取消限購政策沖鋒在前，為什么是
濟南？從政府內部文件“意外”流到網上，到“口頭通知”開發商和房產中介執行新政，濟南取消限購的方式引發多方猜測。出于擔心房價上漲和政策變卦 ，
剛需們扎堆網簽；面對咨詢市民，濟南市房地產交易中心的工作人員被問得焦頭爛額；售樓處和中介的電話連日來被打爆，開發商不得不臨時調整下半年營銷方案，開發商想漲價卻不敢輕舉妄動?！爸灰袕埳矸葑C就可以在濟南買房，當然，你還得有錢。”省城一家二手房經紀人調侃道。濟南市房地產交易中心內不少市民等著辦業務。濟南東部一樓盤的洽談區內座無虛席。
現場直擊
濟南取消限購后擔心政策“變卦”剛需們扎堆網簽
購房者
本想再觀望，擔心變卦扎堆網簽 7月11日，省城又是一個“桑拿天”。當天上午，二手房經紀人井永樂帶著客戶到濟南市房地產交易中心辦理網簽。到了辦理網簽的二樓大廳，現場已是水泄不通 。井永樂說：“以前有的中介公司有辦理網簽的資質，限購取消后，全市二手房網簽都得來這兒，來之前就預計人很多，但沒想到多成這樣！”
市民畢衛玉是井永樂的客戶，屬于首套房購買者，在濟南工作了六七年的他上半年一直在觀望，打算在房價松動時再出手?！耙豢磮蠹堈f濟南限購取消了，我趕緊給中介打電話，討論房價會不會上漲?！碑呅l玉說，和家人商量之后還是決定早下手為強，不再和房東在房款上較勁兒了。像畢衛玉這樣的客戶，井永樂這幾天接觸了不少，這些客戶基本上都屬于剛需一族，對房價十分敏感，限購取消讓他們有些恐慌。
實際上，與擔心房價上漲、加快網簽速度的市民相比，擔心房管部門“收回成命”的外地戶籍購房者更多，其中不乏前期被限購政策卡住的市民。
濟南21世紀不動產高級置業顧問張軍解釋說，一些之前簽了合同交了錢的外地購房者，由于無法提供納稅和社保證明，現在限購取消了就可以網簽。“很多人擔心限購政策收回，畢竟有其他城市的前車之鑒，購房者是有些心慌的。”張軍說，很多購房者觀望了小半年，取消限購后又陷入新的苦惱，各種心理因素作用之下，不知不覺“被推著”加快了購房腳步。
濟南市房產交易中心
工作人員被問得焦頭爛額 張軍介紹，交定金、交首付、網簽等手續在兩天時間內很難完成，很多客戶是在6月底知道了限購放開的消息，把有關手續辦完，等到正式放開后集中辦網簽。濟南市住宅與房地產信息網顯示，在取消限購政策當天，全市商品房網簽623套，其中住宅網簽量達到了577套，創下今年住宅單日網簽量的新高。11日商品房網簽達到了740套，其中住宅575套。要知道，整個5月份的成交量僅為3053套，6月份的住宅日均網簽量僅僅才百余套，市民扎堆網簽的熱度可見一斑。
11日上午，濟南市房地產交易中心咨詢臺的工作人員告訴記者，“現在不用辦限購證明了，拿身份證掛個號就能網簽，新房在售樓處可以辦理，個人房源也就是二手房都得來交易中心?！?
記者在11時許拿了一個號，發現已經排到了293號，半小時后才排到，以外地購房者的身份來到一個窗口?！胺凑拥酵ㄖ钦f從7月10日開始，以后會不會這樣我們也不清楚?！睗鲜蟹康禺a交易中心工作人員許穎這樣回答。
在這里工作才一年的小王幾天來忙得焦頭爛額，晚上請外地朋友吃燒烤時還在吐槽?！皝磙k理業務的市民實在太多了，而且問來問去都是問有沒有真的取消限購。我都快被問成機器人了?！毙⊥跽f，只能回答現在可以不限購了，下一步怎么樣只能回復“無可奉告”，“實際上，我是真不知道?！?
開發商
來電咨詢人數暴漲，是否漲價很糾結 濟南南部一超級大盤，已有接近4萬戶居民，目前現房、期房、二手房都在賣?！跋壬怯须娫掝A約嗎？濟南取消限購，我們特別推出‘限購取消不加價，百套房源低價賣’的活動，請問您想看多大戶型的？”記者一走進售樓處，一名置業顧問就迎上來介紹。
據介紹，很多市民通過報紙了解了大體情況，但由于沒看到官方正式發文，還是打電話到售樓處確認，前臺8名工作人員的電話鈴聲此起彼伏。記者在售樓處看到，原來的網簽系統發生了變化。點擊進入企業網簽頁面后，一行紅色的提示語映入眼簾——“2014年7月10日之前開具的限購證明編號不再使用，請重新錄入買受人信息，通過身份證號碼網簽?！?
