日前，一則有關(guān)央行“窗口指導(dǎo)”個人住房貸款的消息，攪動了島城樓市敏感的神經(jīng)，對于央行發(fā)聲力挺首套房貸，多有開發(fā)商及個人將此舉視為“救市”舉措。但業(yè)內(nèi)人士分析，央行此舉主要處于民生等方面考慮 ，并非對住房貸款有所放松。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于
房貸業(yè)務(wù)盈利能力在各類貸款中幾乎是墊底，房貸依舊是各商業(yè)銀行的雞肋業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)
開發(fā)貸款依舊未現(xiàn)松綁跡象。
何時調(diào)整政策無時間表 5月13日，央行開會要求銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求的消息，也讓不少意向購房者充滿了希望。有分析猜測這或許意味著央行的政策轉(zhuǎn)向，下半年銀行對個人房貸業(yè)務(wù)的政策會進行微調(diào)，下半年貸款買房或許就不會那么難了。
不過，也有人疑慮，單憑央行開的一個會，到底會對個人房貸市場產(chǎn)生多大的影響？島城一家國有銀行個人信貸部經(jīng)理向記者表示，從歷史經(jīng)驗看，央行的“喊話”對銀行的政策變化還是有一定影響的，但是傳導(dǎo)性并不一定很強，他說：“商業(yè)銀行畢竟是企業(yè)，所以，央行對信貸結(jié)構(gòu)和個貸利率方面的干預(yù)都不會過于直接。因此，房貸政策今后如何變化仍然掌握在商業(yè)銀行手中。”
招商銀行青島分行個人信貸部經(jīng)理趙女士則說：“在貸款業(yè)務(wù)方面，我們會按照央行和總行的要求進行選擇，有的時候會把側(cè)重點放在企業(yè)貸款上，當(dāng)然，也有很多時候會把房貸 、車貸等個人消費貸款作為側(cè)重點，所以，如果央行有優(yōu)先滿足首套房貸款需求的要求，我們會嚴(yán)格執(zhí)行。但目前為止還未接到關(guān)于調(diào)整房貸政策的通知。”
不過，5月14日，記者前往此前一直暫停購房按揭貸款業(yè)務(wù)的民生銀行調(diào)查時，客戶經(jīng)理仍告訴記者，“我們不做房貸業(yè)務(wù)。”
利潤低，房貸業(yè)務(wù)成雞肋 為什么銀行不愿意放房貸？利潤是主要原因。實際上，個人住房貸款在銀行的各類貸款中屬于薄利性質(zhì)，因此，商業(yè)銀行出于利益導(dǎo)向，必然將有限的信貸資金傾向于利潤更高的企業(yè)貸款。“銀行也要賺錢，而做個人房貸實際上基本賺不著錢。”某股份制銀行工作人員給記者算了一筆賬，他說：“以普通的個人住房按揭貸款為例，目前按基準(zhǔn)利率計算為6.55%，即使上浮10% ，也就是7.2% ，而中小企業(yè)經(jīng)營性貸款多數(shù)都是上浮30%，有的利率則更高。但是對于銀行來說，審批100萬元的房貸 ，和審批1個億的企業(yè)貸款，需要花費的人力成本幾乎是一樣的。”此前這位工作人員曾向記者透露，房貸業(yè)務(wù)盈利能力在各類貸款中幾乎是墊底。“銀行做房貸主要是滿足百姓的需求，可以說有一定的公益性，本來就不掙錢。”他說。
除了利潤外，防控風(fēng)險也是銀行收緊房貸業(yè)務(wù)的原因。“銀行在開展貸款業(yè)務(wù)時，會從整體上考慮資金的期限配置，而房貸業(yè)務(wù)屬于中長期貸款，流動性超差，銀行為了防止流動性風(fēng)險，也要謹(jǐn)慎辦理房貸。”
此外，去年以來，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，銀行吸收存款的壓力和成本也越來越大 ，數(shù)據(jù)顯示，今年以來銀行的一般性存款流失速度驚人 ，以今年4月份為例，國內(nèi)商業(yè)銀行就出現(xiàn)了高達(dá)1.23萬億元的住戶存款流失。這就讓本就薄利的房貸業(yè)務(wù)更顯得“無利可圖”。
房地產(chǎn)開發(fā)貸無松綁跡象 在房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款方面，青島各大銀行目前的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，一位國有銀行高層曾明確告訴記者，在對企業(yè)，特別是小微企業(yè)進行貸款審核時，如果發(fā)現(xiàn)該企業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般不會把錢再貸給該企業(yè)。“這是從風(fēng)險審慎的角度考慮。”該銀行高層說。
