張景清給記者展示業委會工作的相關資料

李清萍給記者展示第三屆業委會成立的備案

　　青島同盛苑小區業委會因對物業不滿，歷時三年，業委會艱難擊退物業公司。但是隨后，這屆業委會委員發現，自己也被罷免替代，因為小區成立了新的業委會。這場沒有硝煙的爭奪業主權利戰，到底誰是合法的，有何內幕？

　　小區居民要民主自治，為何被法院認為程序不合法，開不起來的業主大會面臨哪些困難，近日，記者進行了全面探訪。

　　1 業委會要趕走物業

　　“我只要活著，決不讓錢漲上去。”這是張景清8月28日，在電話里給記者說的最后一句話。

　　這個在小區有些居民眼中“有些蠻橫”的中年人，認為自己有無限委屈。

　　張景清，是李滄區同盛苑第二屆業委會主任，他對記者稱“自己為了這個小區，斗爭了很多年了。”而于此同時，在半島網的爆料臺，他同時被網民舉報，稱他“招搖撞騙”，落款是“同盛苑小區業主”。

　　回憶起和小區物業的斗爭，張景清回想“那大概是在2008年左右”。據了解，位于李滄區邢臺路上的同盛苑小區，大概于2002年左右，居民陸續入住。張景清回憶，當時小區的物業服務是開發商指定的，是同盛房地產開發商“自己找的物業公司”，隨后，“大概是2004年左右”，小區成立了第一屆業主委員會。

　　但是第一屆業委會，在張景清眼中看來，“根本沒有召開業主大會，就是還是那個同盛房地產物業自己選人，自己選了小區幾個人，就成立了業委會。”不過，在記者進一步核實時，張景清說，第一屆業委會也走了相關程序，只是沒有召開業主大會。第一屆業委會任職期間基本風平浪靜，“2007年之后，業委會任期到了，卻沒有相關單位牽頭成立新的業委會人，只有物業公司在收費。”

　　恰恰是沒有業委會的這兩年，張景清認為“物業公司開始胡亂占用小區居民的公共地停車場”，他告訴記者，小區有一片公共用地，但物業開始把這塊地改造成辦公室，“蓋居委會辦公室，弄了停車場”，張景清不認同這個行為，開始“和其他熱心居民一起向物業斗爭。”

　　他找了區政府、區規劃局、撥打了市長熱線，到處反映這個問題。經過各種曲折經歷，最終，物業騰退了辦公室，交出了這塊用地。在這張景清看來，“這就是斗爭勝利，為小區業主維護了權利。”

　　2011年，小區第二屆業主委員會成立，熱心小區業主事業的張景清成了業委會主任。但據小區居委會主任李清萍回憶，“第二屆業委會也沒召開業主大會，就是他們交了申請表，那幾個人就成了業委會委員。”而張景清表示，當時第二屆業委會成立的時候，完全是“依法合法合理成立的，有入戶有調查。”張景清擔任主任的第二屆業委會，和新的物業——同群物業公司簽訂了合同 。

　　但是，張景清稱，“簽約后，發現他們服務根本不行。對講門壞了也沒人修、小區綠化地都長滿了草也沒有人清理、門衛經常在睡覺、小區治安非常亂，經常有小偷偷東西”，但是這些也被后來的第三屆業委會成員否認。

　　2 法庭上告贏物業

　　張景清還向記者透露了一個細節“當時物業公司的人來找我，說讓我把物業費從3毛5提高到4毛5，我要同意的話就給我6萬塊錢。我堅決不同意，我拿著錢，不做人了？”他列舉了數項“罪狀”，要求物業公司走人。

　　不過，事情并不順利，張景清稱，自己“多次攆物業公司，攆都攆不走。”2011年，張景清為代表的業委會上任后，和這個公司簽了2年的服務合同。合同里寫明“如果業主對物業公司的不滿意率達到75%，那就可以辭退，解除合同。”張景清決定辭退這家公司時，合同并沒有到期。張景清為代表的業委會拿著“入戶走訪取得的不滿意調查表”，在2012年初，把物業告上法庭。

