近日島城多個(gè)小區(qū)做出“只售不租”的決定，導(dǎo)致物業(yè)或開發(fā)商與業(yè)主的矛盾激化。據(jù)介紹，青島有產(chǎn)權(quán)登記的可售車位僅有不到一萬個(gè)，但實(shí)際以“轉(zhuǎn)讓使用權(quán)”和“一次性租賃”等形式變相銷售的車位數(shù)量，保守估計(jì)已有10萬個(gè)以上，其中絕大多數(shù)車位由于涉及占用人防工程而產(chǎn)權(quán)不明。人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán)。除了人防車位，還有的小區(qū)甚至在公攤面積內(nèi)劃車位“一次性高價(jià)租賃”。盡管某些小區(qū)配套車位供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)客觀存在，但開發(fā)商利用監(jiān)管“盲區(qū)”在銷售手段上大做文章的現(xiàn)象也不容忽視。

　　業(yè)主細(xì)算車位租售賬

　　4月27日，市北區(qū)合肥路附近一處樓盤車位開售，其火爆場面毫不亞于搖號搶房。記者以普通購房者的身份進(jìn)入售樓處，26歲的置業(yè)顧問小王走過來主動(dòng)接待。小王介紹，該小區(qū)地下車位一共分為4層，目前定下的政策是只出售不租賃，其價(jià)格最高15萬元。

　　與記者一同來到合肥路新開樓盤售樓處詢問車位的，還有一位在一家網(wǎng)貸公司做業(yè)務(wù)經(jīng)理的張先生 ，面對置業(yè)顧問的不停游說，張先生舉棋不定。他給記者算了一筆賬，按照目前市場上流行的幾款貨幣基金的年化收益率計(jì)算，拿出10萬元購買貨幣基金每個(gè)月就可獲益接近500元，而縱觀青島目前依然還允許業(yè)主租賃車位的小區(qū)，很少有小區(qū)的車位租賃費(fèi)每個(gè)月超過300元。

　　住在市南區(qū)的劉先生一年前以近30萬元的價(jià)格，從香港路一高檔樓盤買下一個(gè)地下車位，并以500元/月的價(jià)格將車位出租給別人，但在出租半年后他才發(fā)現(xiàn)，自己做了一筆賠錢的買賣。劉先生計(jì)算自己的車位租金年回報(bào)率僅為2%，比現(xiàn)行最低的三個(gè)月定期銀行存款利率還要低。

　　記者采訪了市南區(qū)幾個(gè)在售樓盤，其中汕頭路附近一處以30層以上高層住宅為主打的樓盤的開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，小區(qū)車位目前也在執(zhí)行只賣不租的政策，目前地下車庫的價(jià)格根據(jù)位置不同，定在30萬元至35萬元之間，這名負(fù)責(zé)人坦言，車位銷售的狀況雖然并不理想，但他們到目前也沒有往外出租的計(jì)劃。

　　在各種利益訴求的糾葛中，越來越多的新小區(qū)開發(fā)商號稱車位只售不租外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多個(gè)早已交房的住宅小區(qū)也加入了只售不租的行列。市北區(qū)嘉善路瑞豐嘉苑小區(qū)地下車庫有340多個(gè)車位處于閑置狀態(tài)，小區(qū)綠化帶里卻擠滿私家車變成了停車場，記者前往該小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)地下車位在交房一年多后，突然改為只對業(yè)主銷售不租賃，但一個(gè)車位高達(dá)13萬元的價(jià)格讓不少業(yè)主望而卻步。

　　市北區(qū)金華支路保利百合花園小區(qū)的黃女士也有類似的遭遇，黃女士2011年住進(jìn)該小區(qū)后，一直租用車位，地上車位每月租賃費(fèi)用是100元，但是要每兩年一次抽簽決定租賃權(quán)，而地下車位租賃費(fèi)用是每月300元。這樣的話，即使黃女士搖號搖不到地上車位，也可以租地下車位。但進(jìn)入2014年后，情況突然發(fā)生了變化，黃女士說，小區(qū)開發(fā)商突然宣布地下車位不再按月租賃給業(yè)主，業(yè)主需要一次性支付10萬元左右一租租20年，跟買車位差不多了。