而招商銀行青島分行個人信貸部經(jīng)理趙女士則說：“針對不同的企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，我們會制訂一整套模板式作業(yè)方法，主要包括貸前調(diào)查和貸后跟蹤，比如，在調(diào)查階段，要落實貸款企業(yè)的存貨情況、年銷售額、淡旺季影響等。貸后跟蹤方面，則要通過預(yù)警系統(tǒng)，監(jiān)控企業(yè)的還款情況和日常流水，如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)出現(xiàn)異常變化，客戶經(jīng)理會馬上進行跟蹤。”
而在不久前發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告中，央行也曾重申：落實好差別化住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。
“央行力挺首套房貸的消息一出，不少人將此視為‘救市’的舉措，但其實央行組織召開的住房金融服務(wù)專題座談會只是提出要保證正常的房地產(chǎn)融資需求，會議是圍繞住房金融展開的，針對的就是個貸業(yè)務(wù)，并未涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸 。”一家商業(yè)銀行個貸部的負(fù)責(zé)人說，種種跡象表明，針對幾乎與個人住房貸款業(yè)務(wù)同時收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸，監(jiān)管部門顯然并沒有松綁的打算。
小地產(chǎn)公司信貸環(huán)境惡化 “由于個人購房成本的增加，加上看跌心態(tài)較濃，直接導(dǎo)致目前房地產(chǎn)銷售業(yè)績下滑，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈陷入緊張。”樓市分析人士張百忍說。而多位業(yè)內(nèi)人士也在接受采訪時表達(dá)了悲觀的看法。“下半年的市場或會更難受。”李滄區(qū)一家新盤項目的銷售總監(jiān)李經(jīng)理說。
而在4月底，疑受資金鏈斷裂影響，青島君利豪集團有限公司董事長王莉便與外界失聯(lián) 。“據(jù)稱這家公司資金鏈斷裂欠貸至少12億元，還涉及到多家銀行和民間借貸公司及個人。”一位業(yè)內(nèi)人士說，房地產(chǎn)銷售前景不明朗，購房成本增加，買房觀望情緒濃厚，加上房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，小型地產(chǎn)商的信貸環(huán)境會繼續(xù)惡化。
也多有業(yè)內(nèi)人士提到，如果今年五六月份銀行的信貸環(huán)境依舊緊縮，開發(fā)企業(yè)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況又無法通過銷售、貸款等渠道解決，這類企業(yè)有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，成為下一個倒下的房企。
央行喊話并非救市 央行日前召開住房金融服務(wù)專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務(wù)有關(guān)工作。記者采訪發(fā)現(xiàn)，央行喊話并非如市場猜測給房貸“開閘放水”，而是針對部分銀行此前對按揭貸款不愿貸、拖延貸、漲價貸等行為，重申支持首套、自住剛需性按揭貸款。一些業(yè)內(nèi)人士指出，不能將央行此次喊話視為“救市”之舉。
由于個人住房按揭貸款積壓較多、排隊時間長，近期監(jiān)管部門收到不少金融消費者投訴，社會反響較大。“監(jiān)管部門一向注重民生和社會責(zé)任導(dǎo)向，引導(dǎo)銀行為首套、自住、普通購房者提供低成本按揭貸款，尤其是去年以來按揭額度緊張，監(jiān)管部門多次要求銀行不得停貸。央行此次發(fā)話就是重申這一導(dǎo)向，督促銀行加快放貸、合理定價。”某城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)說，從目前二手房市場的成交結(jié)構(gòu)看，降幅最大的是大戶型房、高價位房，大量的首套自住剛需房沒有消失，而只是轉(zhuǎn)為觀望或由于因為貸款難而被迫“觀望”。從上海目前市場情況看，經(jīng)過連續(xù)三年的嚴(yán)格限購，剛需已占據(jù)房地產(chǎn)市場的絕對主力，銀行貸款不應(yīng)對這部分合理需求關(guān)緊閘門。
今年準(zhǔn)備購房結(jié)婚的上海白領(lǐng)劉利說：“剛需是合理需求，國有銀行賺得盆滿缽滿，對剛需購房應(yīng)該有穩(wěn)定、持續(xù)的政策支持。”
據(jù)新華社 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 李敏娜]
