? 自從4月份樓市新政出臺(tái)后，島城的樓市呈現(xiàn)了回暖的跡象。但有樓市專家表示，雖然是回暖，但是樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不盡相同，比如有的樓盤(pán)因?yàn)閮r(jià)格等方面相對(duì)合理，因此呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的情況，還有的樓盤(pán)依然處于“冬季”。島城的豪宅市場(chǎng)在樓市新政出臺(tái)后，又是一個(gè)怎么樣的景象呢？記者昨天調(diào)查發(fā)現(xiàn)，豪宅的銷(xiāo)售也印證了專家的觀點(diǎn)，頻頻打出優(yōu)惠牌的豪宅熱起來(lái)，而個(gè)別項(xiàng)目依然遇冷，與此同時(shí)，本月市郊即將開(kāi)盤(pán)的精裝豪宅因價(jià)高引來(lái)購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士的熱議。
豪宅頻頻打出優(yōu)惠牌
島城的豪宅市場(chǎng)在樓市新政出臺(tái)后，又是一個(gè)怎么樣的景象呢？剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假，青島公認(rèn)的某一線海景頂級(jí)豪宅爆出了各種優(yōu)惠打折后不到兩萬(wàn)元/平方米的震撼價(jià)，五十多平方米的精裝戶型，配備全套德國(guó)頂級(jí)廚具，各種優(yōu)惠后總價(jià)僅僅一百萬(wàn)元出頭。在小長(zhǎng)假期間，眾多購(gòu)房者紛至沓來(lái)。而在此之前的一個(gè)多月，位于燕兒島路附近的遠(yuǎn)洋公館也爆出一百萬(wàn)元可以買(mǎi)到80平方米的震撼消息，通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，四月成交三十多套。目前，該項(xiàng)目成交也較以前得到初步改善。
在目前比較理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，如何選擇和購(gòu)買(mǎi)這些豪宅呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使豪宅價(jià)格也要公道。豪宅動(dòng)輒在千萬(wàn)元以上，豪宅幾乎等于好房子，但能不能賣(mài)得出去，關(guān)鍵之一還是開(kāi)發(fā)商肯不肯給優(yōu)惠的價(jià)格。以上兩個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況恰恰印證了這一觀點(diǎn)。
同樣處于市南、嶗山地段的豪宅，如果沒(méi)有在單價(jià)及總價(jià)上做出改變，即使其它方面都不錯(cuò)，也很難在銷(xiāo)售上有所起色，嶗山區(qū)的半山別墅豪宅開(kāi)盤(pán)近兩年，每月成交都在個(gè)位數(shù)。
正如一位青島地產(chǎn)市場(chǎng)的資深分析人士認(rèn)為，無(wú)論哪種住宅產(chǎn)品，單價(jià)及總價(jià)無(wú)疑是打動(dòng)購(gòu)房者的利器。脫離所在住宅板塊的價(jià)格支撐，無(wú)論哪種豪宅都很難被購(gòu)房者認(rèn)可。以近期調(diào)整價(jià)格的兩個(gè)項(xiàng)目的豪宅為例，調(diào)整后的特價(jià)戶型的總價(jià)及單價(jià)恰恰接近香港路及燕兒島路主流房?jī)r(jià)的區(qū)間。
市郊價(jià)格不降反升
其實(shí)，近期以豪宅定位頻頻出現(xiàn)讓?shí)u城購(gòu)房者頗為關(guān)注的還有位于城陽(yáng)區(qū)流亭街道附近的 “星河灣”，即將推出132平方米到692平方米的“精裝海景豪宅”。盡管開(kāi)盤(pán)的具體價(jià)格沒(méi)有準(zhǔn)確透露，但是此前有購(gòu)房者咨詢，每平方15000元左右的價(jià)格，讓購(gòu)房者的入門(mén)價(jià)格將達(dá)到200萬(wàn)元級(jí)，大戶型將達(dá)到千萬(wàn)元級(jí)。而周邊的青特、卓越、龍湖等項(xiàng)目，有的150萬(wàn)元即可購(gòu)買(mǎi)一套帶花園的聯(lián)排別墅，即使高層毛坯的均價(jià)也僅僅在6000元左右。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅星河灣如果按此價(jià)格入市，恐怕極難找到市場(chǎng)的價(jià)格支撐點(diǎn)。盡管推崇“精裝豪宅”，但是，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格畢竟是絕大多數(shù)購(gòu)房者考慮的第一位因素。
“價(jià)格畢竟才是讓我走進(jìn)售樓處的重要理由。”一名剛剛在五一小長(zhǎng)假期間探訪多家豪宅的購(gòu)房者劉先生如是說(shuō)。“我原本想在市郊買(mǎi)套房子給父母住，但每平方15000元左右的價(jià)格，我算了算，房子總價(jià)將可能在200萬(wàn)左右，貴得有些離譜。”市民韓先生在了解過(guò)多個(gè)樓盤(pán)信息后，不禁對(duì)市郊的這處豪宅發(fā)出了這樣的感嘆。