　　買回車位為啥只有使用權(quán)

　　對于購買車位，除了投資回報(bào)率問題，最讓購買者放心不下的，還有車位的產(chǎn)權(quán)問題：花數(shù)萬元甚至數(shù)十萬元買車位，卻只獲得與開發(fā)商之間的一紙合同，沒有產(chǎn)權(quán)登記作保證的尷尬總是讓業(yè)主難吃定心丸。記者采訪中，合肥路新開樓盤置業(yè)顧問王先生給記者拿出兩份不同的合同，一份是地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，另一份是地下車位租賃合同。王先生稱，兩份合同最大的區(qū)別就在于租賃合同所關(guān)聯(lián)的是人防車位，另一份是普通車位，人防車位的價(jià)格比普通車位低5000元。

　　當(dāng)記者問這兩種車位有無產(chǎn)權(quán)證時(shí)，王先生苦笑著搖搖頭，并稱：“全國就沒有一個(gè)車位有產(chǎn)權(quán)證的，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓跟房子一樣也是使用70年，車位有沒有產(chǎn)權(quán)根本沒區(qū)別。”雖然王先生的這種說法有些夸張，但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買車庫能拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主寥寥無幾。

　　記者就此采訪了青島市房產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員肖女士，肖女士解釋稱，正常情況下按照規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，對于小區(qū)樓盤在規(guī)劃之初就已經(jīng)預(yù)留出來的車位，并且具備權(quán)屬明晰等要素，當(dāng)然是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，但只能由開發(fā)商統(tǒng)一前往房產(chǎn)管理部門，按照整層為單位辦理“大證”，單個(gè)業(yè)主不能為自己的單獨(dú)車位辦理產(chǎn)權(quán)證。目前全市可售有備案的車位共有不到1萬個(gè)，絕大多數(shù)的車位都是沒有產(chǎn)權(quán)或者沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的。

　　記者采訪負(fù)責(zé)房產(chǎn)銷售的業(yè)內(nèi)人士了解到，沒有四面墻的劃線車位都不可能拿到產(chǎn)權(quán)證，這樣的車位即便有產(chǎn)權(quán)，其“大證”也都掌握在開發(fā)商手里，現(xiàn)在大部分開發(fā)商為了避免麻煩，出售的都是使用權(quán)，并且在銷售中不會(huì)告訴購買者哪些是人防車位哪些是非人防的產(chǎn)權(quán)車位。

　　在市南區(qū)魯商中心首府售樓處，一名置業(yè)顧問在接受記者采訪時(shí)毫不掩飾地表示，該樓盤目前出售的地下一共三層車位都是人防車位，業(yè)主購買到手的只是使用權(quán)。

　　一位長期從事樓盤銷售的置業(yè)顧問趙先生向記者介紹，目前青島市地下車位大約可以分為三種類型，第一種是有產(chǎn)權(quán)的車位，確切地說應(yīng)該叫做車庫，這種車庫與普通住宅一樣，辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但這種車位數(shù)量非常少；第二種是無產(chǎn)權(quán)非人防車位，也就是一些開發(fā)商與業(yè)主簽訂“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”所關(guān)聯(lián)的車位，這種車位在規(guī)劃時(shí)預(yù)留了出來，有些是在公攤面積上擅自設(shè)立的，也有些是由于開發(fā)商自身的種種原因，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的；第三種就是人防車位，事實(shí)上只能說是人防工程，并不是規(guī)劃好的車位，開發(fā)商按照政府有關(guān)部門的指令建設(shè)的人防工程。

　　房地產(chǎn)交易中心工作人員肖女士同時(shí)透露，開發(fā)商不辦理產(chǎn)權(quán)證，僅與業(yè)主簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同，往往是由于所出售的車位本身就存在產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。肖女士說：“一種是車位本來就被算進(jìn)公攤里面積了，如果開發(fā)商再拿出車位來出售，則屬于重復(fù)銷售，當(dāng)然不能辦理產(chǎn)權(quán)證；另外一種就是地下根本就不是車位，而是屬于國家強(qiáng)制配套的人防工程，所以更不可能辦下來產(chǎn)權(quán)證。”

