看似沒變，其實已大變。在黨的十八屆三中全會全面深化改革若干重大問題的決定中，對于“房價”、“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點話題雖未置一詞，但有關(guān)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場 ”、“把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系”，以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”等重大基礎(chǔ)性改革舉措，被專家視為頂層設(shè)計下的住房政策新路。檢索1998年住房制度改革以來的歷屆三中全會決定，比對自2003年開始為抑制房地產(chǎn)過熱而采取的各種調(diào)控措施，會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在經(jīng)歷十年來未有之大調(diào)整。

　　房產(chǎn)稅：并非打壓房價

　　在上海、重慶兩地試點兩年多的房產(chǎn)稅真的要來！十八屆三中全會決定中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”的表述，頓成熱議焦點。市場人士、學(xué)者專家紛紛解讀，認(rèn)為這意味著房產(chǎn)稅試點即將在更大范圍展開，有的甚至對房產(chǎn)稅開征的時點、稅率、減免額度作出預(yù)測。

　　細(xì)察之，十八屆三中全會關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的決定，與十六屆三中全會提出在條件具備時開征物業(yè)稅相比，指向更為明晰，任務(wù)更加緊迫。

　　房地產(chǎn)稅改革究竟會帶來什么？

　　從各國案例看，房地產(chǎn)稅作用有三，一為地方政府提供財政收入來源，二可調(diào)節(jié)社會貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預(yù)期。

　　“房產(chǎn)稅改革是我國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容。”財政部財政科學(xué)研究所所長賈康說，其目的并非單純?yōu)榇驂悍績r，實質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿?；蛟S，房產(chǎn)稅難以改變未來伴隨城市化進(jìn)程的房價上漲趨勢，但一定有對沖房價上升、減少泡沫的效應(yīng)。

　　從供地源頭增加供給

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于年內(nèi)部分城市高達(dá)30%的房價飆漲，政府不再從壓低“需求”著手，而是調(diào)整思路增加“供給”。

　　10月 29日，在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，“要千方百計增加住房供應(yīng)，同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置”，“總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。”

　　曾參與上海市住房制度改革的浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍判斷，梳理全會前后中央關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)可見，樓市調(diào)控政策已出現(xiàn)三大調(diào)整：堅持市場化改革方向；構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；政府工作重點是做好保障房的建設(shè)和分配，形成各方共同參與的局面。

　　業(yè)內(nèi)人士分析 ，一系列重要講話政策透露出中央的應(yīng)對之策：政府和市場住房供應(yīng)體系并舉，由堵轉(zhuǎn)疏，增加供應(yīng)，逐步化解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題。

　　首先，在供應(yīng)端，從供地這一源頭著手，增加樓市供給?！凹哟蠊┙o”在未來房地產(chǎn)市場長效機(jī)制中具有重要權(quán)重，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化則是未來土地政策的重要取向。

　　事實上，國土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)超近五年同期均值，同比增約30%。

　　其次 ，在需求端，“把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式”。華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，這意味著推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、擴(kuò)大試點已是近在眼前。

　　第三，在手段上，調(diào)控回歸市場化方向，同時實行兩分法：商品房強(qiáng)化市場化運(yùn)行，保障房需要政府調(diào)控。

　　十八屆三中全會決定，讓市場在資源配置中起決定性作用，同時更好發(fā)揮政府的作用。專家認(rèn)為，未來的樓市調(diào)控長效機(jī)制的一個大方向應(yīng)是逐步淡化行政手段、回歸市場化。

　　革除土地財政的弊病

　　“加強(qiáng)頂層設(shè)計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”，是深化房地產(chǎn)改革的必然要求。

　　十八屆三中全會前夕，受邀在中央政治局集體學(xué)習(xí)會上授課的清華大學(xué)教授劉洪玉曾指出，有許多房地產(chǎn)調(diào)控政策是為了應(yīng)對市場出現(xiàn)的短期問題，政策隨市場環(huán)境的變化不斷反復(fù)、疊加，未形成科學(xué)、合理、清晰的政策體系。一些政策短期內(nèi)似乎取得了效果，但長期來看，又引發(fā)許多新問題甚至是更嚴(yán)重的問題。

　　如何破局？亟須頂層設(shè)計。綜合專家觀點，這一頂層設(shè)計至少已包含：

　　“一個目標(biāo)”，即滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。

　　“兩大體系”，即構(gòu)建以政府為主提供基本保障體系和以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　“四種關(guān)系”，即加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

　　“三個支撐”，是指中國房地產(chǎn)政策的完善還需經(jīng)濟(jì)、社會和政治等體制上的切實改革相匹配 ，包括：改革考核體系、完善土地政策、革新財稅體制等。

　　聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)與社會事務(wù)部全球經(jīng)濟(jì)監(jiān)測中心主任洪平凡說，與他國不同，中國房地產(chǎn)還涉及諸如戶籍、土地財政、征地等復(fù)雜因素。這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財政”，開發(fā)商賺取利潤而政府收取高額的出讓金。高地價、高利潤下，高房價在所難免。

　　如何拆解這一利益鏈？根本一點，革新考核體系，“去GDP崇拜”。十八屆三中全會決定，完善發(fā)展成果考核評價體系，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長速度評定政績的偏向，更加重視勞動就業(yè)、居民收入、社會保障、人民健康狀況。同時，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。

　　與此同時，還需完善土地制度，革除土地財政的弊病。正如國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部許正中教授所說，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出讓金，又吃轉(zhuǎn)讓住房的交易稅、個稅。這既有先前過分考核GDP所催生的地方投資沖動，又有地方財權(quán)與事權(quán)不匹配所導(dǎo)致的“借地生財”的原因。文圖均據(jù)新華社

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 江海峰]