9月8日凌晨，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局人員抓獲。8月底以來 ，全國超過9個(gè)省份發(fā)生以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件。在經(jīng)歷了“病毒式”急劇擴(kuò)張之后，這個(gè)曾籠罩著“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部”光環(huán)的中介公司，幾乎在一夜間崩盤。與此同時(shí)，各地公安部門不斷接到大量購房者報(bào)案，稱購房款被騙，初步統(tǒng)計(jì)涉及金額超過2億元。

　　興麟房產(chǎn)資金鏈突然緊張

　　9月3日，寧夏興麟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司在銀川的120家門店突然全部關(guān)閉，總部人去樓空。幾乎同一時(shí)間，寧夏石嘴山市、吳忠市、中衛(wèi)市等地的興麟房產(chǎn)也“一夜蒸發(fā)”。而與興麟房產(chǎn)屬同一法人的德邦房產(chǎn)也全部人員消失。

　　不僅在寧夏，從8月底起，遼寧、吉林 、陜西 、內(nèi)蒙古 、河南、河北、云南、甘肅等多地，以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產(chǎn)中介公司相繼倒閉。由于該公司存在違規(guī)代收購房款、交易不成功不及時(shí)退款、未按合同約定辦理購房手續(xù)等問題，各地公安部門接到大量購房者報(bào)案。經(jīng)公安部門初步調(diào)查和購房者不完全統(tǒng)計(jì)，僅寧夏、內(nèi)蒙古、陜西、甘肅四省區(qū)報(bào)案的購房者就超過1200戶，涉及金額超過2億元。每位購房者少則被卷走幾千元，多則上百萬元。

　　據(jù)內(nèi)蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)公安分局介紹，興麟房產(chǎn)創(chuàng)立于2009年，2010年后變更為以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為核心發(fā)展的房產(chǎn)綜合型服務(wù)公司。據(jù)初步調(diào)查，興麟房產(chǎn)中介公司在全國50多座城市有140多家分公司，法人代表吳秉麟以“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部”的名義統(tǒng)一管理。目前，多地“興麟系”房產(chǎn)中介公司涉嫌合同詐騙，已被立案偵查。

　　4日，記者來到興麟房產(chǎn)銀川總公司，不見員工蹤影，不斷有前來討要房款的購房者。購房者楊雪萍聲淚俱下地說，今年6月，她將13.6萬元的首付款打到公司賬戶，等待45個(gè)工作日內(nèi)由興麟房產(chǎn)代辦好各種手續(xù)。之后，該公司一再拖延時(shí)間，3日，她找興麟房產(chǎn)索要首付款，但再也找不到人了。

　　一些內(nèi)部員工向記者反映，購房者的錢一般要在興麟房產(chǎn)沉淀3個(gè)月以上，全國各地收來的購房款都上交給總部分配使用。興麟房產(chǎn)的資金有拆東墻補(bǔ)西墻的現(xiàn)象。最近不知什么原因，興麟房產(chǎn)的資金鏈突然緊張起來。至于收來的部分購房款到底作何用途，目前沒有人能說得清楚。

　　三大騙術(shù)實(shí)現(xiàn)“病毒式擴(kuò)張”

　　短短幾年間，“興麟系”房產(chǎn)中介公司在全國廣泛布局，實(shí)現(xiàn)了“病毒式擴(kuò)張”。據(jù)透露，“興麟系”房產(chǎn)中介公司在發(fā)展過程中不滿足于賺取正常的中介費(fèi)，而是將業(yè)務(wù)分成“正常中介業(yè)務(wù)”和“非正常業(yè)務(wù)”兩大類，后者以違規(guī)收取購房款為手段制造了多起資金欺詐騙局。記者還原了三大騙術(shù)。

　　騙術(shù)一：在形式上大力包裝，制造“規(guī)模大”“實(shí)力強(qiáng)”的假象。呼和浩特市一位購房者說，他之所以選擇興麟房產(chǎn)，就是感覺這家公司實(shí)力雄厚，不僅在很多房產(chǎn)交易網(wǎng)站有企業(yè)信息，街面上也隨處可見其門店。而興麟房產(chǎn)的工作人員也經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，“我們這么大的公司，怎么可能出問題”。

　　騙術(shù)二：在交易時(shí)虛假承諾，以具備價(jià)格優(yōu)勢的房源做誘餌，宣稱能通過“ 關(guān)系”幫助購房者辦理貸款。無論是小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房還是回遷房，無論有沒有房產(chǎn)證，都能通過興麟房產(chǎn)交易。西安市一位剛從興麟房產(chǎn)辭職的店長說，明知有些房子辦不了按揭貸款，但公司的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)教唆員工說“騙人嘛，長這么大不會(huì)騙人嗎”。該公司對這種單子有額外獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)員工欺騙購房者。

　　騙術(shù)三：在辦不了手續(xù)時(shí)就靠“拖”。多地受騙者反映了同樣的問題，興麟房產(chǎn)收取首付款后，往往會(huì)以正在做貸款、銀行下班了、公司領(lǐng)導(dǎo)不在等種種理由故意拖時(shí)間，等到交易徹底沒戲了，購房者為追回首付款還需要耗費(fèi)半年、一年甚至更長時(shí)間。

