傳了一段時(shí)間沸沸揚(yáng)揚(yáng)的島城限購(gòu)松綁的消息，終于在8月1日塵埃落定，如業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料的那樣，與濟(jì)南的完全放開不同 ，青島的限購(gòu)松綁，顯得更加循序漸進(jìn)，城陽(yáng)和
西海岸，市中心區(qū)僅放開144平方米以上的大戶型。不過(guò)盡管如此，也足以讓已經(jīng)沉寂壓抑了半年多的市場(chǎng)歡呼雀躍。取消限購(gòu)已經(jīng)快半個(gè)月，市場(chǎng)反應(yīng)如何？買房者買不買賬？一起來(lái)看看市場(chǎng)的反饋。
市場(chǎng)反應(yīng) 新房二手房反應(yīng)兩重天 從7月10日濟(jì)南全面取消限購(gòu)開始，關(guān)于島城取消限購(gòu)的各種說(shuō)法就不絕于耳。7月底，一則消息終于讓傳聞塵埃落定。8月1日起，青島開始執(zhí)行差別化限購(gòu)松綁政策。如今時(shí)間已經(jīng)過(guò)去近半個(gè)月，新房和二手房的反應(yīng)卻出現(xiàn)了極大的差異。
新房：成交套數(shù)、房?jī)r(jià)均回升 島城有條件地
放開限購(gòu)，全國(guó)范圍內(nèi)限購(gòu)解禁熱潮也為去化創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。7月28日～8月3日一周，島城新建商品房，成交套數(shù)環(huán)比增加了39.32%，創(chuàng)下今年3月以來(lái)的周成交套數(shù)新高，其中商品住宅成交環(huán)比增加37.24%。價(jià)格上來(lái)看，商品住宅成交均價(jià)為8372元/平方米，環(huán)比上漲了7.32%。從成交區(qū)域看，城陽(yáng)區(qū)、黃島新區(qū)是區(qū)域成交的前兩名，可見放開限購(gòu)對(duì)這兩個(gè)區(qū)域的影響作用之大。8月4日～8月10日，島城新房市場(chǎng)持續(xù)升溫，商品住宅成交面積環(huán)比漲了10.32%成交套數(shù)增了15.65%，達(dá)到了2121套，再次刷新今年自3月以來(lái)的新高。新房市場(chǎng)的連續(xù)升溫，不能不讓人將其與放開限購(gòu)聯(lián)系在一起，特別是黃島新區(qū)和城陽(yáng)
樓市突出表現(xiàn)，更讓
開發(fā)商堅(jiān)信，限購(gòu)取消，是走出今年樓市陰霾的開始。
二手房：成交量小幅縮水 影響不大 與新房市場(chǎng)的明顯升溫不同，二手房市場(chǎng)對(duì)取消限購(gòu)的反應(yīng)比較平淡，進(jìn)入八月甚至還出現(xiàn)了小幅下降的趨勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，7月28日～8月3日，青島市二手房成交502套，環(huán)比上升2.24%。從成交區(qū)域看，市南區(qū)成交86套，新市北成交178套，李滄區(qū)成交55套，嶗山區(qū)成交36套。黃島新區(qū)成交86套，城陽(yáng)區(qū)成交61套。中心城區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山)成交占比70.8%，較前一周下降了3.13%。8月4日～8月10日，青島市二手房成交464套，環(huán)比下降7.39%，同比7月第一周下降3.33%。從目前的情況來(lái)看，限購(gòu)松綁對(duì)青島二手房成交量的帶動(dòng)作用尚不明顯。市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，回暖速度較為緩慢。從成交區(qū)域看，中心城區(qū)成交占比69.18%，與上周相比下降了1.62個(gè)百分點(diǎn)。可見，剛需購(gòu)房者受限于自身的資金實(shí)力，其置業(yè)區(qū)域正繼續(xù)向近郊區(qū)轉(zhuǎn)移。
新房市場(chǎng) 開發(fā)商促銷力度大增 從數(shù)字上來(lái)看，新房市場(chǎng)自取消限購(gòu)以來(lái)，確實(shí)出現(xiàn)了一股不小的暖流，開發(fā)商并未坐地起價(jià)，而是給了市場(chǎng)更多的誠(chéng)意，頻頻推出優(yōu)惠。但購(gòu)房者卻未必買賬。
