2月底,“國五條”細則出臺

  　　3月,濟南二手房成交8400套,環比增長6倍；限購證明開具48000份,創歷史新高

  　　3月,濟南全市新建商品房網簽量達11756套,創歷史新高

  　　4月,濟南20余樓盤加推、開盤搶灘入市……

  　　2012房地產列車在調控軌道里滑行了頗不寧靜的一年,2013年開年,樓市又起波瀾,但我們驚喜地看到,在一輪又一輪的起起伏伏中,房市博弈各方日漸趨于理性:開發商趨于專業化、品牌化和規模化,購房者也逐漸清醒。隨著房產稅試點范圍擴大等一系列措施的實施,2013年也將會是房地產業進一步完善和發展的一年,而目前濟南房產市場展現出了行業集中度日漸提升、城市區域向外延伸化、市場理性中回暖趨于上行階段三大特征。

  　　□　苑國威

  　　市場理性中回暖

  　　趨于上行階段

  　　一紙限購令讓紅火的濟南樓市經歷了場大地震。自2011年伊始,濟南調控風暴便不斷來襲,但無論是“魯八條”還是“濟十條”以及近期出臺的“國五條”,圍繞的關鍵字無非都是“限購”,調控的影響對濟南房地產市場來說還是立竿見影的。限購令的出臺和房貸政策的收緊,讓購買力瞬間凍結,調控政策率先在成交量上顯現作用。濟南新建商品房成交量驟減。從限購前的日均600套,迅速跌落至兩位數,還一度出現了零成交的現象。購房者持幣觀望、開發商“以價換量”、部分中介商轉行。然而從去年下半年開始,國內龍頭開發企業進駐、大型房企頻繁拿地、成交量持續創新高、房價連續數月上漲,樓市回暖跡象已成不爭事實。

  　　“其實早在2012年歲末,地產項目便相繼開盤,房企大舉囤地,濟南樓市的火爆就已初現端倪。年后樓市迎來開門紅,購房者心理預期改變,開發商迎來走量的好時機,眾多開發商延續節前熱情高調入市,積極開盤推新。很多開發商也開始逐步調整營銷策略,從價格、服務、品質、產品類型等方面下足了功夫。長期的市場低迷也讓很多購房者開始紛紛出手購房,不再觀望。市場經歷了短期的低潮后開始探底回升,逐漸好轉。”山東省科學院戰略研究所教授呂兆毅在談起今年的房地產市場時如是說。

  　　筆者在走訪中也發現,在四月份就有20余個樓盤紛紛開盤或加推,展開了四月樓市的爭奪戰。“買房贈裝修贈面積,交五千抵兩萬……”為了在這個春暖花開的時節取得更好的銷售業績,很多開發商也開始了較大的優惠力度吸引購房者。

  　　從開發商拿地情況來看,2012年濟南市居住和商服用地成交107宗,成交土地面積579.33萬平方米,成交建筑面積1762.41萬平方米,土地面積和建筑面積同比增長11.3%和26.0%。全年供應土地除一宗撤牌,一宗未到掛牌截止日期,三宗流拍外,其余土地全部成交,成交率達到97.6%。雖然調控依舊,但濟南土地市場已平穩回暖。

  　　品牌時代行業

  　　集中度日漸提升

  　　隨著國內地產巨頭逐漸將目光瞄向濟南這個二線房地產開發城市,中國保利集團、香港世茂集團、綠城地產、天鴻地產、海爾地產、萬科地產、中海地產等大批稱雄于全國房地產界的地產大鱷陸續登陸濟南,開始大規模的攻城略地、開拓疆域。傳統意義上的國內地產十強已經在濟南布局九席,濟南房地產市場競爭日趨白熱化,這也標志著濟南樓市品牌時代行業集中度的提升。

  　　回顧以前的濟南樓市,本埠中小開發企業占據市場主流地位,而2012年濟南樓市綜合收入前10名的濟南本埠品牌企業僅有2家。另一方面,2012年濟南單宗土地出讓金額高達3億元以上,如此高的行業門檻,中小房企也無法躋身樓市舞臺中央。

  　　“濟南的樓市正在逐步走在正確的道路上,隨著時間的推移,經過市場的洗禮,越來越多的市場規則將會制定出來,而由此帶來的則是行業秩序的穩定。2013年進入濟南的大型房企預計將增加至15家,房地產市場集中度繼續保持高位,在35%以上。”山東財經大學房地產發展研究中心副主任孫大海接受采訪時表示。

  　　“品牌化的房地產市場將是未來濟南樓市走向的重要標志,隨著一線房企在濟南的不斷布局,帶來了很多全新的開發理念和成熟的開發經驗,逐漸成為濟南樓市的領導者、新區開拓的先行者、大盤時代的開拓者,甚至樓市規則的制定者。日趨白熱化的競爭對濟南樓市的整體發展是有益的,隨著市場競爭的加劇,開發商不斷促進產品的升級換代,更努力提高產品品質和產品附加值,資金、人才、土地等各方面也會向優秀的、品牌的、有規模實力的企業集中,省城樓市在競爭中會逐步向健康成熟的方向發展。”山東世聯怡高總經理朱江在接受采訪中說。

  　　城市區域延伸化

  　　發展逐步顯現

  　　以往濟南人“買東不買西,住南不住北”的居住理念正在改變。隨著老城區居住用地變得更加稀缺,更多的開發商已將目光轉投于城市周邊區域,一些曾經不被重視的區域也變得炙手可熱,而隨著城市空間的不斷拓展,城市區域延伸化發展也逐步顯現。

  　　伴隨著濟南實施“東拓、西進、南控、北跨、中優”的城市空間發展戰略,濟南城市布局沿東西兩翼展開,嚴格控制城市向南部山區蔓延,適時跨越黃河向北部發展,縱觀濟南目前的樓市,眾多房企開始布局濟南周邊區域,將一個個城中村進行改建,形成一個個新的城中城,原有的破舊面貌不復存在,取而代之的則是嶄新的現代化城市副中心。

  　　以花園路東板塊為例,目前已經成為全濟南最火熱的片區。在花園路與奧體西路十字路口交會的數平方公里范圍內,保利置業、萬科地產、中海地產、北大資源,萊鋼建設、綠城集團、祥泰置業等十余家品牌開發商帶著各自鮮明的理念云集于此,運作于此；本是邊緣化的區域也被最快地開發利用,這充分說明城市區域延伸化將是城市二次發展的一個必經之路。而眾多一線開發商能夠布局到類似這樣的區域,說明城市發展區域延伸化的可能性。

  　　“隨著城市空間規模的不斷擴大,以及交通體系的日益完善,濟南的城市首位度和對周邊區域的輻射能力會進一步提升。2013年濟南商品住宅成交量預計增加100萬平方米,突破600萬平方米大關,住宅銷售預計增加50億—80億元。其中周邊區域的貢獻力將會顯現出來,很大一部分商品房將會誕生于此。”孫大海介紹說。

  　　“區域延伸化發展是城市發展的必然選擇。”在山東省科學院戰略研究所呂兆毅看來,首先城市規模的發展使得城市中心難以承載如此多的人口,居住、交通、環境都給城市帶來越來越大的負擔,往城市周邊區域發展成為城市的必然選擇；其次,生活水平的提高,特別是汽車、公共交通的普及,使得人們向外居住的意愿越來越強,從發達國家的經歷來看,人均GDP超過6000美元后,城市就將開始向城市邊緣化發展,濟南正處于這一過程中。