市郊豪宅價(jià)格不宜高
業(yè)內(nèi)人士表示，今年的樓市，必然是豪宅激烈競(jìng)爭(zhēng)的樓市。無(wú)論豪宅還是普通住宅，除了自身小區(qū)配套齊備外，周邊生活、教育、購(gòu)物、醫(yī)療、景觀等無(wú)疑是決定住宅價(jià)值的重要因素。青島而言，豪宅大多集中于市南、嶗山一線。“面朝大海，春暖花開(kāi)”固然重要，生活的便利性更加重要。比如，萬(wàn)麗海景、華潤(rùn)、遠(yuǎn)雄不但有良好景觀及樓盤(pán)品質(zhì)，更重要的是享受城市中心生活的便利性。即使中國(guó)香港的維多利亞灣的半山豪宅，也依舊是華人財(cái)富領(lǐng)袖的聚集地，這與主城區(qū)近在咫尺的距離是重要因素。
“星河灣”的戶型過(guò)大，直接體現(xiàn)總價(jià)偏高的特點(diǎn)，僅僅這一點(diǎn)或與所在地段就不相匹配。業(yè)內(nèi)人士指出，城陽(yáng)區(qū)作為剛需的第一居所是沒(méi)有什么問(wèn)題，但是要作為第一居所的豪宅，客群會(huì)較為稀少。有業(yè)內(nèi)人士介紹，目前該區(qū)域周邊價(jià)格僅6000元/平方米左右。青島有能力購(gòu)買(mǎi)這種大平層、總價(jià)高的項(xiàng)目的人群還是有的，但是主要購(gòu)買(mǎi)意向大都集中在生活便利的市南區(qū)、嶗山區(qū)。
數(shù)據(jù)顯示，在2014年2月至2015年2月這一年期間，青島市共銷(xiāo)售150平方米以上商品住宅5389套，面積116萬(wàn)平方米。其中城陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售量?jī)H為978套，成交面積是225萬(wàn)平方米。
購(gòu)房者更重視周邊配套
昨天，記者以購(gòu)房者的身份撥打城陽(yáng)“星河灣”的專線電話，接電話的工作人員表示，他們的樓盤(pán)預(yù)計(jì)在5月中旬開(kāi)放。“我們最小的房型是132平方米，最大的是692平方米……”這名工作人員表示，樓盤(pán)所處的位置交通便利，項(xiàng)目里有5星級(jí)的賓館，但對(duì)于項(xiàng)目外的情況，這名工作人員沒(méi)有絲毫介紹。直到記者問(wèn)到周邊是否存在潛在污染風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，這名工作人員才表示，相關(guān)的項(xiàng)目有拆遷計(jì)劃。據(jù)介紹，樓盤(pán)的兩公里以外便是石化儲(chǔ)存罐，盡管小區(qū)內(nèi)有酒店、會(huì)所、體育館，但其他醫(yī)療、教育、購(gòu)物資源目前未見(jiàn)成型。
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市區(qū)豪宅更能保值
要買(mǎi)地段佳的樓盤(pán)。對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，地段是日后保值升值的基礎(chǔ)。有媒體報(bào)道稱，在北上廣深一線城市，由于市中心地價(jià)高而且土地稀缺，所以豪宅產(chǎn)品多出現(xiàn)在市郊或者衛(wèi)星城。相比而言，市中心的豪宅不僅稀缺而且更能保值升值。比如，大寧金茂府之所以備受關(guān)注，也是因?yàn)樗巧虾Ｊ袃?nèi)環(huán)的大體量高端住宅項(xiàng)目，而上海內(nèi)環(huán)的住宅供應(yīng)已近枯竭。
股市興旺與豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)息息相關(guān)。當(dāng)股市財(cái)富大幅升值，富豪身家自然水漲船高，必然刺激豪宅市場(chǎng)成交，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程中，樓市與股市的博弈周期性出現(xiàn)。而這一次與此前不同的是，在看似瘋狂的股市大潮中，經(jīng)歷過(guò)股市過(guò)山車(chē)的中國(guó)財(cái)富階層有了理性資產(chǎn)配置的視角，豪宅作為保值增值性最佳的固定資產(chǎn)，成為財(cái)富階層堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目。在這場(chǎng)樓市和股市的博弈中，樓市的吸金效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。當(dāng)前豪宅買(mǎi)家之中，不乏股市獲利后抽離投身房產(chǎn)者。對(duì)于這一類以資產(chǎn)配置為主要目的的財(cái)富群體而言，其所看重的是豪宅安全性，這決定了其更傾向于選擇成熟地段的豪宅。因此，對(duì)于新興地段的豪宅也更為關(guān)注合理的價(jià)格及完善的生活配套。
本報(bào)記者
（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 葛飛]
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