核心提示

    "曾經(jīng)有一套珍貴的房源擺在我的面前，我沒有立即出手，等到失去它，我才后悔莫及。"記者調(diào)查了解到，不少購(gòu)房者因擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而入市，導(dǎo)致9月島城樓市開局非常熱鬧，出現(xiàn)多個(gè)"日光盤"。業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)預(yù)期經(jīng)常會(huì)把"日光盤"和房?jī)r(jià)上漲畫等號(hào)，其實(shí)"日光盤"大多是"人造"，即采用少量推盤的饑餓營(yíng)銷手段制造熱銷場(chǎng)面。隨著金九銀十房源入市量的增加，購(gòu)房者應(yīng)該能有不少精挑細(xì)選的機(jī)會(huì)，不必倉(cāng)促出手。    

    金九開局樓市"熱鬧"

    9月的第一個(gè)周末，島城樓市就迎來了金九的第一個(gè)"日光盤"——地處市南西部的某海景房項(xiàng)目。9月7日，該項(xiàng)目加推新房源，開盤當(dāng)天數(shù)百名購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)搶房。據(jù)了解，不到兩個(gè)小時(shí)，新推出的高端海景住宅就被一搶而空。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于寸土寸金的市南區(qū)，市南海景房基本單價(jià)要30000元/平方米起，而該項(xiàng)目不到20000元/平方米的開盤均價(jià)打破了這一市場(chǎng)"行規(guī)"，成為吸引購(gòu)房者的主要原因。

    緊接著第二天，9月8日，地處李滄區(qū)青山路與臺(tái)柳路交匯處的一剛需盤開盤，該項(xiàng)目在市北一體育館舉行開盤活動(dòng)，體育館前前后后聚集了4000多人。4000多人的搶房大軍，幾百套房源，結(jié)果可想而知，項(xiàng)目一售而空。此外位于城陽(yáng)區(qū)的某樓盤繼續(xù)加推房源，此次加推的400多套房源，在兩個(gè)多小時(shí)的時(shí)間內(nèi)賣掉90%，成為準(zhǔn)"日光盤"。據(jù)了解，本次開盤均價(jià)折后6600元/平方米，這對(duì)于剛需購(gòu)房者的吸引力是相當(dāng)大的。

    市區(qū)樓市搶占制高點(diǎn)

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月青島預(yù)計(jì)有38個(gè)樓盤開盤或加推，其中李滄、黃島、城陽(yáng)、膠州四個(gè)區(qū)域樓盤居多。環(huán)比8月份實(shí)際開盤量漲65%還多。截至昨日，青島樓市9月實(shí)際開盤量已達(dá)到6個(gè)。

    8月上旬，青島樓市也有6個(gè)樓盤開盤加推，分別位于李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、嶗山區(qū)和黃島區(qū)。不難看出，8月上旬開盤的項(xiàng)目主要集中在市區(qū)周邊區(qū)域，而9月開盤和加推項(xiàng)目的區(qū)域分布來看，主要開盤區(qū)域是市區(qū)，其中6盤中有4盤位于市區(qū)。近幾個(gè)月，市區(qū)開盤量屈指可數(shù)，剛需腹地李滄區(qū)一直處在"無房可賣"的狀態(tài)，9月市區(qū)樓市開始發(fā)力搶占"金九"制高點(diǎn)。僅僅才一周，就產(chǎn)生多個(gè)"日光盤"，項(xiàng)目去化率高。

    【調(diào)查】

    "小步快跑"營(yíng)銷"日光"人為制造

    縱觀近期推盤項(xiàng)目，一方面是受熱點(diǎn)地段的樓盤供應(yīng)稀缺因素影響，另一方面，多數(shù)開發(fā)商推盤采取"小步快跑"的營(yíng)銷模式，也是促成"日光"的主要原因。前兩年，開發(fā)商每次推房都是上百近千套，而今，每次就推一兩百套，營(yíng)造"日光盤"現(xiàn)象，而購(gòu)房者大都是幾個(gè)月里的預(yù)訂戶。