　　各地相關(guān)部門處罰“溫和”

　　事實(shí)上，“興麟系”房產(chǎn)中介公司的違規(guī)行為并非無跡可尋。僅寧夏銀川市房管部門，近3個(gè)月以來就接到對該公司的投訴120多次，主要涉及代收房屋首付款不及時(shí)退還等問題。而寧夏工商部門“12315”熱線自2012年6月以來接到關(guān)于“興麟系”房產(chǎn)中介公司投訴案件達(dá)201件，占全區(qū)中介服務(wù)投訴量的65%。在西安市，早在今年3月，陜西興麟房產(chǎn)就因違規(guī)代理銷售經(jīng)濟(jì)適用房被暫停新的分公司備案資格，當(dāng)?shù)胤抗懿块T也陸續(xù)接到不少針對興麟房產(chǎn)的投訴。

　　記者了解到，對房產(chǎn)中介行業(yè)負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的，主要是各地工商和房管部門。但在“興麟系”房產(chǎn)中介公司案發(fā)之前，各地相關(guān)部門對其違規(guī)行為態(tài)度都比較“溫和”。寧夏工商和房管部門表示，曾對企業(yè)多次約談，房管部門對其兩次處以共2萬元罰款。在內(nèi)蒙古包頭市，當(dāng)?shù)胤抗懿块T稱，針對興麟公司的違規(guī)行為多次發(fā)布警示。而在西安，房管部門接到部分投訴后并未高度重視，只是將其作為普通合同糾紛進(jìn)行處理。各地監(jiān)管部門都表示，執(zhí)法手段有限，有責(zé)令整改、約談、行政處罰的權(quán)力，并沒有取締和查封類的執(zhí)法權(quán)。

　　購房款被騙是本案焦點(diǎn)。按照2011年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章。

　　按照這一規(guī)定，購房者的資金其實(shí)很難被中介機(jī)構(gòu)侵吞。但記者發(fā)現(xiàn)，很多地方并沒有建立相應(yīng)的專用賬戶，如銀川市目前仍沒有一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立專用賬戶。很多購房者對二手房交易相關(guān)法律法規(guī)和流程不了解，直接把錢打入興麟房產(chǎn)的公司賬戶或法人賬戶。甚至在興麟房產(chǎn)全國大范圍關(guān)門后，還有人在向該公司的賬戶打入購房款。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)良性發(fā)展亟須法律保障。

　　吳秉麟其人

　　吳秉麟戶籍所在地為寧夏同心縣下馬關(guān)鎮(zhèn)窖坑子村二社，出生于1980年5月10日，身高1.72米，初中文化程度。吳秉麟身世貧苦，初中畢業(yè)后就外出打工，每次回村穿著很普通，而其父母回家坐的最好的車是一輛黑色帕薩特轎車。

　　關(guān)注

　　自創(chuàng)五種技巧應(yīng)付投訴客戶

　　“興麟系”要求每一個(gè)業(yè)務(wù)主管必須掌握多種消除異議的技巧，并將五種技巧以文件的形式下發(fā)給各部門——

　　讓客戶發(fā)泄。興麟系要求接待人員應(yīng)當(dāng)態(tài)度謙讓地接受客戶的投訴。

　　委婉否認(rèn)法 。要求員工使用委婉否認(rèn)避免陷入負(fù)面評價(jià)，就是當(dāng)客戶提出自己的購買異議后，主管首先肯定對方的異議，然后再陳述自己的觀點(diǎn)。

　　轉(zhuǎn)化法。這種方法適用于誤解所導(dǎo)致的投訴或抱怨。但使用這種方法時(shí)，應(yīng)該注意，使用轉(zhuǎn)化法的主管必須經(jīng)驗(yàn)豐富、精通促銷和服務(wù)技巧；轉(zhuǎn)化方式輕松自然。

　　主動(dòng)解決問題，承認(rèn)錯(cuò)誤。如房屋瑕疵或服務(wù)質(zhì)量不能令客戶滿意，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)錯(cuò)誤并取得客戶諒解。

　　轉(zhuǎn)移法。轉(zhuǎn)移指的是對客戶的異議不予理睬而將話題轉(zhuǎn)入其他方面。總部要求業(yè)務(wù)主管在采用這種辦法處理問題時(shí)，外表應(yīng)顯得若無其事，不要讓客戶看出破綻。

　　■調(diào)查

　　山東涉事公司注冊資本最多

　　記者調(diào)查了解到，由于興麟房產(chǎn)將觸角伸向全國各地，在有些城市使用了德邦、恒慶、正豐等五花八門的名字注冊公司，讓人眼花繚亂。

　　記者查詢工商注冊信息，已確認(rèn)了全國54家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司法人是吳秉麟或是出資，其他城市的情況還在查詢當(dāng)中。值得強(qiáng)調(diào)的是，這些數(shù)據(jù)是指各地總公司的注冊數(shù)量，不包括其直屬分公司(門店)，如果考慮后者，數(shù)據(jù)會(huì)有較大變化。

