青島國土資源和房屋管理局等六部門出臺意見，稱出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。對此，剛需改善族歡欣鼓舞，不少人感嘆：買房的春天終于要來了。不過，截至昨晚10時，青島市主要銀行相關負責人表示，暫未收到房貸調整通知。但銀行業內人士透露，任何一項政策從出臺到落地都需要一定的時間，首套房認定標準松綁或只是時間問題。

　　而新華社昨晚也發文稱，多家大銀行對房貸政策的回應“千呼萬喚始出來”，表示依舊積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。中國建設銀行相關人士23日在接受新華社記者專訪時表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。

　　完善差別化房貸政策

　　22日，有媒體報道，央行召集各大行開會透露了放松房貸的想法，四大行或將放松首套房認定。消息一出就引發了市場的廣泛關注。截至記者發稿時，央行還未回應此事，但多家商業銀行對此事有所表態。

　　據悉，建行相關負責人在接受新華社記者專訪時表示，住房信貸政策的出發點是支持自住、抑制投資投機，具體執行時應從實際出發，考慮合理需求。他也提到，應將完善差別化房貸政策提上日程，進一步明確和規范首套房貸支持的范圍、條件和標準，切實滿足居民家庭購買自住和改善型住房的貸款要求。

　　工行表示，正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。

　　“現在房貸政策主要是針對前幾年房價持續高漲，泡沫不斷的情況，帶有一定的行政色彩。”交通銀行首席經濟學家連平認為，目前房地產市場的供求關系已經發生明顯變化，庫存增多，需求存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。如果繼續維持原有政策是不合適的，需要順應市場變化，進行合理的調整。

　　島城銀行暫未收到通知

　　據悉，目前各銀行現行房貸政策為央行和銀監會等發布的，具體標準為首套房貸首付最低三成，二套房首付最低六成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；購買三套及以上住房的不予貸款。而在首套房認定上，執行“認貸也認房”的標準，即個人賣掉唯一住房后再申請貸款也按二套房貸標準執行。

　　針對青島市六部門出臺的意見調整首套房認定標準一事，記者昨第一時間聯系青島各銀行，相關銀行負責人均稱暫未接到總行相關通知。

　　“我們也在密切關注青島市六部門出臺的意見，同時不少銀行也傳出限貸松綁的消息，不過我們暫未收到總行調整房貸政策的通知。”農行青島分行個貸部相關負責人介紹說。他也提到，如果首套房認定標準進行調整完善，這對剛需購房族將是一個好消息。

　　記者隨后從中、工、建、交等國有銀行等了解到，它們均沒接到總行調整房貸政策的任何通知。而興業、浦發、青島銀行等銀行房貸相關負責人受訪時也明確表示，首套房貸政策暫未調整。

　　“既然國有銀行已發出房貸調整信號，明確支持購房自住、抑制房產投機，這說明首套房認定標準調整已八九不離十，而且青島市六部門也出臺相應意見，限貸松綁或只是時間問題，或許用不了多久就會實行。”一家股份制銀行青島分行房貸業務經理陳中（化名）表達了這樣的觀點。

　　首套房貸利率最低8.8折

　　在房貸利率方面，島城銀行暫未有新變動，最低還是首套房貸利率8.8折。本月初，青島銀行宣布擴大房貸利率優惠，辦理首套房貸只要信用記錄良好全部可享9折優惠，部分客戶最低可以享受8.8折的更高優惠。另外，青島農商行也執行首套房貸最低9折的優惠。

　　而據記者昨日最新調查，農行、中行、建行等國有銀行房貸利率并未發生變化，目前首套房貸仍執行基準利率。各銀行房貸相關負責人受訪時也稱，目前也未收到調整房貸利率的通知。在首套房貸利率優惠方面，絕大多數股份制銀行跟國有銀行步調一致，還是對優惠利率說“不”。

　　不過，記者采訪時了解到，雖然房貸利率暫未進行調整，不過多數銀行審核條件有 “松綁”跡象。“以前凡是有還款逾期等現象的貸款人，我們貸款時會將利率上浮，嚴重的甚至不發放貸款，不過目前我們會根據其近期還款表現等條件綜合考慮，大差不差就會發放貸款。”青島一家銀行房貸業務經理受訪時說。

　　期盼“限貸松綁”

　　“限購放開了，就盼著限貸松綁呢。”在市北區有一套套一住房的胡先生激動地說。2010年，胡先生在市北區購買一套30多平方米的套一住房，而如今孩子出生，他打算賣掉住房結清貸款，然后再貸款買套90平方米的改善型住房。

　　“沒想到銀行認定是二套，需要交60%的首付款，市北區90平方米的住房也要90萬左右，首付60%就是50多萬元，這讓我壓力很大。”由于沒法湊出這筆錢，胡先生一家目前只能租房住。

