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業內人士認為，養老地產不能只面向高端人群，也要覆蓋中低收入人群，就像經適房和公租房一樣。

　　島城不少企業開始將目光瞄準養老地產，借此進入整個養老產業。有的企業打出了高端頤養的養老概念，有的則號稱是“島城第一家推出會員制養老的單位”。在目前養老服務普遍欠缺的市場，隨著老齡化社會的加快，房地產業介入養老社區，是否能夠為中國養老模式提供一種新的范本？

　　記者調查了解到，現階段的養老地產項目多面向高端群體，動輒百萬的會員費難以吸引普通消費群體的關注，這種高端養老地產模式的探索也因此進入徘徊期。中國房地產協會老年住區專家委員會執行主任朱文俊認為，養老地產不能只面向高端人群，也要覆蓋中低收入人群，就像經適房和公租房一樣，在政府提供土地政策支持和補貼的前提下，養老地產無疑應在解決養老問題中發揮巨大作用。

　　舒適堪比五星級

　　吃飯有膳食營養學家制定的營養菜系，每個月還可以在服務人員陪同下乘坐班車去超市購物；公寓里還有適合老年人的健身器材、按摩椅、麻將棋牌等，每周還會在固定時間在公寓里組織看電影。“在公寓里，基本什么事都不用自己操心，比住五星級公寓還舒適。”公寓里一位工作人員告訴記者。

　　這就是青島新華錦·長樂國際頤養中心(以下簡稱長樂中心)正在嘗試的一種全新的養老模式。該項目收費分為2種模式，第一種是會員制模式，根據房間面積的大小，入住者交納190萬～300萬左右的押金，可以免費居住3年，三年后押金無利息退還。第二種是月付租金形式，入住者需交納1萬～1.3萬/月的費用。無論第一種還是第二種，入住后都可以享受公寓的各項服務。

　　為了讓更多消費者了解這種養老模式，每周三和周六是長樂中心對外開放日。10月17日下午，記者以一名普通消費者的身份參觀了這種養老模式，用作“高端頤養”的這棟大樓實際上是位于松嶺路和遼陽東路的新華錦·愛丁堡國際公寓樓盤的其中一棟，一共27層，其中1到4層是老人公共活動場所，包括游泳池、KTV包間 、棋牌室、餐廳等，5到27層則是60平方米～100多平方米不等的住房，每層有7套，整棟樓一共161套。

　　整棟大樓還進行了很多符合老年人生活的設計，比如電梯是方便擔架進出的醫用電梯，走廊兩側都有扶手，每個房間里都有緊急呼叫裝置。大樓里還有聯合青島一家醫院專門設立的醫療門診室，平時會有專業醫生值班。

　　在長樂中心的休閑活動中心，記者看到，有的老人在按摩椅上一邊享受按摩，一邊互相聊著天，另一邊則有老人和公寓的服務人員下起了跳棋。

　　據長樂中心營銷經理李經理介紹，目前入住的老人主要有三類，有青島本地的，包括退休高干、高級工程師、享受國務院津貼的專家等 ；也有來自外地的老人，主要是投奔在青工作的子女，甚至還有來自日本的老人，他們比較喜歡青島的環境，同時對長樂中心的硬件和服務都比較滿意。

　　發展情況難言樂觀

　　在青島，目前涉足養老地產開發的不止長樂中心。

　　早在2009年10月30日，新華錦集團就和北京世紀愛晚投資有限公司一道在城陽夏莊街道籌劃建設青島愛晚中心。2008年1月由中國社會工作協會推出的“愛晚工程”計劃在全國建設20個愛晚中心。作為第一批試點城市，青島有意做成“全國標桿性項目”。

　　比新華錦長樂項目更早引起媒體關注的石老人桃源鄉養老服務中心則號稱是“島城首家會員制養老服務中心”。這家投資1.2億元的養老中心依山面海，共有260個房間 ，面積從40平方米到180平方米不等，除了周圍環境上比新華錦長樂項目更優美外，其宣稱的服務內容和開發形式并無兩樣。

　　此外，海爾地產CEO 盧鏗此前在接受媒體采訪時也表示，“今后還有幾個正在談的區域開發，都不可避免地會包括一定規模的養老地產。”

　　事實上，看似有著巨大市場潛力的養老地產在島城的發展情況并不順利。

　　以志在打造“全國標桿性項目”的青島愛晚中心為例，原本打算今年建成投入運行，如今卻遲遲未能動工。

　　“城陽的項目要先放一放，主要是因為夏莊街道村民認為補償太低，導致項目二期用地一直沒批下來。”新華錦(青島)長樂頤養服務有限公司總經理張言松曾向媒體解釋說。

　　位于石老人社區的桃源鄉養老服務中心雖已建好，但直到現在還沒開業。根據規劃，桃源鄉養老服務中心于2011年秋季投入使用，而為了吸引客源，早在去年6月份，該中心就打出廣告表示，“石老人桃源鄉養老服務中心決定自即日起，歡迎各位符合入住標準的老年人前來參觀，接受入住預訂申請。”