　　保利地產(chǎn)置業(yè)顧問馬女士介紹稱，他們目前提供的人防車位，簽租賃合同第一次先簽二十年，二十年之后免費(fèi)續(xù)簽。

　　記者就此采訪了青島市人民防空辦公室一名王姓負(fù)責(zé)人，他表示針對與人防工程位置重合的車位，青島市人防辦允許開發(fā)商向業(yè)主轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，也就是以租賃的形式提供給業(yè)主，當(dāng)萬一遇到戰(zhàn)爭等突發(fā)狀況時(shí)，國家將無償收回這些地下車位。

　　開發(fā)商急求回籠資金

　　根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。出現(xiàn)只售不租的情況，業(yè)主可向小區(qū)所在街道辦事處、居委會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門反映。

　　既然已經(jīng)有了明文規(guī)定，為什么近期“只售不租”的情況頻頻出現(xiàn)？業(yè)內(nèi)人士透露，最直接的原因就是開發(fā)商急求回籠資金。根據(jù)新華數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)，2014年一季度青島新房成交24193套，成交量比去年同期下跌21.6%。

　　曾就職于中海銀海一號樓盤的置業(yè)顧問趙先生稱，由于地下車位的處置權(quán)歸開發(fā)商所有，按照誰投資誰受益的原則，車位銷售也是樓盤銷售總利潤的構(gòu)成之一，在2013年四季度和2014年一季度青島大部分樓盤銷售低迷的狀況下，將銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向車位，也可以作為住宅銷售的一種補(bǔ)充。很多大開發(fā)商在青島都開發(fā)了多個(gè)樓盤，各樓盤之間銷售業(yè)績不均衡的情況很常見 ，在一個(gè)樓盤銷售遇冷之后，開發(fā)商通常都會(huì)想辦法從另外的樓盤來調(diào)配資金。

　　在深圳的開發(fā)商卓越集團(tuán)下屬地產(chǎn)營銷公司工作的張女士透露，卓越集團(tuán)在青島目前有三個(gè)大項(xiàng)目 ，城陽區(qū)的住宅項(xiàng)目已經(jīng)賣出去超過90%，但市北區(qū)的寫字樓項(xiàng)目總套數(shù)1272，開盤大半年還剩下1196套，庫存超過94%，所以當(dāng)然要趕緊要從別的樓盤來回籠資金，卓越在城陽的樓盤車庫以前全部都是租給業(yè)主的，現(xiàn)在也開始以每個(gè)車庫4萬元左右的價(jià)格往外出售了。

　　車位利潤可達(dá)到至少4倍

　　無論是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，還是租賃合同，在購買車位的業(yè)主角度來看，都與一次性購買沒什么區(qū)別。保利百合花園小區(qū)業(yè)主鄭女士說：“只是在合同上寫著租賃，寫著轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但都是一次性交10萬元，這明明就是購買啊。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般來說，市區(qū)內(nèi)的車位月租只有200元～ 300元，如果出售價(jià)格10萬元～ 15萬元來計(jì)算，就意味著要40年才能收回成本。

　　售價(jià)幾乎比一輛普通轎車還要高的地下停車位究竟占地多少？成本又是多少？一位在青島負(fù)責(zé)多個(gè)樓盤建設(shè)的建筑公司負(fù)責(zé)人向記者坦言，通常情況下，一個(gè)地下停車位的標(biāo)準(zhǔn)面積為12到13平方米，而地下部分的拿地成本通常僅占到樓面價(jià)的30%，在拿地時(shí)地下部分已與樓面價(jià)同時(shí)支付。目前地下車位的最高建筑成本來計(jì)算，目前售價(jià)15萬元左右的普通標(biāo)準(zhǔn)車位，成本價(jià)最高應(yīng)該不會(huì)超過3萬元，這樣算下來車位利潤可以達(dá)到至少4倍，比普通住宅的利潤要高出很多。

