案例3 高某訴乳山市人民政府收回國有土地使用權(quán)案

　　原告：高某

　　被告：乳山市人民政府。

　　第三人：乳山國泰城建開發(fā)有限公司。

　　【案情】2004年9月28日，乳山市政府作出乳政征出字[2004]59號關(guān)于收回國有土地并將其使用權(quán)出讓給乳山國泰城建開發(fā)有限公司的批復(fù)，同意收回信誼鐘表位于向陽街南、富山路西國有土地31.6平方米，同時將該宗地20.1平方米土地使用權(quán)出讓給乳山國泰城建開發(fā)有限公司，用途為商業(yè)用地，出讓期為40年。剩余11.5平方米土地為道路綠化用地。原告主張于1997年9月與乳山市國家稅務(wù)局簽訂房屋、土地買賣契約，乳山市國家稅務(wù)局將其夏村分局辦公樓及土地出售給原告，原告分別于1998年和1999年辦理了土地使用證和房屋所有權(quán)證。原告主張市政府收回涉案土地并出讓給第三人的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，請求法院依法判決撤銷乳山市政府作出的乳政征出字[2004]59號批復(fù)。

　　【裁判】法院認為，乳山市土地行政主管部門于1998年將爭議土地使用權(quán)出讓給原告高某并為其核發(fā)了國有土地使用證，該證載明土地使用權(quán)終止日期為2047年12月28日，原告依法登記的土地使用權(quán)使用期限并未屆滿，且不存在為公共利益需要使用土地及舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地等其他法定情形，被告乳山市政府收回原告國有土地使用權(quán)的行為不符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條可以收回國有土地使用權(quán)之規(guī)定，依法應(yīng)予撤銷。

　　本案被告決定由第三人進行商業(yè)街改造建設(shè)后，又將涉案土地使用權(quán)出讓給原告，因被告及其土地行政主管部門的過錯造成爭議土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)相分離不一致的狀況，但原告高某并無過錯，其因政府行為獲得的信賴利益被告不能任意剝奪，被告乳山市政府應(yīng)當在確保原告信賴利益的基礎(chǔ)上妥善處理歷史遺留問題。遂判決撤銷被告乳山市政府作出的乳政征出字[2004]59號關(guān)于收回國有土地并將其使用權(quán)出讓給乳山國泰城建開發(fā)有限公司的批復(fù)。

　　【評析】根據(jù)行政法信賴利益保護原則，當個人對行政機關(guān)作出的行政處分已經(jīng)產(chǎn)生信賴利益，并且這種信賴利益因其具有正當性而得到保護時，行政機關(guān)不得隨意撤銷行政處分，如果撤銷必須補償其信賴利益損失。對相對人信賴利益的保護應(yīng)該成為行政主體自我糾錯的必要限制，行政主體應(yīng)當在確保相對人信賴利益的基礎(chǔ)上妥善解決爭議問題。

　　案例4：朱某訴東營市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋轉(zhuǎn)移登記案

　　上訴人（原審第三人）：劉某

　　被上訴人（原審原告）：朱某

　　原審被告：東營市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會。

　　原審第三人：王某

　　【案情】 2011年6月，王某向劉某借款共計470萬元。同年12月，劉某要求王某歸還剩余欠款，王某與劉某協(xié)商用東營市東營區(qū)香山路808號35幢1單元某室房產(chǎn)抵債。該房產(chǎn)系王某、朱某夫婦共同共有。同年12月29日，王某與劉某夫婦共同到東營市住建委房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，并簽署了《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》等有關(guān)材料。后經(jīng)東營區(qū)人民法院委托的鑒定機構(gòu)鑒定，申請材料中“朱某”的簽名均非朱某本人所簽。《東營市存量房買賣合同》中載明雙方約定的房屋總價款為90萬元，東營市東旭房地產(chǎn)中介評估測繪有限公司對該房屋的市場評估價值為93.6萬元。同年12月30日，原審被告對涉案房屋辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，向劉某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。

　　【裁判】一審法院認為，被告根據(jù)第三人提交的虛假材料辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記及為第三人劉營頒發(fā)房屋所有權(quán)證的具體行政行為，屬于主要證據(jù)不足。遂判決撤銷被告作出的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記具體行政行為。

　　二審法院認為，涉案房產(chǎn)原登記在朱某、王某名下，是雙方共有財產(chǎn)。原審被告在對該房屋辦理轉(zhuǎn)移登記時，對申請登記雙方提交的身份證、房產(chǎn)證、買賣合同等相關(guān)材料進行了審查，但未對身份證與身份證持有人是否同一人進行嚴格比對，對該事項的審查未盡到審慎審查職責(zé)。故原審被告依據(jù)王某提供的虛假材料對涉案房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的行為應(yīng)確認違法。

　　關(guān)于上訴人劉某對涉案房屋的取得能否認定是善意取得問題。經(jīng)審查，2011年6月，王某共向劉某借款470萬元，朱某主張該債務(wù)已經(jīng)清償，對此，其并未向法庭提交證據(jù)；同時法院中止本案訴訟期間，其亦拒絕通過民事訴訟厘清雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故應(yīng)認定劉某主張的債務(wù)真實存在。涉案房屋經(jīng)評估機構(gòu)評定后，市場價值是93.6萬元，雙方是以90萬元的價格抵債，應(yīng)認定對價合理。就朱某主張的劉某對“王某隱瞞丈夫處理房產(chǎn)”這一情況是明知，以及王某以房抵債并辦理轉(zhuǎn)移登記是在劉某脅迫下的主張，朱某、王某均未能提供有效證據(jù)予以證明，不予支持，故認定劉某取得房屋屬善意取得。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款的規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。判決撤銷一審法院判決，確認東營市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員作出的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記行為違法。

　　【評析】《物權(quán)法》確立善意取得制度的目的，就是通過維護與動產(chǎn)占有人和不動產(chǎn)登記權(quán)利人發(fā)生交易的第三人的利益，以達到維護交易安全、穩(wěn)定經(jīng)濟秩序的目的。如果善意第三人基于信賴關(guān)系向無處分權(quán)人支付了合理的對價后，取得了房屋的所有權(quán)，最后因無處分權(quán)人的處分無權(quán)而被確認為無效，勢必會造成社會經(jīng)濟秩序和法律秩序的混亂。故善意第三人的權(quán)利應(yīng)受法律保護，該善意取得構(gòu)成對法院撤銷判決的法定阻卻事由，法院可以判決確認登記行為違法，但保留登記行為的效力。