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一系列樓市松綁政策能否對(duì)成交量和房?jī)r(jià)有影響，很多購(gòu)房者仍在觀望。（資料片）
齊魯晚報(bào)濟(jì)南10月13日訊（記者 喻雯）13日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文：取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。我省一位長(zhǎng)期研究公積金政策的業(yè)內(nèi)人士透露，山東相關(guān)部門(mén)正在做文件的會(huì)簽轉(zhuǎn)發(fā)工作。據(jù)人民日?qǐng)?bào)官微消息，連續(xù)繳存6個(gè)月的職工就可以申請(qǐng)
公積金貸款。
公積金貸款門(mén)檻降低，更多人有資格 這位長(zhǎng)期研究公積金政策的業(yè)內(nèi)人士指出，繳存時(shí)間縮短比費(fèi)用取消，更能減輕購(gòu)房者的買(mǎi)房壓力，降低了公貸的門(mén)檻，也擴(kuò)大了有資格貸款的購(gòu)房者的人數(shù)，尤其對(duì)年輕的首套房置業(yè)者是個(gè)好消息。
該人士說(shuō)，今年3月底，濟(jì)南住房公積金管理中心出臺(tái)通知明確規(guī)定：借款人申請(qǐng)公積金貸款的條件從連續(xù)繳存公積金6個(gè)月提高到12個(gè)月。12個(gè)月賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài)，且申請(qǐng)貸款前12個(gè)月內(nèi)連續(xù)足額繳交。
根據(jù)濟(jì)南目前的貸款條件，不少剛參加工作想買(mǎi)房的年輕人受限比較大。很多年輕人工作單位繳存公積金額度較高，即便沒(méi)有連續(xù)繳存12個(gè)月，繳存到6個(gè)月就能貸到25萬(wàn)，但是受12個(gè)月的限制無(wú)法公貸，影響了買(mǎi)房計(jì)劃。
該人士分析，相比12個(gè)月的繳存時(shí)間，繳存6個(gè)月后賬戶(hù)里面的余額也會(huì)少很多。濟(jì)南公積金貸款額度計(jì)算方式為賬戶(hù)余額的15倍，連續(xù)繳存時(shí)間短，可貸的公積金額度就相對(duì)會(huì)少，這是客觀存在的問(wèn)題。總的來(lái)說(shuō)，公貸釋放的信號(hào)是利好，在很大程度上可影響到購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期。
我省多數(shù)城市沒(méi)有強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保費(fèi) 該人士向記者介紹說(shuō)，以濟(jì)南為例，公積金是按揭抵押貸款。市民買(mǎi)了新房子，交上首付簽訂合同后，房產(chǎn)證一時(shí)辦不下來(lái)，后續(xù)的貸款是由開(kāi)發(fā)商做階段性擔(dān)保。
“開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保，主要是為了防止購(gòu)房者還不上公積金貸款。”該人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保是不收取任何費(fèi)用的，這也是其一種責(zé)任行為。
對(duì)于“強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保費(fèi)用”，主要針對(duì)的是“擔(dān)保貸款”所產(chǎn)生的費(fèi)用，擔(dān)保公司作為中介，收取相應(yīng)費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，擔(dān)保公司承擔(dān)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的保證責(zé)任的范圍，包括貸款本金及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。不同的貸款年限、貸款額度等所收取的擔(dān)保費(fèi)用都不一樣，從幾百元至幾千元不等。
該人士說(shuō)，濟(jì)南的貸款屬于“抵押貸款”，與“擔(dān)保貸款”是兩碼事，所以不存在收取費(fèi)用的問(wèn)題。“我省多數(shù)城市和濟(jì)南的做法差不多，強(qiáng)制性擔(dān)保收費(fèi)很少。當(dāng)然也不排除有些城市有‘擔(dān)保貸款’，但多數(shù)是自愿的，并非強(qiáng)制性。”
基本不收貸款保險(xiǎn)費(fèi)，評(píng)估費(fèi)多是二手房收 “我省絕大多數(shù)城市目前也沒(méi)有收取貸款保險(xiǎn)費(fèi)。”該人士說(shuō)。
此外，像新房評(píng)估費(fèi)，包括濟(jì)南在內(nèi)的多數(shù)城市目前也沒(méi)有收取，評(píng)估費(fèi)多是二手房評(píng)估時(shí)，由評(píng)估公司收取，不同的評(píng)估公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般是評(píng)估價(jià)格的千分之五。
該人士指出，像公證費(fèi)收取，主要是對(duì)《住房貸款抵押合同》辦理公證，是為了核定雙方當(dāng)事人的身份關(guān)系，確定抵押人自愿以房產(chǎn)為借款人作抵押，降低放貸風(fēng)險(xiǎn)，并減少訴訟程序，督促雙方履約的重要手段。“
公證費(fèi)我省收取得也很少，一般是有特殊情況才會(huì)收。”該人士說(shuō)，比如說(shuō)一套房子參與公貸的人數(shù)比較多，或是房子的產(chǎn)權(quán)不是很清晰，涉及到的產(chǎn)權(quán)人很多等，在這種情況下，為了減少公積金貸款的資金風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)做相應(yīng)的公證。