　　10月18日下午，記者在桃源鄉養老服務中心大門外看到，大門外設置了一道路障，門口保安告訴記者，里面目前并沒有對外開放，“還沒有裝修完”。

　　據桃源鄉養老服務中心工作人員介紹，這個項目還沒有老人住進去，也不接受預訂申請。至于何時能對外開放，他們也不清楚。

　　此外，像海爾、萬科等此前高調進軍養老地產的巨頭們也紛紛沒了下文。

　　海爾地產相關負責人明確告訴記者，目前海爾地產并沒有養老地產項目。原本打算與萬科合作的上海親和源相關負責人也告訴記者，他們和萬科的合作取消了，目前在青島沒有相關的養老地產項目。

　　即使是目前作為島城唯一一家作為養老地產開發的長樂中心，其入住率也難言滿意。據李經理告訴記者，目前共入住了大約30位客人，而整棟大樓設計了161戶的入住標準。

　　記者了解到，自長樂中心去年11月5日開業以來，其中有不少當初入住的老人在住了一段時間后又離開了。“我認識的，就有一對退休的老年夫婦，在里面住了兩個月之后就搬走了，主要是覺得里面價格太貴了，兩個人一月下來要近兩萬塊錢，還不如直接在家請保姆。”青島老齡系統一位工作人員告訴記者。

　　昂貴消費曲高和寡

　　“與目前傳統養老院運營不同的是，該項目采用了純金融運作的模式，即收取高額的押金進行各種投資來換取比月付租金金額更高的收益，實現資金盈利最大化。但這種收費模式對消費者有多大的吸引力還不一定。”一位在長樂中心剛開業時參觀過其養老服務的業內人士告訴記者，他同時是一家專門提供養老服務的機構負責人。

　　該人士具體分析道，長樂中心所在同一地段的愛丁堡國際公寓的平均房價為22000元/平方米，算起來就算買一套60平方米的公寓售價大約120萬元左右，但在長樂中心需交納199萬元的押金，相當于多交的近80萬元產生的利息是長樂中心的服務收費。

　　“相對來說，就是消費者這三年損失了這筆押金的利息。同時，每年CPI攀升，3年后資產其實也會有不少的貶值。與其拿出這么多錢采用這種方式入住，還不如直接購買同社區的一個住宅來居住，這樣一來不光資產能保值，可能3年后還有升值的空間。”該人士告訴記者，按照第二種方式付費，3年需要花費36萬元養老。這種收費金額，不只是在青島，就算在北京和上海等這種大城市來說收費也是相當高的。

　　對于收費高昂，李經理告訴記者，他們目前進行開發的長樂中心養老項目的用地就是商業用地，這也是造成目前收費高昂的原因。“如果拿地的價格低一點，那么這部分費用完全可以降低養老服務費用。”李經理告訴記者。

　　此外，長樂中心在介紹其養老服務時曾特別提到，公司把所有服務人員送到日本進行了相關的培訓。但在這位業內人士看來，培訓的效果似乎并沒有想象的完美，不管是服務的細節還是運營方面，很多地方的服務水準和日本的標準相差甚遠。“因為我在日本呆過，所以知道他們的養老服務是什么水平。目前來看，這么高的收費跟這個服務實際上并不是很匹配。比如一樓的游泳池，你要是仔細看的話會注意到，這個游泳池的水其實一直都很涼，沒幾個老人能去游泳。”

　　呼喚養老產業鏈

　　目前推出的養老地產項目，無論是位于一線城市的上海親和源、北京太陽城，還是位于二線城市的青島新華錦長樂項目，其高額的收費注定了只是面向高端客戶，但朱文俊認為，養老地產不能只面向高端人群，也應該覆蓋中低端市場。“如果政府給予養老地產足夠的支持，那么將來養老地產完全可以覆蓋中低收入的老人，就像中國的保障房制度一樣，有商品房，也有經濟適用房、公共租賃房。”朱文俊表示。

　　顯然，新華錦長樂項目已經注意到這個問題了。“當然，上百萬的保證金并不適合所有老年人，高端養老品牌只是我們的一個嘗試。”張言松坦言，這只是新華錦集團在養老事業的“軟件”建設開端，今后會逐步實現養老項目高、中、低檔的合理搭配，同時延伸養老產業鏈條，發展在宅護理、居家服務，實現養老走進“尋常百姓家”。

　　如張言松所言，養老地產其實不僅僅是一個地產項目，更是一個養老產業鏈。“這實際上是一個產業集群，開發商按照養老地產的設計需求開發養老公寓或養老社區，眾多老人聚集在這個場所里，同時一些養老服務機構、心理輔導機構、老年旅游機構、老年產品專賣店等專門為老人提供服務的一些機構可以入住進來，為老年人提供相關的產品服務，在這里形成一個完整的養老產業鏈，養老地產只是搭建一個舞臺而已。”朱文俊介紹道。

　　朱文俊以缺口巨大的老年護理員為例介紹道，這也是未來養老產業鏈中非常重要的一環。“我國養老護理員的需求量大約為1000萬，但是目前只有2萬多人。除了土地成本之外，未來養老地產發展中第二大成本就是人工成本了，《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》中提出，我國將推行養老護理員職業執業資格考試認證制度，五年內全面實現持證上崗。如果國家應該出臺政策對這部分人才培訓進行補貼，這也是一塊很大的市場。”朱文俊表示。

　　文/圖 記者 李楊 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 林永麗]