在濟南東部一樓盤，項目負責人張女士表示，“售樓處到訪量有一定增長，主要是打電話來詢問的人數暴漲。”張女士表示，下半年去化走量的總體營銷方案是不會變的，但隨著市場熱度的增加，不排除在適當時機微微漲價。“糾結，房價不是想漲就漲的。首先手里有錢的畢竟是少數，銀行貸款也比較緊，實在賣不動我們還有可能降價呢。再就是不敢做出頭鳥，漲價引起怨言，限購可能隨時就回來了。”
房貸
銀行利率普遍上浮，公積金又卡得嚴 相比開發商，二手房公司的煩惱就比較少了?！叭∠拶彯斕?，我自己一個人就接了十幾個客戶電話，都問到了限購政策?！惫继夭粍赢a置業顧問周經理說，取消限購前三天，自己的電話幾乎被打爆?！胺凑习肽昕蛻粲^望得差不多了，二手房市場下半年一開始就出現回暖，本來就較多成交，現在限購取消更多人看房、網簽，我們對下半年恢復了信心?！?
不過，嚴苛的信貸政策卻成了二手房經紀人揮之不去的陰影。“首套房大銀行一般會上浮10%，二套房上浮10%到15%，三套房以上自然不用說，無法貸款一律全款?！倍址拷浖o人石經理說，購買首套房可以從一些小銀行拿到基準利率的房貸，但它們的資金實力不強，放款會慢一些。
另外，公積金貸款卡得非常嚴，讓很多剛需很受傷。“項目主體封頂之前不能通過公積金貸款，濟南執行得幾乎滴水不漏，這就把很多購買者拒之門外了?！睗蠔|部一樓盤銷售經理說，審批慢、放款難，加大了很多繳納了公積金的購房者負擔，而等到期房銷售到了大樓封頂階段，房價一般都會較前期上漲。
“只要有張身份證就可以在濟南買房，當然，你還得有錢。”濟南一家二手房經紀人調侃道。
B 深度分析
樓市是否升溫，得看市場調節和銀行信貸 限購政策一取消，購房者加快了置業腳步，開發商和中介也重拾信心 。7月12日，在濟南東部一品牌房企開發的樓盤 ，看房者絡繹不絕，樓盤展示區圍滿了市民，洽談區座無虛席。在歷山路和東關大街交會處的公交站燈箱上，小廣告都寫著“好消息，好消息，濟南限購取消，外地人可以買房子了”。一時間人氣回來了，樓市是否即將升溫？
“政策出臺后的短時間內敏感度較高，政府也可以暫時收到微刺激的效果，但樓市是否升溫還要看市場自己調節?！鄙綎|大學房地產研究中心主任李鐵崗教授說，“市場對政策調整的敏感度很快就會下降，取消限購不會對樓市產生決定性影響，市場上還有大批房源需要消化，房價不會出現報復性上漲?！?
克而瑞信息集團青島首席分析師鄧國華認為，短期內的成交提高，多為前期受制于政策的需求而集中釋放所致。限購只是去掉了購買的門檻問題，并不能解決購買能力和購買意愿問題，長期效果還要看信貸政策和價格調整幅度。濟南取消限購或將不會對樓市有太大的沖擊?！皬恼w市場來看，濟南也是以剛需購房者為主的，房地產行業大的趨勢仍然是穩中有降。另外，濟南的人口吸附能力尚且不如一線城市和青島這樣的城市，所以限購政策的取消，對于樓市下半年難以有較大的影響?！编噰A說 ，“銀行信貸如果不放松，取消限購就不會在短時間內帶來成交量和房價的暴漲?！?
