?　　生活日報3月26日訊 住宅維修資金作為房子的“養老金”，由于支取程序繁瑣一直使用率不高。為了破解房子“看病難”的問題，將于5月份開始實施的新版《山東省住宅專項維修資金管理辦法》規定：反對票低于三分之一就可以動用維修資金；電梯故障停運、地下車庫雨水倒灌等緊急情況可以走綠色通道。

　　尷尬現實

　　征集三分之二同意票幾無可能

　　住宅專項維修資金，也叫公共維修基金，可以說是房屋的“養老金”。大量維修金在賬戶里“睡大覺”的同時，業主需要用這筆錢維修房屋時卻困難重重。

　　濟南歷下區正大城市花園一期的業主，就曾為使用維修資金的事頗費周折。該小區2004年交房入住，業主共交了600多萬元維修資金，從未用過。小區里唯一一座兒童滑梯壞了，旁邊的軟墊也需要更換。這屬于小區公用設施，有業主提議提取維修資金。

　　按照規定，需要三分之二以上業主簽字同意。在征求意見時，家里有孩子的業主都支持，沒孩子的住戶則不肯簽字。業委會跑了很長時間，始終達不到前述比例，最終也沒用上維修金。

　　二環南路一小區，物業公司要使用維修資金更換單元門的門禁系統。從去年就開始挨家挨戶征集業主簽名，至今尚未跨過“三分之二”這個門檻。

　　按照物權法的規定，有利害關系的專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，才表決通過。在現實中，這種法定的“雙三分之二”原則，幾乎成為“不可能完成的任務”。

　　最大變化

　　從支持請簽名變為反對請簽名

　　在很多業委會、物業公司看來，這一門檻缺乏可操作性。省住建廳的統計數據顯示，到2014年5月底，有的城市維修資金從未使用過。

　　經過審計的數據顯示，2013年底濟南市住宅專項維修資金已累計結存超過43億元。截至同年10月，濟南商品房維修資金共使用1069筆，涉及金額1190余萬元，房改房使用631筆，涉及金額2665萬元。記者了解到，最新的統計數據尚未經過審計。

　　今年5月份開始實施的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》，對動用維修資金表決方式做了變通。除了“雙三分之二”同意，新增了異議表決。也就是說，持不同意見的業主占建筑物總面積三分之一以下且總人數三分之一以下的，視為表決通過。

　　濟南一家物業公司的負責人李先生認為，這將大大減少扯皮現象，實踐中很多業主是“中間派”，不反對提取維修資金，但也不簽名同意。新辦法實施后，可以只讓反對的業主簽字，難度就降低了。

　　應急程序

　　八類緊急情況可先使用后公示

　　新辦法為“緊急維修”開通綠色通道，特殊情況無需征集業主簽字同意，可以先提取資金使用，事后公示。“緊急情況”具體包括八類：屋面、外墻防水嚴重損壞，電梯故障或停運，消防系統故障，建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，地下車庫雨水倒灌，以及其他可能造成人身安全事故的情況。

　　目前執行的2009年版《山東省住宅物業專項維修資金管理辦法》規定，發生危及房屋安全等緊急情況，可開綠燈，但沒有進一步明確細化；由各市根據實際情況自行設定。其中，濟南市規定，屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷，電梯運行存在安全隱患的，消防設施出現故障等均可走應急程序。

　　可持續性

　　小區公共收益六成繳存維修資金

　　維修資金使用難的另外一大因素，是并非所有的房子都交了“養老金”。目前，濟南市大約有4萬戶業主少繳存維修資金4.1億元。從2007年開始，不給房子交“養老金”，房產登記部門不予辦理房產證。在這之前的房子有一些沒有交這筆資金，但所有的房子都會需要維修。

　　以萬盛園A區3號樓為例，樓頂漏水，頂層的業主提出動用維修資金進行修繕，但48戶居民中只有8戶交了維修資金。整個小區繳存率不足10%，而且是在二手房交易的時候交的。

　　新辦法規定，還未繳納維修基金的小區，經業主大會決議，業主可以選擇一次性補交、續交維修資金，或者隨物業費逐月補交、續交。此外，可以用小區的公共收益繳存房屋“養老金”。在扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用于繳存維修資金，具體繳存比例不能低于總金額的60%。

　　不過，業內人士表示，各市情況不一，房產實行屬地化管理，短時間內恐怕難以統一到省級標準。包括濟南在內，各市還要根據實際情況出臺適應性文件。記者 趙國陸