    "小批量、多批次的推盤，肯定還將會(huì)是今年眾多樓盤的主要推盤模式。"采訪中，青島科威不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫杰分析指出，樓市歷經(jīng)調(diào)整，開發(fā)商學(xué)會(huì)了謹(jǐn)慎推盤，少量加推是一個(gè)非常好的策略。"如果客戶群比較大，可以加快節(jié)奏繼續(xù)推盤；如果得不到市場(chǎng)認(rèn)同，可以及時(shí)方便地調(diào)整策略。"每次加推一點(diǎn)點(diǎn)，就會(huì)給人一銷售就基本賣光的感覺，人為地制造了供不應(yīng)求的緊張局面，促使消費(fèi)者盡快下單。

    當(dāng)然，對(duì)于消費(fèi)者而言，每次加推會(huì)有新的房源，感覺也比較好。此外，少量加推，讓開發(fā)商的定價(jià)更靈活，每次推盤均可視銷售情況略漲一點(diǎn)。據(jù)了解，今年以來，島城不少樓盤紛紛提高售價(jià)，有的樓盤最高每平方米漲了近千元。

    "小步快跑"的樓盤確實(shí)不在少數(shù)。記者調(diào)查注意到，市區(qū)一新盤今年7月下旬開盤銷售其二期產(chǎn)品，雖說是二期正式開盤，但僅推出了6號(hào)、9號(hào)兩個(gè)樓盤，房源也才100多套，而開盤當(dāng)天，到訪的意向購(gòu)房者卻達(dá)到了近500組。在此情況下出現(xiàn) "開盤后短短兩個(gè)小時(shí)房源便所剩無幾"的局面早在意料中。上周該項(xiàng)目繼續(xù)加推二期中的新房源，不過細(xì)心觀察可以發(fā)現(xiàn)，加推僅有一棟樓，房源也剛過百套。在此饑餓銷售法的掌控下，很多在前期沒買上房的人很容易產(chǎn)生 "再不搶就買不上房"的焦慮感，無形中提高了樓盤的銷售率。當(dāng)然，該項(xiàng)目確實(shí)有不少稀缺因素深深地吸引著購(gòu)房者。

    此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，還有個(gè)別項(xiàng)目屬于"捂"出來的"日光"，對(duì)于前期蓄客不足的樓盤，要么僅僅推出少量部分房源，營(yíng)造"日光盤"；要么將開盤時(shí)間一拖再拖，繼續(xù)捂盤蓄客。

    記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，排號(hào)購(gòu)房已成購(gòu)房必備流程，通常在項(xiàng)目獲得預(yù)售證之前兩三個(gè)月排號(hào)就已開始。"有些樓盤前期蓄客已經(jīng)超過300組客人，但只拿出150套房往外賣，將兩三個(gè)月的需求集中一天釋放，在開盤當(dāng)天肯定會(huì)造成‘日光’現(xiàn)象，這是開發(fā)商的營(yíng)銷手段。"太平洋房屋市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人郝先生毫不避諱地說。

    【分析】

    房企積極跑量金九銀十看漲

    島城樓市分析人士張百忍分析指出，"日光盤"現(xiàn)象的發(fā)生有多種原因，大多數(shù)情況下，當(dāng)購(gòu)買力處于旺盛，而房源供應(yīng)量完全不能滿足需求量出現(xiàn)供應(yīng)斷層時(shí)，一旦有房源以合理價(jià)格推出，便會(huì)迅速被市場(chǎng)所消化，出現(xiàn)"日光盤"。當(dāng)市場(chǎng)處于穩(wěn)定期，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)稀缺性新盤吸引大量購(gòu)房者，或者開發(fā)商以明顯低于周邊樓盤價(jià)格大幅促銷，或者采用少量推盤的饑餓營(yíng)銷手段制造熱銷場(chǎng)面時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)"日光盤"現(xiàn)象。搶購(gòu)心理的產(chǎn)生源于兩方面原因：一是土地價(jià)格頻頻攀升，地王紀(jì)錄屢屢被破，這讓人普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有上漲空間；另一方面，新開的樓盤價(jià)格漲幅在購(gòu)房者的預(yù)期之內(nèi)甚至低于預(yù)期，就造成了剛需恐慌入市的局面。"一般購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)還沒漲那么厲害，當(dāng)然會(huì)盡早購(gòu)房。"張百忍認(rèn)為，若不有效調(diào)整供需，"日光盤"現(xiàn)象將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。