“成交量暴漲很可能只是曇花一現?，F在哪個買房不舉債？如果信貸不放松，購買力有限，取消限購反而會導致看跌樓市，引發市場恐慌，效果南轅北轍?！敝洕鷮W家余豐慧分析指出。
濟南沖鋒在前，或為其他城市探路 十年來濟南房地產相關政策出臺都在很多城市施行之后，而這次取消限購卻沖鋒在前，很讓人感到意外。據李鐵崗教授分析，濟南量價齊跌、高庫存、土地市場趨冷是三大自身原因?？藸柸鸾y計數據顯示，自2013年3月以來，濟南存銷比持續走高，高庫存一直困擾著省城房地產市場。截至今年6月底，濟南普通商品住宅庫存697萬平方米，按照月均成交量41萬平方米計算，存銷比高達16.9個月，而這并沒有包含濟南房地產市場未來的供應量。
經歷了兩個多月的零成交后，7月11日，濟南5宗土地掛牌截止，其中一宗土地因故掛牌終止，四宗底價成交，成交金額13814萬元，反映出土地市場的慘淡。土地出讓收入減少帶來的財政壓力，讓地方政府不得不重視出手刺激樓市。
“今年的房地產市場風雨飄搖，打個比方，雨天路上的能見度降低，車子跑得慢，政府拿掉限速牌，就是想讓大家跑快。由于路況條件太差，這個時候已經不是考慮超速的問題，而是要給駕駛員壯膽，只不過這種鼓勵方式短期內未必能取得預想效果?！崩铊F崗說。
實行限購時“敲鑼打鼓”，取消限購時“躲躲閃閃”，這是全國很多城市普遍的做法。從政府內部文件“意外”流到網上，到“口頭通知”開發商和房產中介執行新政，濟南取消限購的方式讓很多人感到疑惑。
根據記者在濟南的探訪，這次取消限購極有可能是為其他城市探路?！皾舷让^過河，試得好可以為其他城市樹立榜樣，反響差還可以及時取消。”李鐵崗教授分析說。
青島若取消限購可從邊緣區域試行
鄧國華指出，在限購政策上，青島不像一線城市那么緊，也不像三線城市那么松，目前青島市場總體供求依然維持穩定，加上青島較強的人口吸附能力，全面取消限購言之尚早，即使取消限購，預計也會在邊緣區域和庫存壓力較大的區域先試行。
至于如若取消限購對青島樓市的影響，鄧國華認為，取消限購后，成交量肯定會上升，因為一些隱性的成交量會顯現出來，但不會出現房價暴漲的情形。“今年房價一直在提升，但購買力不是很強，即使取消限購，也不會出現房價大漲的局面。而且，目前青島新房成交價格還沒有降到大家的心理預期和承受力之下，還有下降的空間；在成交量上，青島新房成交將在三季度末趨于穩定。”鄧國華說。
另有觀點認為，青島取消限購政策不用學濟南一次性全面放開。“可以第一步打破戶籍限制，讓常住人口買一套，安家落戶；下一步才是放開套數限制，實現政策調整的軟著陸?！庇嘭S慧認為，樓市拐點尚未到來，不需要倉促放開限購政策。
人物特寫
國際華：被誤傷的剛需獲益最大 在7月10日之前，今年24歲的國際華想要買房，還得繼續繳納大半年的社保，開具納稅證明。如果要鉆限購政策的空子，他得“買”一年以上納稅證明或補繳一年社保。“這次放開限購對我來說實在太好了！能夠買房，我很開心！最近兩天，我一下班就看房，下周就可能定下房子了！”國先生屬于被限購政策誤傷的剛需，取消限購讓他這一類外來務工人員獲益良多。
王麗霞：改善性購房者擔心漲價 7月11日下午，在濟南南部一樓盤簽購房合同的王麗霞說，她現在住的地方90多平方米，附近又沒有好的學校，想再買套130平方米套三戶型的房子，方便孩子上學，還可以三世同堂 ?！跋拶徴邔ξ冶緛頉]什么影響，但取消限購政策讓我害怕了，怕房價上漲?！蓖觖愊颊f，她在置業顧問的催促下，抓緊時間簽購房合同。
孟浩：投資者擔心政策有變 孟浩是一家汽車維修加盟店的站長，在洪樓商圈已有一套160平方米的房子，孩子上大學了?！按蛩阍跂|部再買一套130平方米的，按照單價9000元來算，總房款在120萬左右，首付六成得掏70多萬?！泵舷壬f，他將目前住的房子抵押出去，貸出了50萬。取消限購政府部門“只做不說”，現在孟先生最擔心“收回成命”，限購政策又殺個回馬槍，將來房子不好脫手。
王銳：是否投資樓市仍在觀望 去年樓市成交火爆之時，人們越漲越買，許多人通過辦假離婚的方式“析產”。王銳已經有兩套房，父母還是外地戶口，限購一取消，兩個口子都打開了?！安恍枰隳切┩衢T邪道了，至于該不該出手投資房產，是拿全款還是房貸，仍在觀望中。”王銳說，政策允許可隨意買房，但不敢投資樓市……
文/圖 記者 劉樂芳
（來源：半島網-城市信報） [編輯: 江海峰]
