央行在黃金周前夕發布了“認貸不認房”的房貸新政，七折利率重出江湖，“售樓中心一日游”成這個長假的新現象。不過，面對如潮的“觀光客”，開發商依然壓力山大。新政細則未出，一些開發商只能“搶跑”，樂觀地認為銀行節后能“認貸不認房”，而以房貸折扣來吸引購房者時，置業顧問都底氣不足。數據顯示，黃金周期間，島城新房每日成交幾乎都不足百套，市民繼續“等貸”加重了觀望情緒。看客多，買家少，業內期待本月新開盤能帶來人氣，沖刺“銀十”去庫存。

　　售樓處“海了”，多是觀光客

　　9月30日，央行發文稱：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。由于房貸新政內容帶來的優惠極具沖擊性，引發廣泛關注，在這個黃金周的出游行程中，不少市民增加了新的旅游項目——“售樓中心一日游”。近日，城市信報記者走訪市區多個樓盤，發現售樓處大多人頭攢動，購房者熱情高漲。

　　“這七天我都在項目上加班，售樓處來客量非常可觀，據不完全統計，日均訪問量是上月的兩倍多。到訪市民的購房意愿較為強烈，轉化為成交量的可能性很高，一些市民甚至直接交定金，這些客戶不出意外都會在稍晚時候出手。”保利茉莉公館銷售總監陳光磊說，這些變化有賴于央行的房貸新政，“首套房認定政策放松，‘換房族’首付大幅降低，比如說60萬變30萬，很多市民邁過了購買力門檻，迎來出手時機。”

　　對大多數樓盤來講，看的多，買的少，國家救市新政短期內加劇了觀望。“售樓處看似‘海了’，但樓盤蓄客情況并不樂觀，目前只有100組左右。很多到訪市民看房只是觀光性質的，以咨詢為主，購買意愿并不強烈。”市北區一項目經理郭女士表示。

　　購房者“等貸”，銀十首周成交暴跌

　　央行節前發布“房貸新政”無疑向樓市投入了一枚重磅炸彈，房產又一次成為焦點。不過，由于政策落地需要一個周期，利好政策反而加劇了購房者的觀望情緒。

　　青島網上房地產發布的數據顯示，國慶節期間青島樓市似乎也進入了“放假模式”，新房前6天每日成交量不足百套，只有最后一天勉強“破百”。國慶節當天，新房成交97套，較前一日大幅下降近八成。長假第二天，本市新房僅成交44套，較前一日繼續下降五成多，主城區僅成交4套，幾乎“熄火”。

　　10月3日，島城新房共成交37套，各區成交套數均為個位數，嶗山區更是“零成交”。10月4日，新房成交71套，情況仍未好轉。10月5日，新房成交69套，低迷態勢持續。10月6日，新房成交77套，房產仍然少有問津者。直到長假最后一天，截至10月7日18時，新房成交114套，成交量終于有了三位數。黃金周期間青島累計成交509套，相比9月首周2230套成交量暴跌77%。另外，從各區域新房成交情況來看，近郊板塊再度成為樓市熱點，城陽區與西海岸新區再度成為島城樓市新房熱銷板塊的“第一陣營”。

　　“受長假影響，‘銀十’開局一般都不好，但今年受到新政利好影響，購房者在等房貸折扣，觀望情緒更濃，成交量跳水也就不奇怪了。”房價點評網高級分析師張斌說。

　　“對‘換房族’而言，賣掉自住房再入手買新房，這需要一兩個月的周期，要知道，這時候二手房出手是比較困難的。”張斌分析，由于青島戶籍政策控制得比較嚴，首次置業 、首次改善的客群呈擴大趨勢 ，這個趨勢將持續五年以上，由于工資漲不過房價、物價，購房者的支付能力是變相下降的，房貸折扣就顯得非常重要。“現在從島城整體市場來看，樓盤的蓄客情況是很不好的，這也是9月份很多項目開盤爽約的原因。如果蓄客足了，開發商肯定會著急著開盤，免得客戶分流給其他人。如果蓄客量不足就輕易開盤，會導致項目消化周期過長，后期降價的話又會引發負面效應。”

　　金九銀十風光不再，開發商降身段

　　房貸新政誘惑有多大？算一筆賬就清楚了。以一套面積80平方米的房產為例，單價1.2萬元/平方米要賣96萬，首付28.8萬貸款67.2萬，若按基準率上浮10% 來算，分360期還貸每月需要支出4564元，支付利息970943元；同樣一套房子按1.4萬元賣，總價達112萬，首付33.6萬貸款78.4萬，若按基準率七折計算，折后利率為4.585%，分360期還貸每月支出才4012元，支付利息660360元。也就是說，在房價每平方米貴2000元的情況下，七折房貸比1.1倍房貸每月少還500多元。

　　保利茉莉公館銷售總監陳光磊說，首套房認定標準放松有利于銀行改善貸款結構，被誤傷的首改客群利益也得到了彌補，雖然細則未出，但問題不大，開發商已經提前“認貸不認房”了。另外，房貸仍有利可圖，打折能促進成交量，大量成交反過來能保障銀行的利益，節后銀行可能就推出細則了。島城四大行的內部人員表示，做七折房貸幾乎不掙錢，將對這部分貸款嚴格限定，只有極少人能拿到，八折到八五折比較靠譜，不過也將有一定限制。

　　今年的“金九”樓市已經不復去年之勇，讓業內對“銀十”充滿擔憂。島城樓市分析人士張百忍指出，傳統的“金九銀十”風光不再，開發商紛紛祭出促銷大旗。繼萬科“淘萬行動”賬單抵房款1萬元、碧桂園打出“史上最強讓利風暴”促銷宣傳后，華潤置地也宣布國慶期間在全國范圍內開展史上最大營銷活動。這顯示了開發商的焦慮，希望在11月、12月降溫之前，最大程度地去庫存、拿回款。

　　從短期來看，房貸新政沒有給市場帶來起色，反而街頭到處是“舉牌黨”和小貨車箱體廣告，開發商絞盡腦汁賣房，方法似乎已經用盡，只能自降身段用幾年前玩剩下的、成本最為低廉的方式進行營銷。黃金周期間的市場落差，則直接反映出如今樓市的低迷現狀。業內期待的是，10月份40余盤入市能達到“以供促銷”的效果，為“銀十”增添一抹亮色。 記者 劉樂芳

（來源：半島網-城市信報） [編輯: 林永麗]