    "日光盤"現(xiàn)象是樓市活躍的一個(gè)重要標(biāo)志，當(dāng)前"日光盤"行情對(duì)于基本面正處于復(fù)蘇過程的樓市來講是利好。從開發(fā)商推盤策略階段性特征來看，一般七八月份為推盤淡季，金九銀十為市場(chǎng)旺季，到年底因?yàn)槟陥?bào)的要求會(huì)出現(xiàn)"翹尾"的推盤行情，相對(duì)應(yīng)的也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的漲跌。從當(dāng)前推盤趨勢(shì)看，在9月這個(gè)時(shí)間段，各個(gè)區(qū)域的推盤規(guī)模都在增加，各大房企也準(zhǔn)備在金九銀十階段積極跑量。因此，伴隨著金九銀十與年底"翹尾"行情的出現(xiàn)，有可能進(jìn)一步助推當(dāng)前"日光盤"出現(xiàn)買漲不買跌的行情。

    【建議】

    不要盲目跟風(fēng)盡量選擇品牌

    在接下來的樓市傳統(tǒng)旺季，購(gòu)房者要不要跟風(fēng)淘"日光盤"，能否買到與心理預(yù)期價(jià)一致的稱心盤？漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，"日光盤"只代表了個(gè)別樓盤一種熱銷現(xiàn)象，對(duì)于購(gòu)房者而言，買房是件慎重的大事，不能盲目跟風(fēng)，關(guān)鍵要結(jié)合自身的購(gòu)房需求和成本因素。

    一般來講，中低端成熟區(qū)域新盤出現(xiàn)"日光盤"的概率較大，這些區(qū)域以剛需或首次改善型客戶為主，占據(jù)新房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。如市北新都心片區(qū)、老四方片區(qū)、李村片區(qū)、浮山新區(qū)片區(qū)等，這些區(qū)域板塊由于發(fā)展成熟，配套完善，近段時(shí)間來新盤供應(yīng)較少，只要價(jià)格適中，一旦有較為優(yōu)質(zhì)的房源上市，便會(huì)吸引眾多客戶前來?yè)屬?gòu)。而高端區(qū)域新盤由于價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)，且購(gòu)房者一般不是主流客戶群，因此基本不會(huì)出現(xiàn)"日光盤"。

    而對(duì)于普通購(gòu)房者來說，也應(yīng)該對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行消化過濾，在即將到來的樓市金九銀十里，靜下心來精挑細(xì)選適合的房源。盡量選擇品牌開發(fā)商旗下的樓盤，一般而言，他們開發(fā)的樓盤質(zhì)量有所保障，并且比較注重細(xì)節(jié)，在小區(qū)規(guī)劃、綠化、會(huì)所服務(wù)等方面做得較到位。了解周邊新盤的情況，包括開發(fā)商、戶型、價(jià)格等，這樣的好處在于可以多做比較，選擇性價(jià)比最高的新盤。此外，同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)多個(gè)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤，開發(fā)商往往會(huì)采取打折促銷的手段來贏得客戶，此時(shí)正好可以抓住優(yōu)惠時(shí)機(jī)購(gòu)房。

    此外還要多考察周邊的配套情況，如交通、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、超市等，對(duì)于絕大多數(shù)的剛需客而言，外圍配套非常關(guān)鍵，這與日常出行、購(gòu)物、就醫(yī)等息息相關(guān)。