　　目前查詢的結(jié)果中，河北和山東的“興麟”最多，分別是9個(gè)；其次是遼寧8個(gè)；河南5個(gè)；內(nèi)蒙古和山西各3個(gè)；吉林 、甘肅、湖北、寧夏、陜西各2個(gè)；黑龍江、北京、青海、四川、云南、重慶、江西各1個(gè)。從公司注冊地看，主要集中在省會(huì)等二線和三線以下城市。目前，一線城市唯有北京，還是今年注冊的。其中，山東安邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司注冊資金1001萬元，是注冊資金最多的。業(yè)內(nèi)人士稱分析注冊資本可以看出，注冊資金多寡和城市級別、房地產(chǎn)發(fā)展速度大有關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)濟(jì)南媒體報(bào)道 ，從去年開始，安邦房產(chǎn)僅一年多的時(shí)間在濟(jì)南開設(shè)了60多家門店，藍(lán)黃相間的門店幾乎是一夜之間遍布濟(jì)南。然而近日，安邦房產(chǎn)的母公司興麟房產(chǎn)因涉嫌合同詐騙案，已由警方介入調(diào)查。

　　目前濟(jì)南的安邦房產(chǎn)門店均已關(guān)門。多名購房者懷疑公司負(fù)責(zé)人攜款跑路，已經(jīng)報(bào)警。

　　目前發(fā)現(xiàn)帶有吳秉麟的“麟”字的相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有11個(gè)，54家公司有49個(gè)名。這似乎印證了興麟內(nèi)部人士所說的“公司名字不整齊劃一的目的是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一旦有公司因還不上客戶預(yù)付房款的事情集中爆發(fā)，不至于影響其他公司”。

　　■相關(guān)新聞

　　房企資金鏈趨緊，中介討薪加劇

　　今年以來，深圳多家房產(chǎn)中介公司“ 一把手”公開通過媒體“喊話”，督促開發(fā)商盡快支付代理中介費(fèi)，甚至出現(xiàn)了300多名中介公司銷售代理人員圍堵開發(fā)商討要傭金的場面，給陷入“冰點(diǎn)”的房地產(chǎn)市場增添了幾分火藥味。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“開發(fā)商拖欠中介傭金”現(xiàn)象的加劇緣于當(dāng)前樓市成交低迷導(dǎo)致房企資金鏈趨緊，地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)上升。

　　中介“討薪”愈演愈烈

　　今年7月底，深圳家家順房地產(chǎn)交易有限公司300多名中介銷售代理人員到位于深圳寶安區(qū)世紀(jì)大廈的龍光地產(chǎn)總部討要被拖欠傭金。

　　家家順方面稱，其代理的龍光地產(chǎn)項(xiàng)目銷售已近尾聲，但龍光地產(chǎn)方面“故意”拖欠550萬元傭金。

　　龍光地產(chǎn)方面則回應(yīng)，“暫停支付”源于家家順部分銷售代理人員違規(guī)、違法操作騙取傭金。后雙方協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議。

　　實(shí)際上，在此輪樓市下行行情下，開發(fā)商拖欠傭金已是“常事”。記者從多家中介公司了解到，此輪開發(fā)商拖欠傭金問題較以往樓市低迷年份更加嚴(yán)重。

　　今年6月，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智在媒體溝通會(huì)上公開聲討開發(fā)商拖欠傭金現(xiàn)象。李耀智稱，開發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發(fā)商也拖欠過傭金，但規(guī)模沒有現(xiàn)在大”。

　　李耀智說，房企如果資金鏈緊繃，就會(huì)從合作伙伴中縮緊放款資金，一環(huán)扣一環(huán)，施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨著被欠錢的問題。

　　市場低迷回款困難

　　受訪專家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)整體下行的背景下，成交不暢導(dǎo)致房企回款慢，資金鏈緊張是造成傭金拖欠的最主要原因。“開發(fā)商往往會(huì)以銀行沒有發(fā)放個(gè)人房貸或者財(cái)務(wù)原因?yàn)橛赏锨穫蚪稹！?br>
　　當(dāng)前，樓市成交持續(xù)低迷。據(jù)申銀萬國9月發(fā)布的最新研報(bào)，機(jī)構(gòu)跟蹤的48個(gè)大城市年初至今的一手房成交套數(shù)累計(jì)同比下降13.2%，18個(gè)大城市二手房成交套數(shù)同比下降37.7%。

　　成交下跌，使得眾多開發(fā)商上半年銷售目標(biāo)完成率未能超過50%，從而導(dǎo)致存貨繼續(xù)攀升，庫存去化周期進(jìn)一步延長。

　　出貨受阻促使開發(fā)商資金趨緊。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企當(dāng)前面臨的資金鏈壓力與樓市走向密切相關(guān)。

　　本版文據(jù)新華社等

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）