　　但是，他們很快敗訴下來。張景清回憶，“法院說我們的程序不合法，主要是認為我們的不滿意調查表沒有公示15天，程序不合法。證據無效，所以不認可我們業委會的證據，沒法和物業解除合同。”此外，物業公司還認為業委會會議記錄不符實，人數和記錄不相符，筆跡有抄襲痕跡等等。

　　2013年5月份，在和物業公司合同終止前5個月，他們又一次將物業公司告上法庭。李滄興義法律服務所的法律工作者于衛東這次為他們出謀劃策。

　　于衛東向記者表示，“為了證明證據的合法性，我們幫他們策劃了一個完整方案，嚴格執行每步程序，公示、入戶調查、讓業主偷拍，然后公示結果。取得這個證據，然后去告物業，結果就告贏了。”

　　和同群物業公司的合同在2013年10月17日終止，隨后第二屆業委會開始接管小區的物業服務，但一直沒有簽進來新的物業公司，張景清認為就是“居委會主任在百般阻撓，那個同群物業公司是居委會主任的關系戶，我們趕走了物業公司，主任就開始各種阻撓。”

　　但是居委會主任李清萍并不認可這種說法“如果張景清代表業主權利，管理得好，我們也沒話說，但是他完全為個人謀私利，小區很多業主上我這來反映。”

　　這樣一直拖延到2014年，張景清稱“小區一直沒有和物業公司簽約，就是有人阻撓，”隨后，令張景清更震驚的事情發生了，小區成立的第三屆業委會，“我們不聽話，居委會主任的公司就進不來，他們就找了一些聽居委會主任話的老太太，取代罷免了我們第二屆，我不明白，你們是合法成立的？有什么權利取代我們第二屆業委會？”

　　雙方爭論開始指向“對方有沒有召開業主大會。”

　　3 開不起來的業主大會

　　張景清認為他們代表的第二屆業委會，“一直很好，為居民服務”。

　　這里有個引人注意的細節，張景清這屆業委會本來任期是3年，從2011年7月到2014年7月。但是，張景清告訴城市信報記者，在這屆業委會任期內 ，“我們召開會議，制定了一個新的業主大會議事規則”，這個規則有個關鍵規定“把任期延長到5年”。

　　也就是說，張景清這屆業委會任期延長到2016年。他想不明白的是，為什么2014年這個小區就成立了第三屆業委會，“就那么幾個人，小區的最高權力機構是業主大會，沒有召開業主大會，他們有什么權利罷免第二屆？”

　　而第三屆的業委會主任認為，張景清他們本來任期是3年，到了2014年7月份就到期了。他們出臺的那個“議事規則”，“沒有召開業主大會，居民都不知道，就是他們自己寫的，老為自己謀私利，我們不承認”。雙方開始互相指責對方沒有開業主大會。

　　山東新島律師事務所王磊律師告訴記者，成立業委會也并不是一定要召開業主大會，可以通過公示、入戶調查，讓業主投票，最后公示，這樣符合程序所成立的業委會、所作出的“議事規則”，改更任期等決定，也是合法合理的。如果不滿意，小區居民完全也可以通過相同的程序罷免業委會，成立新的業委會。

　　頤衡律師事務所律師叢偉認為，如果召開業主大會，小區業主全面參與，那么可以決定一切合法事情。如果召開業主大會，業主們都同意，那么第二屆業委會公示的“議事規則”也是有效的，可以延長任期到2016年。那同樣，如果召開業主大會，大會認為第二屆業委會干得不好，也可以通過大會罷免他們，成立第三屆。問題的關鍵是 ，雙方都沒有開業主大會，同時認為對方不合法。

　　而開不起來的業主大會，也成為青島各個小區業委會成立的一大障礙。小區的居民每人都有自己的工作，很難聚齊在統一時間統一地點開會。所以成立業委會一般都是入戶調查投票，但是同時問題也出現了——“并不是每個人調查的時候都在家，而且存在容易造假偽造簽名和人數不夠的漏洞，而業主大會則是現場公開表決，有人監督。所以入戶投票容易被質疑，進一步推翻投票結果，不承認業主委員會的決定。”

