來，所謂的房地產(chǎn)眾籌，就是拿別人的錢，干自己的事，事干成了，再與大家一起分享。 

　　據(jù)半島網(wǎng)了解，自2014年起，青島已經(jīng)有多個項目試水房地產(chǎn)眾籌。今年4月份，位于黑龍江路的某項目通過財富公司發(fā)起網(wǎng)上眾籌，每份認籌金為1萬元，1份起售；眾籌目標為500-2400萬元；運作期限預計6個月。據(jù)介紹，活動原定募集期限為4月12日起至4月底，但僅4天時間，2400萬元的目標便提前完成。在該項目發(fā)布的眾籌結果中，不少投資者購買了多份認籌金，最多的達到45份，投資總額高達45萬元。

　　一名姓隋的財富公司工作人員介紹，一個房地產(chǎn)眾籌活動基本的架構為：開發(fā)商、財富公司、第三方管理公司和擔保公司。其中，開發(fā)商提供眾籌房源；財富公司則通過平臺發(fā)布活動內容，并與投資者簽訂服務協(xié)議；第三方管理公司負責發(fā)起及管理眾籌資金，并代表投資者權益；而擔保公司則主要為整個活動做風險擔保。

　　操作：

　　地產(chǎn)銷售分紅 預期收益遠高銀行理財產(chǎn)品

　　據(jù)了解，作為此次眾籌活動的投資保障，開發(fā)商拿出了4套市值約1000萬元/套的別墅做抵押，投資者的收益好壞與這4套別墅在半年內的銷售狀況掛鉤。2400萬元眾籌資金分攤后，每套別墅的盈虧平衡點為600萬元，只要實際售價超過600萬元，超出的部分則作為收益，由投資者平分?！拔覀冾A計的年收益應該在11%-30%之間?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示。

　　“預期年化收益11%，遠高于銀行理財產(chǎn)品。也就是說，如果你投入1萬元，半年后可獲得10600元。”該樓盤一名負責人表示，投資者除了可以分享投資收益，還可以獲得購房95折、優(yōu)先選房、收益折抵放款等購房優(yōu)惠。

　　半島網(wǎng)了解多個房產(chǎn)眾籌項目發(fā)現(xiàn)，預期收益率大都在10%左右。那么，如果作為眾籌投資保障的房產(chǎn)銷售狀況不理想怎么辦？工作人員表示：“運作期滿后，項目銷售如果失敗，開發(fā)商會按合同，將約定年利率收益及本金歸支付給投資者。另外，第三方管理公司會代表所有投資者追討款項。”

　　

某樓盤房地產(chǎn)眾籌結果

　　捷徑：

　　眾籌成開發(fā)商融資促銷新利器

　　有業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)眾籌不僅可以達到宣傳、炒作項目的效果，還可以通過收集社會閑散資金，緩解開發(fā)商融資短板。

　　李滄區(qū)某剛需樓盤項目一名姓楊的負責人坦言，通過眾籌活動的宣傳，吸引了各界眼球，該公司APP云平臺在短短8個月時間內，收集到64萬注冊用戶，高潮階段的周點擊率達到100萬次?！巴ㄟ^這種方式，項目得到了宣傳，我們售樓處的客戶到訪量也提高了30%。”

　　近年來新房庫存壓力大、回款慢，令小少開發(fā)商頭疼。據(jù)了解，一般來說，開發(fā)貸的時間為3至5年，銀行給的基準年利率為6.6%-7%，但這個利率一般要全國排名前十的房企才可能拿到；全國排名前50名的房企，大概會上浮20%-30%，即年利率一般在7%-9%左右；而對于實力相對弱的青島當?shù)亻_發(fā)商來說，貸款利率甚至會高達12%。即便如此，仍有不少開發(fā)商根本無法從銀行貸到款，如果走民間借貸，利率則更高，約15%-20%。

　　“2400萬元的社會閑散資金，用半年，可以幫公司做很多事。我們可以將這部分資金投入項目建設，得到的收益遠遠大于11%的利率支出?！币幻椖控撠熑颂寡裕娀I募集期滿后開發(fā)商就可以使用資金，遠比從銀行貸款來得簡單。

　　提醒：

　　高利率投資有風險 超限難獲法律保護 

　　對此，克而瑞高級分析師張斌認為，目前房地產(chǎn)眾籌在青島僅處于萌芽階段?！跋鄬τ跇潜P動輒幾十億的開發(fā)建設資金需求來說，幾百萬幾千萬的眾籌金實為杯水車薪?！彼硎?，目前的房地產(chǎn)眾籌大都還停留在以此作為促銷虛頭的階段，很少能在實際上緩解開發(fā)商資金短缺問題。 

　　山東齊魯（青島）律師事務所律師張佳林認為，從根本上講，眾籌屬于公開向不特定人群募集資金，很容易觸碰到“涉嫌非法集資”的高壓線。另外，根據(jù)最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定，民間借貸的利率最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。

　　據(jù)了解，目前央行六個月以內貸款利率為5.1%?！耙陨鲜霰娀I項目為例，如果承諾的利率高于20.4%，投資者就要注意了?！?br>
　　張佳林同時表示，由于房地產(chǎn)的風險性高，目前銀行和民間借貸公司都對開發(fā)貸款很謹慎，所以，參與眾籌的投資者只能單純依靠開發(fā)商的信用。“提醒投資者們不要只關注收益，更多地要對樓盤項目做一定的風險評估。因為一旦出問題，回本可能都成問題。 ”

　　文/圖 江海峰 [編輯: 王好]