文/江德斌

　　1994年我國出臺《城市房地產管理法》，建立商品房預售許可制度，這項制度距今已實施近20年 。盡管屢有存廢之爭，各地也一直在提高房屋預售的門檻，但并沒有改革或取消這一制度。然而，上海 5月30日出讓的一幅位于城市核心位置的地塊，卻讓業界看到了未來國家變革這項制度的可能性。預出讓合同顯示，上述地塊內建成房屋未來不得預售，須以全裝修現房銷售。(6月4日《每日經濟新聞》)

　　這雖然只是一個迷你地塊的低調試水，卻吹響了“期房模式”向“現房模式”轉變的改革號角，預示著房地產業將面臨一次重大的政策性變革，行業亦將迎來重新洗牌的機會，奠定強勝弱汰的格局。經過這么多年的發展，房地產業已經逐漸步入成熟階段，行業龍頭優勢地位明顯，全行業面臨大規模整合，購房者也漸趨理性消費，推行現房銷售模式的時機已經成熟。

　　此前，我國推行預售制是基于開發商經濟實力薄弱，需要在資金方面加以扶持。但預售制帶來的“期房模式”存在諸多弊端，由于缺乏嚴格的預售金監管制度，預售制成為開發商肆意圈錢、“空手套白狼”的工具 ，風險全部轉移到消費者和銀行身上，導致樓盤質量低劣、開發商跑路、爛尾樓、一房多售等問題 。特別是在當前行業調整期，相關問題愈發凸顯，購房者的利益難以得到保障。雖然各地政府根據情況所需，紛紛出臺商品房預售制改革政策，嚴控商品房預售款使用流程，防范開發商挪用預售款，但只是抬高了預售制門檻，開發商仍有漏洞可鉆，并未徹底終結“期房模式”的弊端。

　　如今，開發商的資金實力雄厚，部分全國性房地產企業動輒年銷售額達數百億元、上千億元，沒有必要再利用商品房預售制扶持開發商。取消預售制、改期房為現房，開發商就要面臨銷售壓力，只有將樓盤質量搞好，才能把房子賣出去獲利，否則就要砸在自己手里。此外，“現房模式”將提高炒房客的資金門檻，減少以時間換利潤的“炒樓花”機會，這勢必會增加資金風險，迫使部分投機者退出 。而且，目前商品房市場交易量極度低迷，正是取消預售制的良機。開發商應認識到，“期房模式”變“現房模式”是商品房預售制改革的趨勢，與其被動等待，不如早作打算。

　　

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