開發(fā)商：搶奪先機(jī)，促銷低開為主 “取消限購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)的影響肯定是好的，不過(guò)，因?yàn)楝F(xiàn)在放開只有半個(gè)月的時(shí)間，人們觀望心理的放松，也還需要一段時(shí)間的過(guò)程?！鼻鄭u城市陽(yáng)光置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)劉新偉告訴記者，取消限購(gòu)的影響，可能要再過(guò)一段時(shí)間才能看出來(lái)，不過(guò)，就目前城陽(yáng)區(qū)域的市場(chǎng)看，很多開發(fā)商都在趁著取消限購(gòu)利好出來(lái)之際，趕緊增加優(yōu)惠，讓很多有購(gòu)房意愿的人出手買房，沖量來(lái)彌補(bǔ)上半年的損失?！跋拶?gòu)放松對(duì)新房成交的影響目前還沒有顯現(xiàn)出來(lái)，而針對(duì)目前的市場(chǎng)，多數(shù)開發(fā)商都會(huì)采取促銷或低起價(jià)的策略。泰晤士小鎮(zhèn)一期，就將采取成本價(jià)促銷換人氣的策略。”魯商青島區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)姜鵬透露，針對(duì)目前的市場(chǎng)，剛在城陽(yáng)區(qū)開盤的泰晤士小鎮(zhèn)項(xiàng)目一期，可能也要走成本價(jià)銷售換人氣的策略。而像位于黃島新區(qū)的萬(wàn)達(dá)海公館則直接爆出了5700元/平方米的驚爆起價(jià)。另外，李滄區(qū)、新都心片區(qū)的不少樓盤也采取了低價(jià)銷售態(tài)度，最高降幅兩成左右?！捌鋵?shí)，開發(fā)商之所以這樣做，更多是對(duì)買房者心理上的鼓舞。”保利地產(chǎn)營(yíng)銷部經(jīng)理劉麗丹告訴記者。
購(gòu)房者：意義不大，繼續(xù)觀望是主流 開發(fā)商的優(yōu)惠熱情高漲，但老百姓是不是買賬呢？業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者的觀望心理變化還需一段時(shí)間，目前來(lái)看，限購(gòu)放松，老百姓的反應(yīng)還是比較平淡的?！斑@次限購(gòu)松綁，對(duì)我來(lái)說(shuō)基本沒意義?！笔忻穹较壬f(shuō)，他現(xiàn)在比較著急買一套120多平方米的改善戶型，家里目前有兩套小房子，如果想換，還是不符合政策，買144平方米以上的房子又沒那個(gè)能力，所以很糾結(jié)。像方先生這樣的人不在少數(shù)，不想去郊區(qū)買，市區(qū)太大的又買不起，困在中間只能繼續(xù)觀望。
二手房市場(chǎng) 大戶型議價(jià)空間明顯減小 二手房市場(chǎng)對(duì)取消限購(gòu)的反應(yīng)更只能用“冷淡”來(lái)形容，不過(guò)，數(shù)字背后也要看到，盡管成交量上沒有明顯變化 ，但客戶帶看量特別是大戶型的關(guān)注度上，都有了明顯的提升。
賣方：議價(jià)時(shí)底氣變足了 青島有條件地放開限購(gòu)，對(duì)市區(qū)來(lái)說(shuō)，可能更多地影響體現(xiàn)在大戶型二手房上?！皩?duì)賣家的影響還是比較明顯的，自從限購(gòu)放開以來(lái)，很多嶗山區(qū)、市南區(qū)這邊的大戶型業(yè)主，都紛紛有了底氣，議價(jià)空間比以前小了很多。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師孫旭告訴記者，今年上半年市場(chǎng)不好，很多大戶型的二手房議價(jià)空間能達(dá)到10%以上，動(dòng)輒便宜二三十萬(wàn)元的房子很多，但如今取消限購(gòu)，很多業(yè)主面對(duì)議價(jià)時(shí)的底氣也更足了。
買房人：限購(gòu)松綁效果尚不明顯 “雖然上周青島二手房市場(chǎng)從成交數(shù)據(jù)上看出現(xiàn)微降，但新增客源量等前瞻指標(biāo)卻出現(xiàn)小幅上升，可見青島二手房市場(chǎng)自7月末以來(lái)的回暖趨勢(shì)仍在持續(xù)。”孫旭表示，但是由于市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，目前來(lái)看回暖速度較為緩慢。