　　首套房可按基準利率執行，有的甚至可以享受優惠；但二套房貸不僅需要首付六成，利率最低為基準利率的1.1倍。因此，首套房的認定標準對于“剛需”購房者來說意義重大。

　　中行、建行等四大行及招行、中信等股份制銀行信貸部門相關負責人也向記者透露，類似胡先生這樣的情況并不少，他們在辦理房貸業務過程中時常碰到這樣的剛需改善族。對此，他們也是愛莫能助，畢竟房貸政策擺在這里。“如果首套房認定標準能調整一下，我想對這些剛需改善族真是非常大的利好。”一家股份制銀行個貸部經理王先生如是說。

　　據了解，7月份建行組織全國31家分行參加住房業務專題研究班，對房地產的市場形勢進行研討，多家分行相關人員均對“認房又認貸”所帶來的問題有所共鳴。

　　中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛認為，房貸松綁應該是大勢所趨。前幾年為了抑制樓市泡沫，出臺了很多限制性措施，信貸政策非常嚴格，比如對首套房“認房又認貸”等，在抑制投機的同時，也“誤傷”了不少有剛性需求的購房者。

　　房貸政策正待完善

　　目前，國內二線省會城市幾乎全部取消限購，僅北京、上海、廣州、深圳等一線城市和珠海、三亞等兩個旅游城市還未取消限購。而部分地區已現放松首套房貸款界定的端倪。早在青島之前，福建也出臺同樣規定，“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定。”

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，以目前市場情況看，首套房貸款的放松勢在必行，首套房的認定為認房不認貸、二套房利率恢復到基準利率，都會逐步成為現實。“限貸放松一定會遵循一個原則：凡自住需求都會得到支持，但由銀行把控風險。”楊紅旭表示。

　　對此，曾剛認為，房地產市場區域性本身很強，不同地方的市場有分化，讓銀行和地方政府結合當地情況，采取合理的房貸政策是正確的。“近幾年來我國對房地產市場的管理比較復雜，對房貸的逐步松綁應該是回歸到正常狀態，支持有改善型住房需求的人群，對部分群眾是利好。”

　　房地產銷售圈一整天都在討論限貸松綁的事，圈里人全都特別高興，好久沒這么熱鬧了。”青島一家房地產開發商銷售總監向記者透露，在銷售過程中，開發商明顯能感受到，購房需求不是沒有，而是信貸支持不足導致需求難以釋放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房認定首付必須達到六成，這對于很多購房者來說難度很大。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能換得起房了。”這名銷售總監說。

　　首套房貸標準還可放寬一點

　　科威不動產青島區域總經理孫杰指出，繼限購放松后，各方就在期待“限貸”的放松，最近關于這方面的消息滿天飛，讓人看到了限貸放松的希望。“8月限購局部放開后，我市房屋銷量出現了較大增長，此前積壓的購買力得到部分釋放。9月我市全面放開限購，但從目前的市場來看，銷量并沒有像8月那樣突飛猛進，市場上還是有一股觀望情緒在彌漫，這主要是由于信貸仍未放松造成的。”孫杰分析指出，沒想到距離我市全面放開限購不到一個月的時間，我市再次下發文件，并著重提及了信貸的松綁，這無疑將對市場起到進一步提升的作用。

　　不過他也指出，“我個人覺得其實政策可以再放寬一點，比如對首套房的認定，這次新規只是‘將唯一住房出售后再購房算作首套房貸’，這對部分首次改善住房條件的家庭來說是個利好。但實際生活中還有很多家庭是需要兩套房的，一套用來自住，另一套給老人住，這在當前城鎮化的大背景下很普遍。如果此條新規表述為‘名下唯一住房還清貸款后再購一套房，按首套房貸認定’對市場的拉動作用將更大。”

　　另外文件中指出 “對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”，在孫杰看來，優惠力度還應該加大一點，對于這樣的購房家庭應實施契稅補貼，國內其他一些城市已實施了契稅補貼政策，將推動中低收入家庭入市，實現他們的住房夢。

　　不過總體而言，孫杰認為此次文件的出臺，將加速市場的回暖，在他看來，“這是繼2008年之后最好的一次購房機會。”

　　樓市短期內將震蕩前行

　　克而瑞房價點評網青島高級分析師張斌指出，繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺鼓勵性政策的城市。文件明確了對于拆遷改造、自住首套和改善換房的信貸和稅收扶持，落實了中央“差異化調控”的思路，對樓市具有積極的影響。尤其是首套房貸認定和契稅減免，對于購房者是很實惠的利好。另外對于開發商的備案只限定于90平方米以上房源，也體現了差異化的思想。在保障剛需住房的價格穩定基礎上，大面積住宅推向市場化。總而言之，限購已去，限貸漸松，房地產市場整體環境已經趨暖。只是這市場化的調節尚未結束，高庫存和降價潮并存，恐怕市場短期內仍會在低位震蕩前行。 記者 孫靜芳

　　 [編輯: 江海峰]