　　頤衡律師事務所叢偉律師分析，唯獨開業主大會，能獲得大家認可，取得的證據也比較容易被法院認可，但是，業主大會偏偏不好召開，這樣，各個業委會成立時只拿著簽名、投票過來交到居委會備案，好像有點兒戲，也容易被別人認為不合法。

　　4 誰真的在為業主服務？

　　張景清認為自己“盡心盡力為業主辦事，反而受到居委會的打擊，受到居民不理解”。但是在居委會主任李清萍眼中，“這絕對是一派胡言”，8月27日，在永清路街道辦東昌社區居委會會議室，同時還有第三屆業委會的成員。她們向城市信報記者表示：“早就不滿意第二屆業委會了，他們根本不為業主辦事，只知道收錢。”

　　居委會主任李清萍回憶，一開始自己剛到這個小區來擔任居委會主任，對這個小區的人并不是特別熟悉。2011年的時候，小區的第二屆業委會要成立，“他們(張景清)就提供了幾個名單，幾個人，說是第二屆業委會的成員，要到居委會來備案。”

　　8月27日中午，李清萍有些激動地跟記者解釋：“我是居委會的主任，當然要替小區業主服務，也對業委會有監督指導的義務。當時想張景清能熱心為業主操心，我們也相信他，就希望大家能一起把活干好，為業主服務。”隨后，李清萍告訴記者，張景清那屆業委會成立后，和同群物業簽的合同。

　　但是她對同群物業服務的看法，和張景清截然不同。她們高度表揚了物業公司，同時對張景清的為人，表示極大的反感。李清萍回憶，當時張景清那屆業委會和同群物業簽的合同，“小區的服務非常好，也干凈，也衛生。我們小區還獲得市文明小區的稱號。”同時，李清萍稱，“一開始張景清他們業委會讓物業公司收車位費每月80元，但是得拿出15塊給張景清他們，這個錢號稱為大家服務，到現在錢都被他自己收了。后來張景清他們開始自己收物業費，收了以后不給物業公司，導致物業公司都沒錢給工人發工資。”

　　基于上述理由，李清萍組織業主成立了第三屆業委會。另外，“張景清在擔任業委會主任期間，犯法被判刑了，所以不能擔任主任。其他委員有不干的，還有兩個人每次開會從來都不來，不履行業委會責任，所以才決定召開會議組織成立第三屆業委會。”同樣，張景清認為李清萍也是在“污蔑他”，他覺得自己“從沒亂收過錢，也只是一心為居民服務”。

　　頤衡律師事務所的律師叢偉認為，居委會主任李清萍說了兩個理由，一是張景清違法犯罪了，不能擔任業委會主任；第二個是第二屆業委會不履行職責，所以才成立的第三屆業委會。第一個理由嚴格意義不成立，“因為觸犯刑法的人員，不能擔任國家公職人員，但是業委會算民間自治組織，所以你說他犯法了，不能擔任主任不太合理。”對于第二個理由，叢偉認為，“如果說業主覺得業委會不履行職責，可以召開大會罷免，同時成立新的業委會，這是合法的。”

　　到底誰在撒謊？

　　這一場糾紛，鬧下來，最受傷的還是小區居民。8月27日，記者在同盛苑小區發現，這個小區的車輛出入橫欄一直處于不工作的狀態，橫欄高高立起，是否小區的車輛都可以出入，并沒有相關人員管理。

　　第二屆業委會和第三屆業委會之爭，誰在撒謊？爭議關鍵點在哪？

　　張景清認為，“說白了，我們(第二屆業委會)看不慣現在的物業公司，現在的物業是居委會主任的關系戶，她想掙錢，我們不聽她的，她就百般阻撓我們和新物業公司簽約。最后，她組織了一批聽她話的第三屆業委會。”

　　而第三屆業委會成員認為，“我們就是看不慣張景清的個人行為，他又蠻橫不講理，還老為個人謀私利，自己收錢，還讓物業公司給他分錢，哪個居民不聽他的，他就威脅別人。就是這樣我們才成立的業委會，就是想為業主辦點事。”而居委會主任李清萍當場向記者表示：“我可以當著所有人的面說，新物業和我毫無關系，你們可以到任何一個政府部門去查。”