樓市觀察
全國(guó)兩輪“救市潮”背后
政策松綁先行稅費(fèi)刺激隨后 今年6月，取消限購(gòu)拉開(kāi)全國(guó)樓市“救市”大幕，至今已有兩輪“救市潮”。從政策性松綁到政策性刺激，各地“救市”尺度也越來(lái)越大。
松綁：限購(gòu)限貸政策放開(kāi)，釋放利好 歷時(shí)4年多之后，限購(gòu)政策已經(jīng)從絕大多數(shù)城市消失。
6月26日，呼和浩特發(fā)布限購(gòu)松綁通知，居民購(gòu)買(mǎi)商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明。成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，呼和浩特拉開(kāi)第一輪救市序幕后，多個(gè)城市緊隨其后，掀起一輪救市潮。目前，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，只有北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市以及二線城市三亞仍在堅(jiān)守限購(gòu)。
時(shí)隔兩個(gè)多月，以限貸松綁為主的救市政策出現(xiàn)。9月23日，青島規(guī)定出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。
９月３０日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)擁有１套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。央行重申貸款最低首付款比例為３０％ ，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的０。７倍。
刺激：補(bǔ)貼稅費(fèi)成主流，救市尺度越來(lái)越大 政策松綁后，市場(chǎng)“疲軟”讓各地地方政府坐立不安，第二次“救市潮”出現(xiàn)。
在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，如果說(shuō)第一輪救市的特征是政策性松綁，那么第二輪救市的特征是刺激。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，第二輪救市政策主要特征為各省級(jí)部門(mén)出臺(tái)的地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為增加購(gòu)房補(bǔ)貼、降低公積金利用難度，更側(cè)重通過(guò)財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式對(duì)樓市進(jìn)行刺激。
近日，重慶市地稅局發(fā)布通知，再次調(diào)整重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收辦法，成品住宅交易價(jià)格扣除２０％裝修費(fèi)用后，再確認(rèn)是否屬于應(yīng)稅住宅。市場(chǎng)分析，此舉等同于提高起征點(diǎn)，縮小了應(yīng)稅住宅范圍。
四川出臺(tái)的政策是，只要銀行發(fā)放優(yōu)惠利率首套房貸，省財(cái)政將按照貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。9月15日，湖北省發(fā)布“鄂六條”,其中規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。
效果：需在穩(wěn)增長(zhǎng)惠民生防風(fēng)險(xiǎn)間找平衡 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，樓市反彈的幅度實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)一兩次定向或者全面的降低存款準(zhǔn)備金率等政策，樓市恐會(huì)出現(xiàn)更大幅度反彈。
也有不少分析人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，出于購(gòu)房者自身資金實(shí)力受限、銀行自行把握貸款利率下限等因素，市場(chǎng)各方也不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀，其對(duì)于樓市成交、“去庫(kù)存”的實(shí)際效果，仍然有待市場(chǎng)觀察。“從我們監(jiān)測(cè)的２１個(gè)松綁城市來(lái)看，只有１個(gè)城市價(jià)格反彈，２０個(gè)城市價(jià)格沒(méi)有彈起來(lái)。”戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文說(shuō)。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天表示，從短期來(lái)看，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)仍未改變。１１月至１２月，住宅價(jià)格整體還會(huì)往下走。但從行業(yè)周期的角度來(lái)看，明年下半年房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)上行。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)執(zhí)行主管陳仲偉認(rèn)為，當(dāng)下樓市調(diào)控需在穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)。
據(jù)新華社、人民網(wǎng)、中國(guó)證券報(bào)等
[編輯: 張珍珍]