“青島限購(gòu)松綁已逾十天。從青島二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，并沒有出現(xiàn)呼和浩特、濟(jì)南等城市在限購(gòu)松綁后成交量大幅上升的情況。從市場(chǎng)端的反應(yīng)來(lái)看，目前改善型購(gòu)房者對(duì)限購(gòu)解禁的144平方米以上住宅的關(guān)注度明顯增加，每日帶看量顯著增長(zhǎng)；但對(duì)剛需購(gòu)房者的連鎖影響有限，這部分的客源增長(zhǎng)、帶看情況均較為平穩(wěn)。青島鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，8月第一周新增客源增長(zhǎng)率高于成交增長(zhǎng)率，可見限購(gòu)松綁對(duì)成交量的影響尚需一段時(shí)間顯現(xiàn)?！睂O旭說(shuō)。
原因解析 限貸仍是主要阻力 面對(duì)記者的采訪，很多業(yè)內(nèi)人士均表示，雖然有條件地取消了限購(gòu)，但島城的樓市仍沒有真正“熱”起來(lái)，究其原因，主要有下面幾點(diǎn)。
144平方米門檻太高 對(duì)普通的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，換的房子位置要更優(yōu)越，面積要更大，但市區(qū)144平方米，顯然屬于踮起腳來(lái)也夠不到的范疇?！澳苜I 144平方米以上房子的業(yè)主，基本都不是首改型的客戶，大多是二次改善，所以這個(gè)政策一出來(lái)，我們就感覺損失到了一大部分目標(biāo)在 100平方米至120平方米左右戶型的首改客戶，這部分的購(gòu)房需求和購(gòu)買力其實(shí)都很強(qiáng)的，但144平方米顯然又太大。”孫旭說(shuō)，不過(guò)，這說(shuō)明政府在有步驟地放開限購(gòu)，如果一下子都放開，市場(chǎng)過(guò)熱，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。劉麗丹表示，青島有條件放開限購(gòu)，對(duì)市區(qū)144平方米以上的大戶型來(lái)說(shuō)，刺激還是挺大的，“比如保利的漫月山項(xiàng)目，在限購(gòu)放開之前，很多客戶來(lái)看過(guò)，但是由于政策的限制，沒法買 ，限購(gòu)放開之后，有不少之前的客戶來(lái)把房子買了?！眲Ⅺ惖ふf(shuō)，但目前來(lái)看，144平方米以上的戶型在市區(qū)占比太少了，特別是在“70、90”的限制之下，這種超大戶型占比更少，因此放開對(duì)市場(chǎng)影響也不大。
貸款政策沒有改變 除此之外，信貸政策尚未松綁也是目前制約購(gòu)房者購(gòu)房的主要因素。孫旭認(rèn)為，限購(gòu)松綁雖然使一部分購(gòu)房者獲得了購(gòu)房資格，但其購(gòu)房能力仍然受到限制。尤其是在現(xiàn)行的限貸政策規(guī)定下，居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房無(wú)法申請(qǐng)到住房貸款。
“根本原因還是房貸的問(wèn)題沒解決?！眲⑿聜ケ硎?，貸款不放開，只放開限購(gòu)，只能起到很小的作用。不過(guò)他也表示，這更符合房產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的規(guī)律，而不是用行政手段來(lái)干預(yù)，“國(guó)外就是這樣，有錢就買房，沒錢就不買房，市場(chǎng)會(huì)更加健康?！?
大戶型交易稅費(fèi)未變 此外，144平方米以上大戶型的交易稅費(fèi)也沒有改變。根據(jù)現(xiàn)在青島市的規(guī)定，144平方米以上大戶型的契稅，要比普通戶型高一倍?！坝羞@個(gè)原因，可能購(gòu)房者買一個(gè)大戶型，要比別人買小戶型或者中等戶型多交好幾萬(wàn)的稅，如果在稅費(fèi)政策上也能對(duì)超大戶型有所優(yōu)惠，可能大戶型會(huì)更好賣?！睂O旭說(shuō)。
本專題撰文/記者 付明實(shí) 實(shí)習(xí)生 肖婷婷
（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 孫孟臣]