　　頤衡律師事務所律師叢偉給記者算了一筆賬，“一個小區動輒幾百個車位，還有大的小區有上千個車位的，車位出租費現在每月100元左右(不同小區收費不一樣)，這樣下來，光車位費一年就有最低十幾萬的收入，高的數百萬。這些基本沒有成本，另外還有其他各種收費項目，所以小區的物業成了一塊肥肉。”

　　小區自治難題在哪

　　8月24～28日，城市信報記者隨機調查了即墨、城陽、李滄、市南等地安居小區、金日紫都、天泰城、仁和居等6家小區居民，100%的居民都關心自己的權益是否受到侵犯，但是70%不知道自己小區是否有業委會，90%的人不知道業委會簽的哪家物業，有什么具體細節內容。

　　頤衡律師事務所律師叢偉表示，現在很多小區業委會的成立并不嚴格，一方面因為業主大會很難召開，另一個方面，法律同時規定了只要有入戶投票，有公示等程序即可證明業委會是合法成立的。這之間難免滋生很多問題。經常性的狀況是，平時不去參與，一旦出了問題，業主又提出，“沒召開大會，不承認業委會的決定。”

　　而關于業委會如何選舉，法律在規定上沒有任何問題。需要公示、召開大會等等程序。但是現實情況是，法律在實際操作中很難具體實施，原因是很多小區空置率很高，或者有人把房子租出去，那么在具體實施選擇時，沒法嚴格按照程序開會投票，會出現小區總投票人數都達不到規定比例的情況。亟需相關部門出臺細則，來規范選擇，維護業主權益。

　　親自代理了這個小區第二屆業委會和物業公司訴訟的法律工作者于衛東總結說，“要想做好小區業委會工作。要注意5件事，一是開好會。這個是指按照《物權法》還有國務院的物業管理條例，《山東省物業管理條例》等法規，嚴格開好會，明確業主大會是小區最高權力機構；二是選好人，業委會成員一定要問清他們是否能出于公心，能為老百姓辦事；三是找準隊，業委會一定要找準有資質的，通過公開競爭上來的物業公司；四是約好事，業委會和物業一定要約定各種細則，以明確責任。最后是定準位，物業不能替業主當家，業主也不能把物業當仆人，雙方要明確一種服務與被服務的關系。”

　　三屆業委會成立過程

　　第一屆業委會

　　據張景清回憶，2004年成立時也去了居委會登記報名，然后公示，沒有異議后，入戶取得業主投票選舉，然后再把結果公示15天，大家沒有異議，宣布第一屆業委會成立，同時將相關材料交到街道辦事處物業辦備案。任期是3年。

　　第二屆業委會

　　張景清等人先到居委會做了登記報名，登記報名后，進行了公示。公示結束后，大家沒有異議，隨后進行入戶登記選票。登記完后，再把結果進行公示15天，隨后沒有異議，業委會成員又開會選舉出主任和副主任，第二屆成員共5人。選出結果，再進行公示。最后到街道辦事處物業辦進行登記備案。

　　隨后，在任期內，張景清等業委會成員提出修改任期，延長成任期為5年。也進行了公示，大家沒有異議后，然后入戶調查，取得大家同意票數，然后對結果又進行了公示。

　　第三屆業委會

　　居委會主任李清萍表示，小區業主并不認可第二屆修改的“議事規則”，因為這個“不能幾個人說改規則就改規則”。既然業主不認可修改規則，那么第二屆就面臨馬上到期了。提前兩個月李清萍就給第二屆的業委會委員打電話，問他們是否繼續干下去，結果三個人不來開會，只來了一個名叫龍輝的委員，龍輝說代表張景清。居委會認為，第二屆只剩2個人，已經不能合法繼續成立下去。于是牽頭進行了第三屆選舉。進行了公示、入戶，再公示，最后在街道辦事處物業辦備案。2014年7月份，宣布成立。 文/圖 記者 任波

（來源：半島網-城市信報）