　　該負(fù)責(zé)人根據(jù)自己曾經(jīng)負(fù)責(zé)建設(shè)過的島城幾個(gè)普通住宅小區(qū)計(jì)算，以一個(gè)建筑面積1萬平方米的小區(qū)為例，銷售車庫得到的利潤要占到整個(gè)小區(qū)總利潤的四分之一多，所以對開發(fā)商來說，是絕不肯輕易放棄的利益。

　　■權(quán)威聲音

　　根據(jù)最新版的《青島市物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，車位租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為兩種情況，在業(yè)主大會(huì)成立前 ，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車場(庫)，其停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，而該文件附表2《普通住宅物業(yè)管理區(qū)域停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定，中型車車位租賃費(fèi)最高不超過350元/月 ，小型車則不超過300元/月。

　　在業(yè)主大會(huì)成立之后，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)和各類非住宅物業(yè)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，這個(gè)價(jià)格具體標(biāo)準(zhǔn)由車位所有權(quán)人與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。

　　——青島市物價(jià)局一名工作人員

　　■支招

　　轉(zhuǎn)讓使用權(quán)不保險(xiǎn)可在“大證”上加名

　　與車位銷售熱潮同時(shí)出現(xiàn)的是業(yè)主的各種擔(dān)憂。針對人防車位的“以租代購”問題，北京中同律師事務(wù)所(青島)庫兵律師表示這個(gè)做法有點(diǎn)“打擦邊球”，但嚴(yán)格從法律上來說，的確不存在違法。根據(jù)《合同法》規(guī)定，物業(yè)出租期限最長只能為20年。不過也有置業(yè)顧問回應(yīng)，買賣使用權(quán)的合同上會(huì)注明是買20年再送50年，并不違反法律規(guī)定。

　　庫律師稱，如果在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時(shí)，業(yè)主明知道是人防車位，還要付款并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，則構(gòu)成了雙方自愿的行為，業(yè)主無權(quán)要求撤銷合同。但如果開發(fā)商在與業(yè)主簽訂地下人防車位使用權(quán)買賣協(xié)議時(shí)，沒有明確告知車位屬于人防車位的，業(yè)主則有權(quán)依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，行使撤銷權(quán)撤銷合同。同時(shí)按照《合同法》第58條的規(guī)定，開發(fā)商有故意隱瞞事實(shí)和欺騙銷售行為的，開發(fā)商要承擔(dān)合同被撤銷的責(zé)任，返還車位款及利息，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付已經(jīng)使用期間的車位費(fèi)用。

　　另外對于非人防且無個(gè)人產(chǎn)權(quán)的車位，開發(fā)商僅將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，同樣會(huì)給業(yè)主留下的隱患。北京大成律師事務(wù)所李升成律師表示，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并不能阻止開發(fā)商對車位進(jìn)行“二次出售”，如果開發(fā)商把車位的產(chǎn)權(quán)賣給他人，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，只有使用權(quán)的人就不能使用該車位。

　　為了保證業(yè)主的權(quán)利，李律師提醒業(yè)主在支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該采取相應(yīng)的措施。單個(gè)車位沒有產(chǎn)權(quán)證，但對于整層車位來說，開發(fā)商是有大產(chǎn)權(quán)證的，業(yè)主可以在購買轉(zhuǎn)讓權(quán)時(shí)，要求將自己的名字加在大產(chǎn)權(quán)證上 ，這樣就等于業(yè)主購買的車位獲得了產(chǎn)權(quán)登記。

　　但對于已經(jīng)算進(jìn)公攤面積里的車位，業(yè)主在支付購房款之后車位地下車位的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)處理這部分面積，業(yè)主可以去青島市規(guī)劃部門申請查閱規(guī)劃圖紙，來確定車位到底有沒有被包含在公攤面積里。如果確定開發(fā)商銷售的車位已經(jīng)被算作公攤面積，業(yè)主除了可以要求撤銷合同并全款退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)用外，開發(fā)商還應(yīng)為“一房兩賣”的行為負(fù)法律責(zé)任。文/圖記者 曹凱杰

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 林永麗]